截至2021年11月建筑房地产行业地方税政策系统宣讲培训讲义课件（城市维护建设税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地.docx

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1、建筑房地产行业地方税政策系统宣讲XX市税务局纳税服务中心（2021 年 11 月 11 日）目录一、城市维护建设税 2二、土地增值税 3三、房产税4四、城镇土地使用税5五、 印花税8六 契税11七、耕地占用税12八 环境保护税（建筑企业适用） 12-I-一、城市维护建设税（一）基本政策：1、城市维护建设税以纳税人当期实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。2、城市维护建设税税率如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。3、纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的

2、其他地点。具体是指纳税人办理登记证照的，所在地为其相关登记证照上注明的住所地；纳税人住所地与生产经营地不一致的，所在地为其生产经营地（注意外来报验登记户）；纳税人未办理登记证照的，所在地为其增值税、消费税的纳税地点。4、城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。5、城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税纳税义务发生时间一致，并且与增值税同时缴纳。（二）优惠政策：1、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以按照50%的税额幅度减征城市维护建设税。具体操作按照陕财税（2019） 5号有关规定执行。2、纳税人有留抵退税的，自收到留抵退税额之日起，应当在

3、下一个纳税申报期从城建税计税依据中扣除。留抵退税额仅允许在按照增值税一般计税方法确定的城建税计税依据中扣除。当期未扣除完的余额，在以后纳税申报期按规定继续扣除。具体操作按照关于城市维护建设税征收管理有关事项的公告（国家税务总局公告2021年第26号）有关规定执行。二、土地增值税（一）基本政策：1、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。2、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。3、它采用四级超率累进税率，分别是30%、40%, 50%,

4、60%四挡税率。4、应纳土地增值税;土地增值额X适用税率-速算扣除额X速算扣除率。5、土地增值税的预征：（房地产行业适用）在房地产销售环节，以纳税人每月预售房地产取得的收入（不包括增值税）为计税依据，按照普通住宅1%,非普通住宅1.5%,别墅、写字楼等营业用房2. 5%的征收率预征。6、清算：房地产企业在达到应清算和可清算条件后应当转入清算环节，对开发项目进行清算。纳税人符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:（1）

5、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得-3-销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。（二）优惠政策：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%）,免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20 %的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬

6、迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。三 房产税（一）基本政策：1、房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。按年计算、分季度缴纳。2、（1）对于自己经营用的房产从价计征：全年应纳税额二应税房产原值X（1-20%） XI. 2%； （2）用于出租的房产从租计征：全年应纳税额二年租金收入X12%。3、房产原值，是指纳税人按照会计制度的规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房屋原值应包括与房屋不可分割的各种辅助设备或一般不单独计算价值的配套设施。4、自2010年12月21日，无论会计上如何核算，房

7、产原值均应该包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容（宗地上总的建筑积与净用地面积的比率）积率低于0. 5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（二）优惠政策：1、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以减征50%的税额。具体操作按照陕财税2019） 5号有关规定执行。2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在附表中注明。3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，

8、在施工期间一律免征房产税。四、 城镇土地使用税（一）基本政策：1、城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分季度缴纳的一种税。2、年应纳税额;实际占用的土地面积又适用税额，我县的税额分为3.5、2.5、1.5三个等级。3、房产开发企业缴纳土地使用税应注意的问题。（1）注意计税依据和纳税时间。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字1988第015号）第

9、六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据,按财税2006 186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税20061186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月

10、起缴纳城镇土地使用税。”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。（2）注意免税土地面积和扣除时间。按照财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）、关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地1988W15号）和关于土地使用税若干具体问题的补充规定（国税地1989 140号）有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、一 5一