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1、杭州湾新区新一轮城乡基准地价更新方案起草说明一、方案制定的目的与意义根据国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知（国土资厅发（2017） 27号）、关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见（浙土资办（2014107号）等要求，我区须对上一轮2016年公布的基准地价予以更新完善。基准地价的及时更新可充分体现出土地在利用过程中所能产生的各类经济收益，可为土地使用者之间转让土地、政府有偿出让土地及征收土地税费提供依据。基准地价体系的完善有助于政府对土地市场和土地资源的管理。通过制定出灵活的地价政策，落实城市规划、经济发展战略和产业政策，从而实现土地资源的合理配置，使有限的土
2、地发挥最大的经济和社会效用。二、方案主要内容方案主要包括建设用地定级、城镇基准地价制定、集体建设用地基准地价制定、农用地定级和基准地价制定、标定地价评估等内容。其中集体建设用地基准地价制定、农用地定级和基准地价制定、标定地价评估三项是本轮基准地价更新方案的新增内容。1 .建设用地定级是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，对行政区内的土地（建设用地或农用地）质量的相对一致性和差异性进行综合评定和级别单元划分。杭州湾新区城乡基准地价体系研究和慈溪市的一并开展，地价调查的范围覆盖慈溪市行政管理所辖区域，即市辖5个街道、14个镇：浒山街道、古塘街道、白沙路街道、宗汉街道、
3、坎墩街道、龙山镇、掌起镇、观海卫镇、附海镇、桥头镇、匡堰镇、逍林镇、新浦镇、胜山镇、横河镇、崇寿镇、庵东镇、长河镇、周巷镇。土地总面积1321. 96平方公里。杭州湾新区建设用地定级和慈溪市建设用地定级相衔接。杭州湾新区建设用地的最高级别相当于慈溪市中心城区的二级。由于建设用地土地利用性质、土地利用需求、土地利用规划和管理上的一致性，城镇建设用地定级和集体建设用地定级的方案一致。慈溪市和杭州湾新区建设用地定级如图所示。2 .城镇基准地价（国有建设用地基准地价）是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地在特定估价时点上土地使用权
4、的区域平均价格。杭州湾新区新的城镇基准地价较上一轮比较，各类建设用地价格明显上涨。充分反映了近年来杭州湾新区城市化和工业化的建设成就，对于外来投资、人口、产业具有很强的吸引力。详见杭州湾新区新一轮城乡基准地价更新方案。由于杭州湾新区仍然处于建设发展阶段，商业和人口集聚规模同慈溪市中心城区相比仍然存在一定差距。商服用地和住宅用地基准地价水平虽然比上一轮基准地价有明显提升，但是，二级和三级土地的基准只相当于慈溪市中心城区的80%左右，四级和五级土地比较接近，六级土地基准地价一致。3 .集体建设用地基准地价是为适应农村土地制度深化改革和建立城乡统一土地市场需要，对集体土地分布范围内的集体建设用地的土
5、地质量或土地价格形成条件进行分析评价，划分出均质土地单元（土地级别），运用不动产估价理论和方法评估出的估价时点上单位面积集体建设用地具有物权性质的区域平均价格。对集体建设用地基准地价的研究可弥补农村土地价格管理的短板，为集体经营性建设用地入市工作打好基础。一般情况下，同区域内集体建设用地的区域位置、配套设施、公众接受度均不及国有建设用地，故集体建设用地基准地价定价约为国有建设用地的60-70沆详见杭州湾新区新一轮城乡基准地价更新方案。4 .农用地定级是根据我区土地管理和实际情况需要，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，对行政区内的农用地进行质量综合评定和划分级别的过程。研究农用地定级和基
6、准地价，可规范农用地流转中价格不规范、不合理的问题，有利于农业现代化规模经营，有利于土地资源管理和资产管理相结合工作的开展。杭州湾新区农用地定级方案与慈溪市相衔接，因为新增耕地为围垦滩涂而来，土壤发育历史较短，盐分含量较高，农用地质量和经济收益有待提高，农用地基准地价较慈溪市同级土地稍低。详见杭州湾新区新一轮城乡基准地价更新方案。5 .标定地价是政府为管理需要确定的，在标定区域范围内，选择土地条件、土地利用状况等特征具有代表性、且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地，在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日评估的土地权利价格。标定地价的制定和公示，能较好地反映土地和房地产市场发展的现状和价格现势，以其为标准可减少基于基准地价评估宗地价格形成的汇合误差。杭州湾新区标定地价公示范围内共布设标准宗地35个。其中：商服用地9个；住宅用地13个；工业用地12个。4
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