屋顶分布式光伏项目的主要风险及谈判要点.docx

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1、屋顶分布式光伏项目的主要风险及谈判要 点屋顶分布式光伏电站的主要法律风险及合同能源管理协议谈判要点一、主要风险（-）房屋建设手续不合法，房屋产权不清晰1、房屋建设手续不合法，致使房屋存在被拆除或 禁止使用情形依据相关法律，面临被拆除或被禁止使 用的几种情形：1）未取得建设工程规划许可证或者未 按照建设工程规划许可证的规定进行建设；2）未经消 防验收或消防验收不合格；3）建设单位在竣工验收过 程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为。对策及建议：项目立项及协议签署前，应要求合作 方提供建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防验 收证明等证明文件，以证明拟使用的建筑本身的合法 性。2、产权不清晰

2、，或无法提供完整、合法的产权证 明，致使屋顶使用存在权属争议或权利瑕疵对策及建议：项目立项及协议签署前，应要求合作 方提供拟使用屋顶所属房屋的不动产权登记证书（或 提供房屋所有权证和国有土地使用权证）。3、房屋本身存在被抵押、查封等情形影响屋顶租 赁及使用的限制性因素根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同 将无法履约：1）在签署屋顶租赁协议前，房屋已经被 抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人）还未清偿债务, 债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变化；2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。对策及建议：1）承租方在签订屋顶租赁协议前， 前往当地的不动产登记部门对出租方提供房屋、土地 的产权进行调

3、查，了解房屋、土地上是否存在抵押权; 2）在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人 实行抵押权的特别赔偿条款，或者与抵押权人约定在 其行使抵押权后继续维持租赁合同效力；3）为避免屋 顶租赁合同签署后，发生的抵押、查封等情形影响屋 顶租赁合同的实施，建议在屋顶租赁合同签署后向有 关房产管理部门办理屋顶租赁合同的登记备案。（二） 屋顶租赁合同的签署主体是否适格根据相关法律规定，居民楼屋顶属于建筑物的共有 部门分，由全体业主共有并共同使用。由于产权较为 分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业 主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后 方可进行租赁。对策及建议：1）事先做好建筑物产权

4、权属的调查, 规避相关风险；2）对于已设立业主委员会和业主大会 的居民小区，应按照业主委员会和业主大会的议事规 则，就租赁使用屋顶建设屋顶分布式光伏电站事宜履 行民主决策程序。原则上，上述事宜需经与屋顶相关 的业主同意，并经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。建 议由业主委员会作为屋顶的出租方，由业主委员会召 集业主大会，取得合法有效的业主大会的民主决策决 议，决议上需附有业主的签字及手印，且需体现同意 利用屋顶建设屋顶分布式光伏电站，并同意委托业主 委员会代表全体业主签署屋顶租赁及利用协议：3）对于未设立业主委员会的居民 小区，应就租赁利用屋顶建设分布

5、式光伏电站事宜征 得屋顶相关业主同意及专有部分占修建物总面积三分 之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意, 并同意委托物业公司签订屋顶租赁及利用协议，且物 业公司的后续变换不影响租赁合同的效力，应由变换 后物业公司继续履行租赁合同。（三）屋顶租赁合同租赁期限根据相关法律规定，租赁合同期限不得超过二十年。超过 二十年的，超过部分无效。分布式光伏项目一般运营期限为25年，租赁合同期限不能满足分布式光伏项目的运营期限。对策及建议：在合同中约定租赁期限为20年，同时约定 协议到期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。（四）革新及拆迁风险因场地革新等出租方或场地提供方原因导致电站需拆除的,

6、如能提供其他安装场地的，需赔偿安装期间的发电丧失及拆装、 装卸等丧失；如无法提供安装场地的，需赔偿运营期内发电收 益及拆除、运输等丧失。因政府拆迁行为造成电站需要拆除的，应由电站所有权人 与政府有关部门沟通拆迁补偿事宜，因电站所得的全部拆迁补 偿均归属于电站所有权人。对策及建议：1、投资前需核实计划期内是否存在革新、 拆迁的可能性及风险；2、在合同中对革新、拆迁等景遇发生 后的赔偿事宜进行明确约定。（五）合同期限届满后的处理步伐合同期限届满后，对于电站资产的处理简单成为后续的争 议核心，处理不当不但会增加成本，还简单引发诉讼等风险。对策及建议：建议在合同中明确合同期限届满后，是自行 拆除还是以

7、特定价格或评估价格转让方合作方，避免因履行不 能产生争议。（六）其他风险1、建筑物设计、屋顶荷载、屋顶结构不满足分布式电站建设要求得风险对策及建议：建议在投资前请求合作方提供修建物的所有 设计及建设资料，对是否满足电站建设请求的前提继续拧评价 和分析，必要时应及时寻求第三方专业机构意见。2、在建设及运营期内，经常发生因工程施工不规范、设 备故障、设备毁损及丢失以及其他重大不利因素造成的人员或 财产损失，给公司造成财产和名誉损失。对策及建议：1、制定及完善工程施工、运行维护工作中的安全操作章 程，加强内部安全培训及实操，增强自身及委托的第三方人员 的安全防范意识；2、完善分布式光伏电站设计及施工

8、规范， 确保设计及施工符合国家标准和行业规范，避免违章作业、低 标准作业所造成的安全隐患；3、建议在建设及运营期内，为 光伏项目投保如下保险：安装工程一切险及第三者责任险、财 产一切险、营业中断险、机器设备损坏险和公众责任险，以规避和转嫁风险。二、合同能源管理协议（居民楼屋顶分布式）谈判要点序号12标题合同要点项目概况项目名称、地点、建设规模、屋顶面积、运营期 限、产权证书编号、屋顶结构等项目设计、1、项目方案设计；施行及验收2、项目的施行；3、项目的验收。项目发电量1、计量装置及发电量计量；及节能效益2、节能效益分享：确定电价优惠的基准（牢 固电价、分时分享电价、消纳比例）和标准（固定比例、

9、浮动比例）。3、节能效益的分享期限：原则上分享期限为25年，具体以满足投资收益率的分享期限为准。电费及结算1、电费的计算公式；2、电费的结算方式。甲方的权力1、优先、全额消纳项目所发电能；义务2、提供屋顶租赁及使用手续（特别是业主大会决议、 屋顶租赁及使用协议）合法、有效；3、提供协议场地的合法建设手续；4、配合办理电网及其他手续；5、运营期内不能擅自消除合同，否则应赔偿丧失；6、协助申请补助、奖励或其他优惠；7、不得擅自拆解、移除、更换或移动项目任何设备或隶 属设施，否则应予赔偿；8、确保项目资产安全，防止毁损、遗失及偷盗发生；9、因屋顶改造影响电站运行的，应赔偿移除及安装费及 停运期间的电

10、费损失，改造后，屋顶仍能满足项目建设及运 营，否则应赔偿丧失；10、因甲方及产权人原因导致需要拆除电站且无法提供其 他安装场地的，甲方应给予不少于120日的拆除时间，并 赔偿损失；11、负责屋顶的维护、保养、检查及修复，并承担有关费 用；12、不得擅自进入屋顶作业或从事其他影响光伏电站安全额行为；13、按时支付电费；14、其他条目。乙方的权利1、电站的所有权归属乙方，甲方不得干涉乙 方独立自主经和义务营的权利，不得对电站进行任何处分，并应提供相 关协助义务；2、按约定收取电费；3、各自所有的修建物、设备及设施由各自承担维护、保 养34567项目更改8违约责任91011合同消除其他事项附件义务并

11、承担有关费用；4、项目补贴归乙方所有；5、负责电站的各项批文办理、电站的运营维护，甲方提相应协助；6、因政府原因需对承载屋顶进行拆迁的，拆迁方案应由方、乙方和业主方配合确定，屋顶光伏电站拆迁由乙方与 政府有关部分沟通，与电站有关的补贴及赔偿归属乙方， 相应设备及设施由乙方自行拆走。7、碳排放指标归属乙方；8、乙方有权出租、托管或让渡项目，同等前提下甲方享优先权；9、甲方及屋顶业主出让承载屋顶的房屋的，乙方有优先买权。乙方不购买的，甲方应确保本合同继续履行不受影 响，否则应赔偿运营期间的收益及损失；10、甲方逾期缴纳电费满一定期限，乙方有权暂停供电和分享节能收益；Ik其他条款。1、项目建设期间因

12、不可预料情况导致项目实施方案需要改的，乙方有权修改实施方案；2、项目运行期间，乙方有权优化项目方案，但应提交甲备案，所有改造费用由乙方承担。1、甲方单方消除合同或请求拆除光伏电站的，甲方应赔乙方运营期内的发电收益、建设施工费、拆除、装卸及运 输费等丧失；2、未按期足额缴纳电费的违约金，以及严重逾期的处置施。消除前提及消除后的处理步伐运营期届满后，分布式光伏电站的处置措施：以固定价格转让、自行拆除。营业执照、房屋所有权证、土地利用权证、光伏电站资产 清单、业主大会决议3、合同能源管理协议（高速公路屋顶分布式）的谈判要序号1标题合作内容及期限合同要点1、合作内容：乙方免费提供屋顶及其他场地，甲方作

13、为补偿给予乙方电费优惠；2、电站的用电模式选择，发电量与用电量的婚配（发电不足、用电不足）及不匹配的处理；3、合同期限：建设期、运营期限、合作期限；4、乙方用电消纳比例及补偿。1、场地的位置、面积；2、场地的交付；23协议场地提供电站建设3、场地使用期限及到期自动续期约定；4、乙方保证场地具有完整所有权、不存在被查封、抵押 等限制、运营期内不发生任何影响电站运营的不利情形。 1、甲方或甲方委托第三方负责电站的设计、采购、施工 内容，并遵守有关工程建设与安全生产方面的法令法规及 操作规程等；2、乙方应为甲方电站建设提供各种所需的便利前提。1、电站所有权归属于甲方，乙方不得擅自拆解、移除， 否则应

14、予以赔偿；2、产权分界点的设置及产权、运维及管理责任归属；3、因乙方管理不善、未尽维护保养任务给甲方设备设施 形成损害的应予赔偿丧失；4、甲方负责电站的安全运营维护管理，运行维护方案得 到乙方同意后施行，甲方对电站设备进行的维护、检查， 需提前通知乙方；5、电力系统故障及紧要抢修时的处理。1、乙方负责协议场地的维护和保养，维护保养前需提前 通知甲方并取得甲方同意；2、乙方不得未经甲方同意进入协议场地作业、将协议场 地提供给第三方、对协议场地进行改造拆除以及其他可能 影响协议场地安全的活动；3、乙方承担协议场地破损或漏水的修补及维护责任，并 承担有关费用；4、因革新、拆迁等原因需拆除电站的处理步

15、伐；5、合作期限届满后电站的处置措施。1、计量装置的安装及电量计量；2、电能计量异常处理步伐。1、电费优惠比例；2、电费结算公式；3、电费支付方式及收费账户。1、按约定用途利用协议场地；2、负责电站的审批、存案、接入手续管理；3、遵守乙方的内部规章制度和特殊安全规定；4、出售电站资产提前告知乙方，确保乙方在本协议的权利不受损害;5、乙方从事危害供电安全、扰乱供电秩序、无正当理由 拒绝甲方对电站进行检查、维护、长期拖欠电费、窃电行 为时，经甲方书面告知拒不改正的，甲方有权中止供电； 6、当出现某些重大情形时，甲方有权更改用电模式；7、因电站发电所获得的电费、补贴、碳排放指标等归属 甲方；8、其他条款。1、按约定支付电费；4电站产权分界和运营维