西客站地区房地产市场概况.docx

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1、西客站地区房地产市场概况说明：本次分析项目范围为东至广安门南、北滨河路，南至丽泽路、西至莲花桥、六里桥西三环中路，北至复兴路、复兴门外大街22.5公里范围内的各类主要项目。一、区域住宅市场概况1 .区域住宅市场产品形态以板楼为建筑形态的项目；远见名苑、顺驰蓝调国际、源屋曲、格调、朗琴园以塔楼为建筑形态的项目：橙色年代、尚西泊图屋、糖人街、莲香园、嘉莲苑、丽泽雅园、信德新时代、西豪逸景、欧园北欧印象、蝶翠华庭、海天广场的公寓部分以塔连板为建筑形态的项目：丽阳四季可以看出，本区域内的住宅项目多数以塔楼为主，主要原因是项目的土地开发面积有限，同时又为保证销售面积而造成的。2 .区域住宅市场价格目前楼

2、盘销售主要是借助良好的交通和相对的低价格，区域内住宅项目的平均价格为6217元/疗，项目所在地区的项目销售均价在53008380元/户之间，价格跨度较大，主要原因在于项目多数以塔楼为主，因而价格自然较低。而源屋曲、顺驰蓝调、格调三个年中开盘，以板楼为建筑形式的项目均价则都在7000元/疗以上。但区域内大部分项目基本上在55006500元/疗这个价格区间内，说明本区域内的客户对于这个价格区间还是比较认同的。3 .区域住宅市场产品供量及销售状况区域内在售住宅项目为16个，平均销售率为83%,该地区的项目现在基本成为现房或准现房，部分项目都已进入销售尾期，在销的项目销售进度也保持平稳水平。本地区的供

3、量在13747个单元，根据各个项目的销售情况得出现阶段本地区的存量约为3008个单元，被市场消化还需较长的时间，所以现阶段的市场供应量是非常充足的。4 .区域住宅市场客群由于地处海淀、丰台、宣武这三个行政区的交界处，因此客群的来源也都基本上以这三个地区为主，也有部分外地来京的购房客户。但其中大多数都是地源性客户，占比重相对较大的来自宣武区。5 .区域住宅市场简要分析区域内住宅项目由于受地段开发成本相对较高的影响，基本上都以生产中档产品定位市场，项目集中于以莲花桥、丽泽桥、菜户营桥、天宁寺桥构成的区域内。区域内原有的项目大多数总体建筑规模较小，主要原因是沿线土地开发面积有限，而且原土地使用单位的

4、土地占用面积较小。这些项目普遍反映出容积率较高、绿化率偏低的弊端。由于地区内缺乏实力发展商介入成片开发，在一段时间内未能出现标志性的住宅类物业。在住宅项目追求园林化环境设计、讲求居住理念的市场趋势下，社区规模有限势必影响到配套服务设施和社区环境的建设，项目将很难仅仅只靠“位置”来占领市场空间。而年内开盘的诸如糖人街、顺驰蓝调等项目在规划设计、景观、户型等方面都具有自身独到的特色，同时也对该区域内楼盘的整体形象起到了很好的提升效果，高品质、低价位将是本区域住宅类物业今后的发展趋势。二、区域商务公寓市场概况1 .区域商务公寓市场产品形态区域商务公寓建筑形态全部为塔楼，主要是由于位置临街以及地块因素

5、造成的，另一方面在规划许可的范围内，可以尽可能的保证销售面积。2 .区域商务公寓市场价格由于本区域便利的交通条件、良好的商务氛围以及极大的市场潜力，吸引了不少客户。Q）出售价格分析从上图可以看出，洪坤国际大饭店是价格最高的，它是2004年10月18日新开盘的甲级商务公寓，由于其室内精装修配全套家具，所以价格高于其他项目。而糖人街位置优势不明显，价格最低。这一区域出售项目均价在8953.6元/平米，客户比较认可。b）出租价格分析从上图看出本区域商务公寓出租价格普遍不是很低，均价在3.7元/平米*日。3 .区域商务公寓市场供量及销售状况本区域出售新老项目共有五个，总的供应量约218296平方米，出

6、租项目有四个，总供应量在56986平方米，这样再加上未来潜在供应量，区域内总的供应量在40万平米左右。本区域除了华宝大厦销售状况不好，鸿坤国际大饭店和糖人街是新项目之外，白云时代和中雅大厦的销售状况很好，基本上售完了。4 .区域商务公寓市场客群客群构成：1）外省市个人投资客户以及本市的一些政府机关和事业单位的个人客户。2）从事贸易的中小企业。3）外省市公司驻京办事处。4）成长型、创业型企业（部分中小IT公司）。5）社区服务性质的物流、金融、咨询、旅行社、文化机构等行业。客群特征，1）客户群体本身具有一定的经济实力。2）重视周边商务氛围、对交通区位优势以及项目的物业档次和形象比较关注。3）小面积

7、购买用于投资的客群看重项目便捷的交通、区位优势，注重区域升值潜力。4）对于项目的软硬件环境、配套设施要求较高。5.区域商务公寓市场简要分析本区域属于三个行政区交界，临近两个中关村和金融街两个主要商圈，地理位置极为特殊。周边有效居民保有量多，流动人口数量较大，为商业发展提供潜在需求群体。但是没有形成明显的商圈，辐射范围相对于CBD、金融界商圈来讲，相对较小，区域商业氛围有待进一步凝聚。区域内客户群体比较独特，消费需求不同于其他商圈，商务公寓项目多定位于中档水平，多数项目建筑规模较小。随着市场体系不断升级，市政规划等方面的利好因素，促使各投资者看好本项目周边区域的商务、商业发展前景，因此，商务公寓

8、的产品需求越来越旺盛。木区域商务公寓的潜在供应量也很大，市场竞争将更加激烈。没有产品特色，性价比不高的产品很难生存。三、区域写字楼市场概况1 .区域写字楼市场产品形态a）西客站区域及周边地域写字楼市场供应量基本上在60万平米左右，新项目没有，多是老项目。b）西客站周围，像中裕大厦等项目，大多为中档规模项目，体量不是太大，知名度也不高，难以成为市场热点。C）高档写字楼相对缺乏，只占总数的22%左右，乙级写字楼和丙级写字楼分别占48%和30%,除个别甲级写字楼外，其余写字楼的物业档次相对较低。西客站区域写字楼项目物业级别比例图一甲级乙级口丙级d）从下图可以看出区域内写字楼项目多以出租为主有21个，

9、出售项目很少，只有2个。2 西客站区域写字楼项目租售状态3 .区域写字楼市场价格区域内出售写字楼项目不是很多，平均售价为13500元/平米，低于其他热点区域。写字楼项目的租赁均价为3.18元/平米*日。甲级写字楼最高租金为4.5元/平米*日，乙级写字楼城乡华懋的租金价格也达到了4.5元/平米*日；丙级写字楼的租金最低价格在2.2元/平米*日。4 .区域写字楼产品供量及销售状况a）在售项目如海银大厦和海天大厦的写字楼总建面积约81000平米，海天大厦的销售仅过50%。b）此外，多部分老项目都已租务发售为主，累计供应量在475400平米。C）结合新老项目，目前该地区的写字楼市场存量应该在60万平米

10、左右，供应量较大。d）区域内的写字楼多为乙级写字楼，产品同质化严重，缺乏产品细分。5 .区域写字楼市场客群客群构成：1） 一些实力雄厚的在京中央直属企业及附属机关、企事业单位是该区域写字楼大面积购买的主力客群。2）中资国有企事业单位及其衍生机构、行政职能转制公司。3）从事贸易、工业制造等行业。（邻近火车站，便于企业对外业务的拓展）4）投资置业升级客群：从租赁转向购买，从投资住宅转向投资写字楼、商业。5）外省市公司驻京办事处。6）成长型、创业型企业。7）社区服务性质的物流、金融、咨询、旅行社、文化机构等行业。客群特征：1）客户群体本身具有相当的经济实力，购买意向往往为集体意志结果，购买决策过程较

11、慢。2）重视周边商务氛围和写字楼的扎堆效应、对交通区位优势以及写字楼项目的物业档次和形象比较关注。3）产品方面倾向于租赁的客户占相当比例。4）小面积购买用于投资的客群看重项目便捷的交通、区位优势，注重区域升值潜力。5）对写字楼的综合素质、软硬件环境要求较高。6 .区域写字楼市场简要分析由于本区域不在主要商圈，物业档次赶不上临近的金融街和中关村的写字楼项目，多以中档项目为主,且供应量也小得多。多数项目聚集在西客站附近，形成了一定的商务聚集效应。本项目所处区域属于西客站核心范围内，区位、交通优势明显，项目周边以及相关的中关村、金融街等区域的发展前景良好。区域内市场供给量相对集中且同质化严重，同时根

12、据调研在售项目的销售情况显示，销售状况不是很好，说明市场需求不是很大。区域市场纯写字楼平均价格13500元f,在北京市区商用物业整体价格体系中属于中端。区域市场只有进行市场细分，提高产品的性价比才能有出路。四、区域酒店市场概况1 .区域内酒店市场的产品形态本区域内酒店的数量为21家，涵盖五星、四星、三星、二星级酒店。酒店级别划分及数量：五星级：2家准五星级：1家四星级：7家准四星级：1家三星级：8家准三星级：1家二星级：1家西客站区域星级酒店比例图从上图可以看出，三星级以及四星级的酒店数量分别占37%和33%,如果加上准三星级以及准四星级的酒店数量，总计占该区域酒店比例的80%,达到了18家。

13、一般的酒店物业可划分为会议型酒店、豪华型酒店、商务型酒店、经济型酒店、居住型酒店、分时型酒店、公寓型酒店以及景区度假型酒店几大类。本区域内的酒店涵盖了豪华型、经济型、会议型三类酒店，商务型、居住型、公寓型、分时型、景区度假型的酒店基本上没有，景区度假型的酒店因其特殊的因素要求在本区域根本不可能实现，而其他四类酒店的稀缺对本区域市场来讲则是一个很大的市场空白点。2 .区域内酒店市场的价格区域内的酒店有9个设立了商务间，占区域酒店总数量的43%,并且细分为了普通商务标准间和豪华商务标准间。普通商务标准间的平均价格是：RMB628元/天豪华商务标准间的平均价格是：RMBIOI5元/天区域内高档公寓的

14、平均租赁价格：RMB4910元/月（100户/两室两厅/精装修全家电/含物业及供暖费）3 .区域内酒店市场客群通常来讲，酒店的客群主要是从旅行目的、季节性、停留时间、价格的敏感性、设施特征、所需服务和所需房间数量的角度来定义的。但实际上人们旅行的目的只有两个：商务或娱乐。如果将其行为细分的话会产生更为具体的目的，商务旅行者是独立旅行还是参加会议？会议是训练会议还是行政会议？商务旅行者是参加贸易展还是会议等等，对这些问题的回答有助于定义对入住酒店的客群，尤其是商务客群利用价值的独特细分需求。区域内现有的酒店客群市场主要分为三大部分： 商务市场企业/商务个人X企业团体X会议和协会团体 旅游和休闲旅

15、行者市场X自由独立旅行者X折扣销售机构 其他类型的停留X长期停留派相关长期合同单位派政府相关人员4 .区域内酒店市场的供置及销售率区域内酒店的总供应量为4541套。年平均出租率：五星级：80%四星级：70%三星级：65-70%平均年出租率：71.3%5 .区域内酒店市场简要分析以北京西站为依托的区域酒店市场，从客源上讲，完全可以为区域内酒店带来充足的客群，尤以商务类团体和个人，以及旅游者为主。本区域内的酒店从级别及规模上看还是比较全面，尽管不是所有饭店都没有设立档次齐全的各类套间，但总体上供给还是比较齐全的，既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间；既有法式套间，又有中式套间；既有商务套间，又有普通居住套间等等，让客户有了多种选择的机会。虽然酒店套间种类虽然较多，但户型的变化还是较少，大多数酒店套间都是一种或两种户型，多数户型面积在25-30平方米之间。而以小户型为主的酒店套间结构相对来讲并不适合办公，因此，这些酒店项目偏重于居住功能，即以注重居住功能为其重要特征。值得关注的是区域内部分酒店都划分出了部分楼层或者将配楼改造成了独立的写字间用于出租，这种楼下办公楼上居住的形式，满足了日益增多的、尤其是外阜商务活动的需求。五、区域内其他类型产品市场概