物业公司各项制度.docx

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1、物业公司各项制度O1日常工作管理制度为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）。三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，

2、是每月工资发放的主要依据之一。五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）。七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则力、，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举

3、报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。02奖惩制度为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。奖励：一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按10%提取。2、对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参加集

4、团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等），一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的加倍处罚。九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给住户造成损失（本物业服务范围之内的）由当事者一并赔偿。十、对水电查抄及收

5、费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处置当事人IoO元。十一、对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民举报反映给公司一次处罚50元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人200元。（正当理由除外）十二、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十三、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人30元/次。十四、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。十五、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司

6、批准后执行。03考勤制度一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行）。四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前1小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。六、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备

7、案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请销假制度一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。04业主回访制度二、回访时间及形式1、物管经理/主任每年登门回访2-5次，了解情况，解决问题、沟通关系。2、小区物管员工

8、按区域范围分工，每季回访1次。3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。4、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。6、作好回访登记。（一）投诉事件的回访：1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；2、回访率应该达到100%；3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。（二）维修工程的回访：1、由小区物管员进行；2、回访率应该达到30%；3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。（三）业户报修的回访：1、由物管管理员进行；2、回访率应该达到30%；3、应在维修完成以后三天以内进行。

9、回访人员领取回访记录表，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在回访记录表上，并请住户签名确认。管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。05财务管理制度一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。三、每月10日前各站上报上月经营情

10、况报表，财务分析报告。四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。06水、电工管理制度五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能

11、超过24小时。七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至IOO元的罚款，造成经济损失的按损失额的50%负担。07机器设备管理制度第一章目的为加强机器设备的管理，按照科学管理、“预防为主”的方针，防止设备安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修及保养管理细则。第

12、二章原则以预防为主，坚持日常维护保养与按计划维修并重，确保安全、经济运行。第三章适应范围适应小区内所管辖的所有设备设施。第四章设备管理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备维修运行部设副经理一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备运行维修部下设：强电班、弱电班、水暖班，并分别负责各自分管设备的运行、养护与维修。第五章职责一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维

13、修保养服务协议，并对质保金的领取出具主导意见。三、强电组主要负责：(1)发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修；(2)公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与保养、维修；(3)共用部位的单元对讲门系统，楼梯灯等照明系统的维修与保养。四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。五、水暖组主要负责供水、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和管理。第六章设备管理的注意事项一、设备运行、维修人员要持证上岗。二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主

14、要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。四、如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批准拨付使用，以保证设备正常安全运行。七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。十、设备运行维护人员要认真及时填写有

15、关设备运行、维修和保养记录，即交接班记录、设备运行记录、设备维修保养记录等。第七章设备管理档案一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。三、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。五、收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档案。第八章设备的安全使用及维护要求一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训1,经考核合格后方可使用操作。四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录。第九章设备报废一、坚持“安全第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止使用或行业规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。第十章安全工作注意事项一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章制