【地产市场研报】房地产行业2月行业动态报告：供需两端政策持续发力关注板块两会行情_市场营销策划_2.docx

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1、中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明供需两端政策持续发力，关注板块两会行情房地产行业2月行业动态报告核心观点: 2月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻。2022年2月，30城新房销售面积同比增速-27.30%,环比增速T2.10%,成交套数同比增速为-28.36%,环比增速为-40.13%,本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，目前销售正处于筑底的过程中。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-6.5巡/-23.14%/-51.65%,环比增速分别为-34.12%/-42.38%/-51.12%,

2、一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，销售修复还有需时日，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。 扩内需、稳增长供需两端政策持续发力。近期，中央及各省市从供需两端持续发力，郑州“认购不认贷”更是打响主要城市政策托底楼市的第一枪。具体来看，供给端政策主要包括：预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不再计入三条红线相关指标等；需求端主要包括：下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。3月份是行业政策密集期，预计两会之后会有更加有力度的“稳增长”举措出台。 板块处于业绩压力期但不应为目前关注重点。从房企公布的业绩预告或快报来看，多数企业的表现不及市场预期，部分甚至出现归母

3、净利润同比大幅减少90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因有：1）基本面下行趋势下，计提跌价准备；2）受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3）受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去3年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。 住宅板块估值修复在途，向上空间较大。截至2022年2月28日，房地产板块市盈率为7.60X,目前板块估值高于1年移动均值7.35X,低于3年移动均值8.51X,房地产板块市净率为0.96X,稍低于1年移动均值1.00X,低于3年

4、移动均值1.23X,住宅板块估值修复拐点初现，但相对来说仍处于历史底部水平，向上修复空间较大。 投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，3月份行业进入政策密集期，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注住宅开发龙头股：保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）,新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（0019

5、14）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。推荐（维持评级）分析师王秋衡S：(8610)809276180：wangqiuheng_yj分析师登记编码：S0130520050006特别鸣谢:实习生张曦相对沪深300表现图相关研究【银河地产】行业动态报告稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰T月行业动态报告银河地产】12月行业动态报告销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期【银河地产】行业动态报告一销售同、环比均改善，行两会释放积极信号

6、一II月行业动态报告【银河地产】行业动态报告二批集中供地基本完成，年末销售压力较大T0月行业动态报告【银河地产】行业动态报告“金九”销售旺季转淡，央行释放维稳信号-9月行业动态报告【银河地产】行业动态报告_8月销售同、环比均大幅卜.降，二次集中供地将迎来高峰-8月行业动态报告【银河地产】行业动态报告7月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-7月行业动态报告【银河地产】行业动态报告_6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉乔帷幕-6月行也动态报告中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业动态报告/房地产行业一、行业基本面情况跟踪1（一）2月销售延续低迷走势，市场压力

7、依然严峻11、2月销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大12.去化周期略升，销售修复速度放缓2（二）全年集中供地落幕，地方国企托底现象显著2（三）多数房企业绩快报低于市场预期，行业整体压力较大41、盈利不及市场预期，行业发展不容乐观42、2022年上半年偿债压力较大，房企信用分层6二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段8（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期8K人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开82、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段93、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富10（二）政策底部已过，暖风徐徐吹来11K本轮

8、地产周期的周期性减弱，政策工具“松”少“紧”多112、扩内需、稳增长，住建部定调2022年楼市123、预售资金监管纠偏，企业资金压力或将缓解134、多地下调首付比例，需求端政策持续发力145、认购不认贷，郑州打响政策托底第一枪16三、物业管理行业：普增向分化转变，依赖向独立过渡16（一）资本市场回顾：上市热潮接近尾声，跌多涨少，估值分化161、上市最佳窗口期已过，分化效应进一步凸显162、2021年板块表现跌多涨少，新股破发增多，估值分化持续17（二）从2021年中报看行业最新发展18K物管公司2/4/业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩182、高合管比尽显高确定性193、物管企业正逐步走向独立

9、经营，第三方外拓和增值服务比例增加19（三）仍属黄金赛道，并购热潮预示发展新阶段201、高增长目标支撑高估值202、全国化布局加速，聚焦城市群223、物业管理行业并购规模大幅增长，头部企业扩张加速23四、房地产行业在资本市场中的表现情况24（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升241、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升242、LPR较上月持平26（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域，向上修复空间较大271、房地产板块PE、PB估值比较272、房地产板块与各行业PE、PB估值比较273、物业管理版块市场表现284、物管个股表现28请务必阅读正文最后的中国银河证券股份

10、公司免贪声明。中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业动态报告/房地产行业-、行业基本面情况跟踪（一）2月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻1、2月销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大2022年2月30城新房销售面积为714.93万平方米，同比增速-27.30$,环比增速-42.10%成交套数为65693套，同比增速为-28.36%,环比增速为-40.13%本月成交面积和套数同环比降幅并未收窄，销售延续低迷走势，主要系：1）2月正值春节及春节后期，多数房企对后市的市场需求缺乏信心，绝大多数城市的新增供应很低；2）市场下行压力依然严峻，购房者观望情绪导致有效需求不足

11、。目前销售处于筑底的过程中，伴随着近期信贷环境相对宽松，我们认为房屋交易市场有望迎来复苏，消费者购房的需求将会有所回升。分一二三线城市来看，同比方面，2月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为-6.51%/-23.14%/-51.65%；环比方面，一、二、三线增速分别为-34.12%/-42.38%/-51.12%,本月房市表现不佳，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，同比降幅进一步扩大，销售修复道阻且长，一线城市销售情况相对较好，同环比降幅处于温和区间，而三线城市房地产市场较为冷淡，销售压力依旧最大，同比、环比增速均持续走低，未来区域间的分化将继续拉开。资料来源:Wind,中国银河证券研窕

12、院图1： 30大中城市新房成交面积情况（万平方米）资料来源：Wind,中国银河证券研究院图2： 30大中城市新房成交套数情况（套）图3： 30大中城市月成交面积同比及环比（% ）30%250%30大中城市成交面枳同比一30大中城市成交面网环比二！IN80INZ0I1N二1ON80OEgoOEzooz-To-xoid-go2zo二 1818081go81Z08I二a-80匚go匚zo匚二-918091旱91zo9 一图4：重点一二三线城市成交面积环比（%）二Z80zgoaZ?KITOZso omslowmo om二618061go 6一一78一8081go22S8I一二一80&资料来源：Wind

13、,中国银河证券研究院资料来源：Wind,中国银河证券研究院2去化周期略升，销售修复速度放缓截至2022年2月28日，十大城市的存销比为11.75,较k月+1.41,去化周期环比+13.64%,同比+18.81%受到节假日的影响，本月销售修复速度放缓，去化周期略有上升。分线来看，一、二线城市存销比分别为9.33、13.71,分别较上月+1.12、+1.64,一线城市去化周期显著低于二线城市。图6： 一线4城可售面积及存销比图5：十大城市可售面积及存销比卜大城市“J科面枳万平方米资料来源：Wind,中国银河证券研究院3,5003, 0002. 5002.0001.500I. 00()5000资料来

14、源：Wind,中国银河证券研究院图7：二线6城可售面积及存销比7,00()6,0005, 00()4, 00()3, 00()2, 00()1,000一二线6城可仅面积1万平方米） I大城市：商品庆今都比（而枳）；：线地市：当日他5sze80zzoz80oz2套8061zo28?8IZV8I80&zo二8091Z0o资料来源：Wind,中国银河证券研究院（二）全年集中供地落幕，地方国企托底现象显著第三轮土拍结束，整体热度持续降温。截至目前，2021年22个重点城市全部完成笫三批次地块出让，平均溢价率为2.0际较第二轮平均溢价率-2.01pct,较首批集中供地平均溢价率-13.28pct,整体热度继续下降。各重点城市中，杭州和宁