【地产市场研报】房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读：需求未见明显好转政策有待持续改善_市场.docx

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1、证券研究报告|行业深度报告总量研究|不动产与综合服务推荐（维持）CMS招商证券需求未见明显好转，政策有待持续改善2021年1月20日上证指数3533占比股票家数（只）1453.2总市值（亿元）180112.1流通市值（亿元）165922.3行业指数%1m6m12m绝对表现-5.4-14.6-20.1相对表现-4.4-10.1-20.6（%）房地产沪深300行业规模资料来源：贝格数据、招商证券相关报告2、投资意愿继续下行，资金来源边际改善一一房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读2021-11-163、维持政策边际改善判断，维持新开工后续改善判断一房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读20

2、21-10-20赵可博士zhaokeS1090513110001路畅Iuchang1S10905210100014.8%。12月单月销量较19年同期年化复合增长-3.0%，较11月负增长扩大1.2PCT;行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构市场“，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主；在去杠杆背景下，预计未来一年行业库存下行，库存底或在2022年下半年，而政策边际底部已出现，且在房价下行和资金链压力转大背景下政策或持续改善；在宏观风险偏好回落背景下，或强化低估值房地产板块配置价值。21年全年房地产投资14.8万亿，同比增加4.4%。12月房地产投资较19年同期年化复合增

3、速-3.0%,继续回落，21年全年较20年同比增长4.4%,预计结构上拿地费用回落仍将持续。21年全年新开工19.9亿平，同比减少11.4%.12月新开工较19年同期年化复合增速为-14.4%,主因或是近期疫情反复叠加房企资金链偏紧，往后看，随着政策改善，预计22年一季度新开工弹性高于销售。21年全年竣工10.1亿平，同比增加11.2%。12月竣工较19年同期复合增长收窄至0.9%,前期信贷偏紧影响施工进度或逐步缓解，再次强调复工强劲或带动年后施工面积持续高增，对后续竣工修复行成强力支撑，判断22年维持高位，增速上下半年竣工或开始转弱。21年全年资金来源20.1万亿，同比增长4.2%。12月资

4、金来源较19年同期年化复合增速9.9%-结构上自筹资金韧性更强（复合增速+3.5%），国内贷款受前期信贷收紧等影响复合增速最低，降至-136%，定金及预付款和个人按揭受销售市场影响复合增速分别为0.6%和2.3%;目前货币活化指数继续下降,行业经营层面资金链稳健性亦处于低位新房价格或滞后有持续回落压力部分区域新房和二手房房价倒挂减少，或将出现2019年的新房价格和二手房价格走势趋于一致的特点。行业从杠杆驱动的“指数牛市“变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，政策底部已出现，未来一年行业竞争环境趋于改善，同时，当前流动性改善+风险偏好回落”背景下，有利于低

5、估值房地产板块。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业a将加速呈现。推荐”造血能力”强的高质量周转公司【保利地产】【万科A】,港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等：边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选上T抡周期后现金流结构改善的【中南建设】【翎股份】；资源型公司叠力迎金流预期改善型标的【华侨城A等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润7豫生活】、【保利例k】等；商管却【华润万魁活】【星盛商业】等。风险提示：销售复苏持续性低于预期，房地产税超预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期

6、。敬请阅读末页的重要说明cr行业研究框架申明：从销量看地产股(超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先)；从投资和开竣工看地产产业链上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价和行业风险阈值。事件：统计局公布21年1-12月全国房地产相关数据，1-12月房地产销售面积17.94亿平，同比+1.9%,近2年复合同比为+2.3%；新开工面积19.89亿平，同比-11.4%,近2年复合同比为64%；开发投资额14.76万亿，同比+4.4%,近2年复合同比为+5.7%；资金来源20.11万亿，同比+4.2%,近2年复合同比为+6.1%。表

7、1：12月真实(较19年)销售、开工降幅扩大，竣工增幅收窄，投资及到位资金增速由正转负指标同比同比(较11月变化)结隹面和累计：+1.9% (j-2.9 PCT)理=回a 单月：,15 6%( 3.7 PCT)季调：-22.7%(1-2.0 PCT)同比(较11月变化)销售金额 累计:+4.8%(1-3.7 PCT)单月：17.8%(11.5 PCT)季调：-29.3%(1-3.7PCT)同比(较11月变化)新开工 累计：巾.4%(1-2.3 PCT)单月：J10.1 PCT)季调：-24.0%(1-1.2 PCT)同比(较11月变化)竣工 累计：+11.2% (1-5.0 PCT)单月：+1

8、.9% ( 13.5 PCT)季调：-3.6%(1-2.7 PCT)同比(较11月变化)累计：+4.4% (1-1.7 PCT)乂队单月：13.9% ( 1-9.6 PCT )季调：7.2%(i-1.5 PCT)同比(较11月变化)咨仝4:调累计：+4.2% (1-3.0 PCT)员正木倔单月：.19.3% ( 1-12.3 PCT)季调：-14.4% (1-1.3 PCT)近2年复合同比(19年12月为基数)复合同比(较11月变化)-累计:+2.3%(1-0.8PCT)单月：3.0%(I1.2 PCT)复合同比(较11月变化)累计：+6.7%PCT)单月：1.1%(bO.7PCT)复合同比(

9、较11月变化)累计：-6.4%(1-0.8 PCT)单月：-14.4% ( 1-5.1 PCT)复合同比(较11月变化)累计：+2.8%(1.0 PCT)单月：+0.9% ( 1-8.2 PCT)复合同比(较11月变化)累计：+5.7% (1-0.7 PCT)单月：-3.0% ( 6.0 PCT )复合同比(较11月变化)累计：+6.1%(1-0.8 PCT)单月：-0.9% ( 5.3 PCT )12月较11月环比(1879年两年平均环比)环比(18、19年平均环比)+41.2% (+46.8%)环比(18、19年平均环比)+39.9%(+46.3%)环比(18、19年平均环比)+0.0%(

10、+6.9%)环比(18、19年平均环比)+184.9%(+207.6%)环比(18、19年平均环比)-16.9% (-5.8%)环比(18、19年平均环比)+6.0%(+13.8%)注：累计同比栏中的“较11月变化”数据以1-11月的累计同比数据为对比对象，单月同比栏中的“较11月变化”数据以11月的单月同比数据为对比对象资料来源：统计局，招商证券敬请阅读末页的重要说明Page 3行业研究齿招商证券一、更真实口径观察，12月单月销量较19年同期年化复合增长-3.0%,较11月负增长扩大1.2PCT,21年全年销量较20年同比增长1.9%,销售金额同比增长4.8%；行业从杠杆驱动的“指数牛市”变

11、为管理红利驱动的结构市场:从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主；在去杠杆背景下，预计未来一年行业库存下行，库存底或在2022年下半年，而政策底部已出现，且在房价下行和资金链压力转大背景下政策或持续改善；在宏观风险偏好回落背景下，或强化低估值房地产板块配置价值21年全年销售金额182万亿，同比增长48%，销售面积17.9亿平，同比增长1.9%，销售均价10139元/平,同比增长2.8%。12月单月销量较19年同期年化复合增速30%较10月负增长扩大1.2PCT，销售市场并未出现明显回暖，后续政策有待持续释放。量上看，12月单月全国销量增速-15.6%（较11月单月负增长扩大1.7PCT）

12、,两年夏合口径看，较19年同期年化复合增速3.0%（较11月单月增速负增长扩大1.2PCT）；1-12月全国销量累计增速1.9%（较月累计增速正增长收窄2.9PCT）,两年复合口径看，较19年同期年化复合增长2.3%（较1-11月累计增速正增长收窄0.8PCT）。从价格看，12月单月销售均价较19年同期增长4.0%,拉动12月单月销售额较19年同期年化复合增速-1.1%（较11月-0.7PCT）；1-12月销售均价较19年同期累计增长8.9%,主捌1-12月累计销售额较19年同期年化复合增长6.7%（较1-11月1.1PCT）。整体来看，全国商品房销售额增速自去年下半年起持续高位，今年5月之前

13、单月销售额较19年同期年化复合增速仍维持两位数，但随着按揭额度偏紧，按揭利率进一步上行，在连续高基数（短周期回调）的共同作用下，6月销售额增速开始回落，7月叠加疫情反复等影响进一步下滑，8-10月随信贷收紧进一步下滑，11月政策边际宽松，信贷投放额度略有放松，销售额负增长收窄，12月市场端未出现明显改善，销售额增速低位震荡。结构上看，今年销量一线强于二线强于三四线。往后看，在政策落地边际逐步展开，市场预期修复偏慢背景下，预计22年一季度销售仍将下滑，。判断22年销售V型走势前低后高，下半年销售或好于上半年，全年销售或较21年个位数负增长。行业从杠杆驱动的“指数牛市“变为管理红利驱动的“结构牛市

14、”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断行业竞争环境进一步改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行也。将加速呈现。推荐内生“造血能力”强的高质量周转公司【保利地产】【金地集团】【万科A,港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；精选上一轮周期后现金流结构改善的【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城A等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。敬请阅读末页的重要说明Page 5 I图1:12月销量较19年同期年化复合增速3.0%图2:结构上看，一线短期表现更好（更新至2021M4）全国商品房销售面积：当月值.当月同比季调同比3000025.0002000015X)0010.0005,0000-5,0(X)rIIoc史I20%0