空调管理方案.docx

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1、空调管理方案一、基本要求：1 .值班工程人员负责空调暖通设备的运行操作、巡视检查、维修保养以及突发事 故处理，并做好相应记录报告。2 .工程部负责人负责设备的综合管理及上述工作的全面安排指导。3 .服务中心经理负责对上述工作的支持和检查监督。4 .空调暖通设备责任人必须持电工作业操作证上岗，负责设备运行的清洁、操作、 巡视、检查、记录、异常情况报告处理及维修、保养工作。5 .对空调暖通设备机房按规定时间巡视,并将巡视检查结果记录于“巡查记录表” 内。6 .如空调暖通设备发生异常,应及时报告工程部负责人，并在其指导下排除异常， 必要时上报公司工程部和公司主管领导。二、安全操作规程：1 .中央空调

2、开机：(1)距上次停机30分钟以上，每日启停不得超过3次以上。(2)进行开机前的检查。(3)提前12小时接通主机电源，油温在启动前温度5(C(4)检查油槽油温(油温低于22。C不能开机)。(5)启动冷冻系统水泵、冷凝系统水泵，观察系统循环情况。(6)待系统水泵运转正常后，冷水机组应显示机组准备就绪，再按冷水机组 的开机按钮，机组进入运行程序。2 .中央空调停机：(1)关闭冷水机组，冷冻系统和冷凝系统继续循环工作。(2)冷冻水温和冷凝水温达到停机温度时，关闭系统水泵及相应的进出水阀 o(3)关闭末端设备。3 .市政供暖启动：(1)确认冷水机组管道阀门均已关闭，冷却塔风机和冷却水泵已断电，阀门 均

3、已关闭。(2)确认城市热网进回水管道总阀门已打开。(3)确认末端供热系统管道阀门已打开。(4)检查热水循环泵电源是否正常，阀门是否打开，开启热水循环泵。(5)打开板式换热器两侧进回水管道阀门。4 .市政供暖停止：(1)断开热水循环泵电源。(2)关闭热网进回水管道总阀门。三、日常检查规程：1 .中央空调非运行检查标准：(1)电源柜、控制柜：没有明显积尘，线路接线端口无过热、烧伤痕迹，接地 线良好，干燥通风无凝水，散热风扇运转正常。使用红外测温枪对接线端 等部位进行温度检测，温度W65C。继电器、接触器动作正常，无火花产 生。(2)各级开关：外观完好，所处的开闭状态符合用电情况，悬挂的状态标识牌

4、与实际相符。(3)逐一点动各水泵，观察运行情况。(4)继电器、接触器：动作声音正常，无火花产生。(5)指示灯：外观完好，功能正常。(6)电压表：示数为380V,浮动不超过7%,电压三相平衡。(7)压力表：观察供水管道压力表读数，管道供水压力应为正常范围内。(8)闸阀、止回阀、法兰等连接处无明显漏水，阀门开闭正确，状态标示正确， 管道冷冻保温层完好。(9)制冷剂：容量、压力符合要求，无泄漏现象。(10) 压缩机的润滑油量正常。(11) 冷却塔适量储水。(12)检查完毕后填写中央空调日常检查记录表，表格及时交工程维修服 务部经理审核存档Q2 .中央空调运行检查标准：(1)按非运行检查标准检查。(2

5、)水泵密封处渗漏情况不超过标准(视水泵大小而定，有填料的水泵通常W 100滴/分钟，水封、油封的水泵不能出现渗水情况)(3)水泵电机运行平稳，用红外测温枪测量电机表面温度符合当前负荷情况 (满负荷的情况下一般小于70C)。(4)蒸发器、冷凝器、集油槽、供油压力符合说明书要求，制冷剂高压为850 1300kPa,低压为 400650kPa(5)集油槽中的油位、油温符合说明书要求。(6)冷却泵、冷冻泵进出水温度符合说明书要求。(7)压缩机的电流符合额定电流值，运行平稳、无异响。(8)冷却塔风机运行正常，冷却水的布洒水量充足、均匀，集水槽水位正常， 水质清澈无污染。(9)检查风机出风量、温度。(10

6、)检查完毕后填写中央空调运行记录表，表格及时交工程维修服务部经 理审核存档。四、维护保养规程：1 .中央空调的维护保养时间应选择在夏季启用前和秋季停用后，供暖设备的维 护保养时间应选择在秋季启用前和春季停用后。2 .维护保养频率：每年至少维护保养两次。3 .维护保养后设备管理责任人应填写设施设备维护保养记录表，表格及时 交工程维修服务部经理审核存档。4 .机房维护保养标准：(1)修复天花、墙面、地面。(2)地板漆、标识、警示线补漆、翻新。(3)对挡鼠板、通风口纱网、溢流口纱网等防止小动物设施进行清洁、除锈、 翻新。(4)清洁机房通风装置，润滑轴承。(5)门窗除锈、翻新。(6)清洗或更换排水泵滤

7、网，润滑轴承。(7)清理集水井、排水沟。5 .控制柜、电源柜维护保养标准：(1)停电并采取验电、接地、挂牌等安全措施。(2)柜体内外除尘、除锈、除湿；紧固线路接线端；测试开关、扳动按钮等 机械活动机构的灵活性；清除各开关触点表面氧化层。(3)绝缘电阻：用50OV摇表测量线路绝缘电阻，绝缘电阻20.5MQ。(4)接地电阻：紧固接地线，测量接地电阻W4。(5)仪表：校正各仪表的准确性。(6)恢复送电。6 .水泵维护保养标准：(1)清洁电机风叶。(2)对水泵轴承加润滑油(脂)，加油油路应清理干净，加完润滑油(脂)后 用擦布将溢出的油脂擦拭干净。(3)泵体除锈翻新，紧固螺栓。(4)长期不运转的备用泵每

8、周手动启动510分钟，以防水泵轴承锈死。(5)维修保养后测量水泵的绝缘电阻；用500V摇表测量，绝缘电阻不小于 O. 5Mo(6)接地电阻：紧固接地线，测量接地电阻W4。(7)用钳表测量运行电流不大于泵体铭牌额定电流。7 .冷却塔维护保养标准：(1)清洗布水器、管道、风叶、风盘、集水槽。(2)表面除锈、翻新。(3)测试浮球阀、液位控制器功能。(4)调整风机皮带张紧度，更换磨损的皮带。8 .管道、阀门维护保养标准：(1)紧固闸阀、止回阀、法兰等连接处，清洗或更换阀门的过滤网。(2)对管道进行除锈、补漆、翻新。(3)对阀门进行除锈、补漆、翻新、润滑。(4)修复保湿层。9 .冷凝器、蒸发器维护保养标

9、准：(1)配制10%的盐酸溶液(每Ikg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)或使用专业酸性空调 清洁剂。(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时 间约24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间约12小时。(3)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水 冲洗3次以上。(4)全部清洗完毕后，更换老化的密封胶垫，试压检查密封性。10 . 压缩机维护保养标准：(1)清洁散热风叶。(2)加注或更换机油。(3)机壳除锈翻新，紧固螺栓。(4)测量绝缘电阻；用50OV摇表测量，绝缘电阻不小于0.5MQ。(5)接地电阻：紧固接地线，测量接地电阻(4。(6)系统

10、探漏，添加制冷剂。11 . 风道、风柜维护保养标准：(1)清洁风机盘管外壳、冷凝水盘、冷凝水管、风柜外壳。(2)清洁风叶、盘管、积水盘上的污物。(3)清洗进回风过滤网(4)用盐酸溶液清除盘管内壁的水垢。(5)清洁电动机风叶。(6)对轴承加润滑油(脂)，加油油路应清理干净，加完润滑油(脂)后用擦布将溢出的油脂擦拭干净。(7)电机除锈翻新，紧固螺栓。(8)调整风机传动皮带张紧度，更换磨损的皮带。(9)绝缘电阻：用50OV摇表测量线路绝缘电阻，绝缘电阻20.5MC。(10) 接地电阻：紧固接地线，测量接地电阻W4Q。(11) 风道清洁、消毒。(12) 风道查漏、修补。管理制度一、设备机房实行封闭管理

11、，非当班人员不得出入设备机房；因工作需要出入 设备机房的非当班人，须经工程维修服务部经理批准，安排专人陪同并做 好相关出入登记记录工作。二、本公司以外单位人员进入设备机房时，应由物业服务分公司经理审批出入 机房申请，设备机房管理责任人陪同进入机房并做好相关出入登记记录工 作。三、设备机房内严禁烟火；需要动火作业的，须经部门经理批准并采取安全防 护措施。四、进出机房的人员应随手关门，不得随意操作和触动与自己工作无关的设备, 不得进行与工作无关的活动。五、设备机房时刻保持环境整洁，物品分类放置整齐，机房内不允许堆放杂物。 六、机房照明功能正常，照度满足日常管理需要，设有检修照明装置。七、通风装置功

12、能正常，满足散热和防寒要求。设有干湿温度计，确保设备机 房温度W40C,湿度为30%80%;不符合要求的机房，应加装空调或湿度 调节设备。八、机房门配置门锁，门窗满足防雨、防风、遮阳功能。机房门口旁设置灭火 器、防毒面具等消防设施；具备消防功能或重要设备机房应设置消防电话。九、机房门口设置防鼠档板，窗口、通风口设置纱网，穿墙线孔、电柜进线口、 线槽出口用防火泥封堵，重要机房安装电子驱鼠器以及采取其它防止小动 物进入的措施。十、地下机房应符合防洪、防潮要求。十一、机房门口设置“机房名称”标识以及相应的警示标识；机房内设置相关警 示标识；开关、控制按钮悬挂状态标识。十二、电源柜、控制柜、电气检修处操作范围内的地面应铺设绝缘胶垫，线路走 向、排布合理，线路安装规范。危险区域、部位应设置防护设施。十三、针对噪音、震动、电磁、排气对业户的影响，采取相应的防范措施。