房地产估价教程.docx

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1、房地产估价教程学时教学内容教学要求作业备注4第八章长期趋势法8-1平均增减趋势法8-2移动平均趋势法8-3指数平滑8-4线性趋势法掌握各种方法原理能够合理利用计算公式/点是理论依据难点是具体操作步骤补充第11讲第九章路线价估价法9-1路线价估价法原理9-2地价调查计算掌握估价原理难点是地价调查计算49-3路线价修正体系9-4临街土地价格计算重点是修正体系及临街土地价格计算方法补充第12讲第十章利润法10-1利润法基本原理10-2利润法估价掌握利润法原理及适用范围难点审查修改账目重点是计算方法4第十一章现金流贴现法估价11-1现金流贴现法有关概念11-2永久产权房地产估价11-3租赁权估价11-

2、4租金增长房地产权估价了解有关概念重点是计算方法难点换算关系补充第13讲4第十二章城市基准地价评估方法12-1基准地价概述12-2基准地价评估理论基础12-3基准地价评估掌握相关概念难点是理论基础重点是基准地价的计算补充第14讲第八章长期趋势法8-1长期趋势法的基本原理一、概念和理论依据。1、概念：运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测，判断的方法。2、理论依据。搜索房地产过去较长的时间价格资料，并按照时间的先后顺序将其编制时间序列，从而找出（该宗）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，理论上要求索取的时间间隔

3、越长越能反映价格变化的本质。二、运用对象和条件。适用对象：适用于价格无明显季节波动的房地产。2、适用条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时间的历史价格资料，而且所有的历史（资料）价格要真实。三、长期趋势法的操作步骤：1、搜集估价对象，及相关历史价格资料。2、将资料统一整理，化为同一标准。3、观察、分析这个时间序列，找出变动规律。4、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。四、主要种类：平均增减趋势法，移动平均趋势法，指数平滑法，浅性趋势法五、平均增减趋势法、1、平均增减量趋势法：如果房地产价格时间序列逐期增加、减少大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，用平均增减量趋势法进行房

4、地产价格评估。具体考察前一期与后一期之间的差，如果每个差波动不大的话可取平均值。越接近估价时点越重要Oa=（Po-P）+（P2-P1）+（Pn-Pn-I）VnPn-第n期房地产价格。a-房地产价格增减量的平均值。2、平均发展速度趋势法。如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，可以根据逐期发展速度求其平均值。公式见书123页8-2移动平均趋势法概念：当房地产价格时间序列的数值受周期变动和不规则变动影响，起伏较大，不易显示出发展趋势时，可用移动平均法消除这些因素的影响，分析预测序列未来的发展趋势。根据时间序列资料，逐项推移，依次计算包含一定项数平均值以反映长期趋势的方法称为移动平均趋势法。一般

5、按照房地产价格变化周期长度进行移动平均。一、简单移动平均法算彳处某房地产各月的1介格如下表，预测2002年1月的价格月份房地产价格实际值每5个月的移动平均数移动平均数逐月上涨额16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790解题步骤：（1）把1-5月的价格加起来除以5得684元/平方米把2-6月的价格加起来除以5得694元/平方米把3-7月的价格加起来除以5得704元/平方米把4-8月的价格加起来除以5得714元/平方米把5-9月的价格加起来除以5得726元/平方米

6、把6-10月的价格加起来除以5得738元/平方米把7-11月的价格加起来除以5得750元/平方米把8-12月的价格加起来除以5得762元/平方米（2）根据每5个月的移动平均数计算出其逐月的上涨额694-684=10704-694=10714-704=10738-726=12750-738=12762-750=12（3）由于最后一个移动平均数762与2002年1月相差3个月，所以预测该房地产2002年1月的价格为：762+12*3=798（元/平方米）二、加权移动平均法指将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法进行预测价格的方法。注：相应公式见书了解即可。

7、8-3指数平滑法一、定义：是以本期的实际值和本期的预测值为依据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。二、计算方法：计算公式Vi+=Vi+a(Pi-Vi)vi+1一第i+1期的预测指W第i期的预测指Pi第i期的实际值a一修匀常数OWaW1注：a的选择(1)长期接近某一稳定常数，可取较小值：0.1-0.3(2)迅速和明显的趋势运动，可取较大指：0.60.8(3)实测经验：在0.2；0.5；0.8之间选取一个合理值8-4线性趋势法房地产价格由于需要呈逐年上升趋势，这种趋势大至诚直线形态。用所谓的直线回归模型来进行预测，会得到与实际价格很接近的结果。注：本节不作为重点，了解即可。第九章线路价

8、估价法9-1线路价估价法原理一、路线价法的含义：1、 路线价：指对面临特定街道而按近性相等的市街土地，设定标准深度，求取该标准深度若干宗地的平均单价并附设于特定的街道上，此单价成为路线价。2、 线路价估价法：根据路线价，再配合深度指数表和其他修正表，用数学方法计算出临按同一街道的其他宗地价地价。注：宗地临街远近程度，称为深度，用米表示。土地价格随离开街道的距离变化而变化。3、 原理：可及性：指宗地距城市内各类设施的接近程度。可用性：指同一地价区内宗地之间利用状况的差异。二、标准宗地及路线价表示方法。路线价是标准宗地的单位价格三、适用范围及估价基本程序；1、适用范围：在较短时间内对大量区域的土地

9、进行估价，征地拆迁、土地重划、土地征税等及需公开基准地价的情况，主要适用于城市商业街道两侧的土地的估价。2、估价基本程序。1）划分路线价区段：依据位置及功能接近的地段，按市街地的状况划分。2）标准深度设定：通常是取路线价区段内临街各地深度的众数。采用众数法、算术平均数法、众数平均法。3）确定路线价：设定在路线上标准地块的单位地价。众数法、中位数法、算术平均值法、加权算术平均值。4）制作深度指数表和确定其他修正率。深度指数表：又称百分率表，是依据宗地临街深度变化反映地价变化的表格，这样的表，又称为深度系数修正表。宗地地价=路线价X深度系数X面积土修正额5）宗地地价的计算。9-2地价调查计算一、土

10、地使用权转让地价测算：土地使用权转让地价=土地收益交易面积土地收益:土地上面附着物所带来的各种经济收益。二、土地租赁价格测算。土地纯收益=土地总收益-土地总费用三、入股土地的价格测算：入股土地价格=入股土地所分利润或利息（还原利率X土地面积）四、以地换房土地价格测算：以地换房土地价格=出让土地方所获得建筑面积X单价/出让土地面积五、以地联合地建房土地价格测算：联合建房土地价格=K房屋造价+单位面积税费）X出地方所分建筑面积/出资方土地分摊面积六、房屋交易中的土地价格测算：房屋交易中土地价格=（房屋交易价-房屋现值-税费）/土地价格商品房交易中土地价格=售价-建筑费X（1+i+*+p+ixr+i

11、xp）-税收/（1+r+p）i专业费的百分率：一般取6%左右1正常利率P一利息率七、出租房屋土地价格测算：关键是求取土地的纯收益1、房地产总支出=管理费+维修费+保险费+利息+税金管理费一年租金总额的2%-5%维修费一房屋造价的15%-2%保险费一房屋造价的1.5%-2%税金一合计17.4%利息一投资成本利息2、房地纯收益=房地产总收益-房地产总支出=房地产总收益长期趋势法的-管理费-维修费-保险费-税金-利息3、房屋纯收益二房屋现值X（房屋还原率X折旧率）折旧率=重置价-残值/耐用年限4、土地纯收益=房地纯收益房屋纯收益5、出租房屋土地价格=土地纯收益（还原率X面积）课堂小结：1、熟悉长期趋

12、势法的概念。2、掌握理论依据、适用对象和条件。3、根据历史资料寻找价格变化规律合理利用平均增减趋势法，移动平均趋势法,指数平滑法，浅性趋势法。注：长期趋势法不做为重点章节，在今后实践中可以用来检验其他评估方法。4、路线价法的定义和原理。5掌握路线价的表示方法及适用范围。6、掌握各种地价测算方法八作业：1、说明长期趋势法的理论依据。2、长期趋势法有几种？解释每种方法的定义。3、解释路线价估价法。4、路线价估价法的估价程序是什么？5、用计算公式说明如何测算各种地价。路线价修正体系路线价：是临街土地中“标准宗地的平均水平价格，可视为比较法中的可比实例价格。临街同一道路的土地价格，是以路线价为基准的，

13、考虑临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得。注：路线价法不做交易情况修正和交易日期修正。一、划分路线价区段路线价区段是沿街带状的，指具有同一个路线价的地段。二、设定标准深度标准深度是道路对地价影响的转折点，接近道路的地价逐渐增加，相反则减少。注：以临街土地的临街深度的众数为标准。三、制定深度系数修正表1、确定标准深度：美国为IOO英尺、台湾为18米。2、确定级距：美国25英尺为一级，台湾4米为一级。3、确定单独深度百分率；采用美国四、三、二、一法则，将100英尺分为四等分（平行于街道），第一部分（临街处）价值占路线价的40%,第二部分（临街处）价值占路线价的30%,第三部

14、分（临街处）价值占路线价的20%,第四部分（临街处）价值占路线价的10%,如果超出100英尺，则超出部分需用九、八、七、六法则，依次分配为：9%、8%、7%、6%单独深度百分率:即四、三、二、一法则中所确定的百分率。累计深度百分率：为单独深度百分率:之和。平均深度百分率二累计深度百分率X标准深度/所给深度深度（英尺）255075100125150175200单独深度403020109876累计深度407090100109118124130累计深度16014012010087.27870.865四、宽度修正系数=（miX1-m2X2）X2（11-m2）比较样本土地单价Xi-比较样本土地宽度m2标准样本土地单价X2一标准样本土地宽度标准样本，按深度百分F率制作的同样原理取宽度深度为34米的标准为100%宽度（米）011223344556修正系数（%）738596100HO122五