房地产的商业模式研究.docx

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1、房地产的商业模式研究非常感谢主办单位给我一个机会跟大家来交流，我今天给大家介绍的商业模式，我想讲三个方面的问题，第一方面介绍一下中国房地产行业基本的概括，以及跟全世界房地产行业的差距在哪里，第二方面介绍一下中国现有的房地产公司的商业模式，大家都是怎么样在做生意，第三，简单介绍一下美国房地产的模式，以及万通最近转型上的想法Q首先说一下房地产行业，中国目前大概有三万家房地产公司，它基本上是这样一个布局，在北京、上海、广东，这三个市场占到了三分之二，公司数量，天津将近四千家，北京也将近五千家，上海也将近五千家，这三个经济发达的地区占了三之分二，它们平均的资本规模是五百万人民币，上市公司最初是33家，

2、现在是58家，在全国一千三四百家上市公司当中，有将近6O家是以房地产为主业的上市公司，有将近32O家跟房地产相关，有房地产业务的上市公司，那么我们来看这将近6O家的上市房地产公司，他们最大的规模资本金是22亿人民币，就是万科，销售额去年是45亿，这是第一名，第十名是六亿五，资本规模不到五亿，这就是我们现在属于三万多家的精英当中，我们抽了6O家来看，最大的规模是22个亿，销售额是45亿。在这个精英的群体里面最小的资本金是五亿，销售额是六亿，中国这么多房地产公司，最近市场上包括顺驰的孙洪斌，大家都在讲自己的企业规模多少多少，但是我觉得这个讲法在口径上会有问题，因为上市的房地产公司决算利润是以交钥匙

3、为标志的，就是你不交钥匙都是预收帐款，预收帐款在财务上是负债，所以不是销售收入，你签了预收合同以后马上形成的是负债，不是收益，所以孙总讲的是签订预售合同，总金额可能会超过一百亿，但是如果按价格来看，万科今年已经15O亿了，但是万科今年的收入是55亿至J6O亿，所以万科的口径是最小的口径，所以这是口径不同。但是应该说在60家当中最大的是22亿资本，去年45亿销售，今年55亿销售，我刚才讲的是金额，那么从产能来看，万科现在是中国产能最大的企业，一年生产交给客户的房子是1500套，同时在操作的42个项目，万科跟我们的差距不是一点，我们跟万科的差距很大，我们公司最近派万科学习回来，我们在管理上比万科还

4、落后五年，公司在一个城市操作五个项目就很厉害了，万科是操作了42个项目，一年交1500套房，所以万科在中国产能现在是最大的C这是公司的一个状况。从市场的状况来看，中国住宅一年的销售，有三个主要区域市场，北京、上海、广东，北京一般从住宅来说销售最多的，一年大概20到25亿，另外就是上海，上海常年销售第一名，大概十到十五个亿，上海市场是最大的公司，“复地”因为它没有上市，它自己也讲自己销售20亿、30亿，但是他有很多是跟孙洪斌是差不多的，大家俗称销售收入多少，但是法律上确认万科的数字是最对的。广东常年销售收入一般都在25亿到3。亿，最大的房地产公司，这就是我们在目前看到中国房地产公司，三万家房地产

5、公司大概就是这么一个情况，从市场的规模来看，如果按照证监会的要求一年你做到十亿以上，你肯定进入前十名，就是上市公司6O家的前十名，我们的万通先锋今年肯定就进入前十名，你今年要能够做到十个亿，你就进入上市公司的前十名，这个规模实际上很小，也就是说现在目前的房地产公司整体状况，就是数量大、规模小，最大的还是万科，万科按我们老百姓通常说的销售收入，万科早就超过一百亿了。那么跟世界上相比我们的差距是多少呢？从全世界的规模来看，美国最大的三家住宅公司，住宅规模一年是32OOO到34OOO个客户，其中我们现在称之为开发的办法，就是买地、盖房、销售，或者说是在别人地上盖了再销售等等，类似于我们开发的大概最大

6、的产能，一年是一万五千套左右在美国，也就是说万科的水平在产能上接近世界上最大的房地产公司，住宅，就是产能，它们价值量是多少呢？美国最大的这家公司，去年最多的一家是67亿美金销售收入，当然它是三万四千个客户，还有两万个客户，主要是用来做经济服务、按揭贷款、保险服务、装修、定做，这些都打包起来是67亿，也就是说在他们的收入当中，实际上开发这部分的收入大概跟万科是十倍之差，产量是一万五千套，日本最大的房地产公司，我讲的是住宅，大河和汲水一年的产量也是32OOo套到35OOO套，就是整个的服务，那么其中类似开发这样的也是15000套左右，这是日本，它三万多的客户有很多其他的服务，但是直接跟开发对应的也

7、是一万五千个客户左右Q销售收入大概三百亿港币左右，再看一看韩国，韩国最大的住宅公司一年产量也是一万五千到一万七千套左右，这是韩国,金额跟大河差不多，三百亿左右，亚洲最大的还有香港，香港最大的地产公司新鸿基，新鸿基其中一半是收租业务，它一年收入也是三百多个亿，其中有15O亿左右是跟开发有关的收入，但是他们的房价是北京房价的五到七倍，所以它的产能大大不如万科，李嘉诚就更少了，实际上在房地产行业不算价值量，就算干得活儿，中国超过李嘉诚的非常多，李嘉诚只有万科的五分之一，就是交房的数量，我们再看台湾，台湾过去认为很大，现在看台湾其实很小，台湾最大的房地产公司去年的销售，大概65亿到7O亿台币，不到2O

8、万人民币，台湾最多的时候有八千家公司，美国现在有五万家跟房地产有关的公司，美国的模式跟中国不一样，所以我们看一下我们的差距在哪儿，从产能来看我们的差距非常小，而且万科创造了一个奇迹，因为在国外是标准化生产的，所以他生产一万五千套，法律制度社会各方面都规范了，没有那么复杂，它相对简单做到一万五千套，而万科要做到这一万五千套16个城市42个项目，管理就复杂，但是万科能够把产品管得那么好，所以大家为什么要学习万科好榜样。今年万科公司增长4O%,中国在产能上来说不输给世界，但是遗憾的是价值量太小，我们就像东莞的打工仔，打工妹，挣得就是一个加工费，你干这么多活儿，挣得钱比别人少得多，而美国也做一万五千套

9、房子挣这么多钱，现在我们可以看到，我们的差距在哪儿了，就是工作量很大，挣钱很低，为什么会这样呢？有两个原因，第一，是国民财富总量和异国货币的价值不一样，导致换算下来价值量的差距，差距在多少呢？我们现在人均GDP我们是超过一千美金，台湾现在是一万二，香港是两万六，日本是三万，美国是三万二，也就是说按人均算我们只有美国的三十分之一，美国占全球财富总量的三十分之一，所以如果人民币升值5O%,万科从价值量上来说也进入全世界最大地产公司的行列了，所以按照现在人民币的价值万科再做也做不到美国公司的价值量，现在一万五千套房是市场的一个极限产量，所以万科最近的价格会有一些调整。第二个原因就是我们的商业模式太原

10、始，我们做生意的方法太原始了，所以等于我们的商业模式是最低层次的商业模式，你赚到钱肯定是最少的，在美国看不到像我们做生意的方法，为什么香港的规模也能做到这么大呢？为什么大陆的公司随便用这种方式就超过了香港呢？实际上很大程度上李嘉诚也好，何皇也好，他们劳动的强度，就是盖房子的数量都不如大陆盖得多，甚至李嘉诚住宅的品牌上也不是很好，而且盖得很高的筒子楼没有什么创新，产品上没有大陆上做得这么花哨，但是他很多是资本市场上赚钱，也就是说赚钱如果分成五六个台阶的话，我们现在的方式就是东莞的打工仔这种方式，挣加工费的方式，不可能在整个经济活动当中你去成为一个有竞争力的大企业，更重要的还有一个问题，这样一个商

11、业模式它不积累财富，它是毁灭财富，现在财富管理叫财务增加值，EV1这个概念。简单说就是当你的收入在扣除了你权益资本的成本，也就是说你的机会成本，股本融资率成本之后，如果是正数你是创造财富的，你是负数，就是毁灭财富的，上市公司如果从6O家来看，这十年大部分都是这种模式，按照十年的周期来看基本上不创造财富，EV1全都是负数，万科一百家上市的房地产公司，或者一百家上市的中国公司当中，综合其他排名万科可能排到前三名、前五名，但是EVI排到后面，为什么呢？买地、贷款、挖坑、预收、施工、交房、扯皮、客户闹事儿，最后大家洗盘子走路，就是这么一套东西，这活儿你做一个两个，你就这么做着，这个做下来从十年上市公司

12、来看出现一个问题，平均的净资产收益率是4%到5%,就是说低于银行贷款，略高于银行存款，假定我十年投资一个上市公司股票，十年下来净资产收益率是4%,也低于全国平均的水平，另外这些公司从它整体资产质量来看，基本上都是繁荣的时候使劲贷款，然后挖坑盖房子，刚盖到一半市场箫条了开始往下走，接着处理遗留问题，基本上这个过程好三年，重组三年，再好三年，也就十年过去了，基本上不创造什么好的资产价值Q今年到上半年为止6O家上市公司投资增长、利润增长、销售增长，平均都增长在25%到3O%,但是这个增长是以什么为代价的呢？是以存货增加为代价的，比去年同期的存货增加一个亿以上，另外每股产生的现金流量比去年同期减少了，

13、就是说你现在的利润增长、销售增长、投资增长都是以负债拉动的，都是以大量所谓的土地储备为前提的，因为你现在不去买地，你就没有销售，而你买地投资销售以后带来什么状况呢？从财务上来看，你买了一快递第一年是存货，第二年是预收帐款，因为你预售，第三年是利润，也就是说在你的资产负债表上，始终对你的资产负债表至少两年都不是好事情，存货大，预收帐款大。所以目前中国传统的商业模式是一个什么概念？如果你要做收入，做利润一定要做资产，就是你要买地，要做资产一定要做负债，因为你要去借钱，这样就形成一个循环，当你去扩张的时候先做资产再做负债，同时预计未来有利润，当你每一次扩张的时候都是先扩张的负债，收入的增长并不需要每

14、天的投资，我们的商业模式，你只要预期有收入增长一定是负债先增长，所以你要做收入，你不做资产，你不买土地不行，你要买土地不负债也不行，所以当一个房地产公司它土地的储备多，但是你应该反过来想，他的负债一定在增加，他的风险在增加，他每股的现金流量在增加，这个公司风险在加大，而这样一个情况如果经济周期在波动，经济周期我们现在已经由原来行政的政治主导周期，转化为市场的商业周期，在商业周期下大概是五到七年周转一次，那么周转一次以后，也就是说你办喜事的时间最多超不过三年，就开始办丧失了，基本上在繁荣的时候使劲负债，使劲借钱扩大资产，而你的项目周期是多少呢？在北京做一个项目的周期是五到七年，3O万平方米以上。

15、也就是说你买了这么大一块地还没做完，大家知道尾盘到最后才是利润，前面都是收回成本，在这种情况下，项目要五到七年，假定你的规模大，可是繁荣的周期就是三年，也就是说你一个项目必定要跨越一个半周期，所以这样你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是箫条的时候买的地，可是箫条的时候没人借给你钱，你又买不到地，所以你如果能够做到箫条时候买了很多地，贷款也便宜，地也便宜，正好到繁荣的时候你又给卖出去了，卖完以后你又不借钱，等到下一个箫条的时候再去借钱买，但是多数人都做不准这个周期，最典型的例子是中国海外，中国海外就做反了一个周期，在最高潮的时候标了三块地，地是最高点，结果房子盖好了，亚洲金融风暴，现在香港

16、的楼价是当时的一半，于是他以这个价值出货，结果中国海外在香港把所有赚的钱全都陪完了，香港基本上不赚钱了。也就是说这种商业周期会导致你这个公司猝死，就是跟商业模式有关，因为你这种商业模式就是做收入之前先做负债，然后去买地做资产，做存货，最后商业周期一旦逆转，你就憋死在里面了，所以我讲第一个问题的核心，就是说大家知道我们跟世界的差距，主要在价值上的差距，不是在产能上的差距，在价值上的差距也不在于地质，这很大的程度上是来源我们赚钱的方法太粗，太原始。所以这是我讲的第一个问题，就是为什么要研究商业模式，你想在中国做一个房地产商人，做一个好的房地产企业，你必须知道我们为什么赚得钱少，在全中国有一个极大的误解，其实房地产公司是最容易做成空心老板的，但是所有人都认为我们赚了很多的钱，还认为我们不道德，这是最大的冤案，所以商业模式是不一样的，也就是说对比起来我们的商业模式是一个低层次的，粗放的，不需要智慧的劳动，只需要勤快就可以了，辛苦，我们跟世界上大房地产公司差距是非常大的。你愿意做商人，还是做企业家，我今天讲的对企业家有帮助，对商人益处不是