新模式研究 从国外发展看住房租赁企业模式走向何方.docx

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1、新模式研究I从国外发展看，住房租赁企业模式走向何方新模式系列报告研究背景培育住房租赁企业，发展机构化住房租赁市场成为国家战略。关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见(建房(2015)4号)1和关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(国办发(2016)39号)2引入了住房租赁经营机构的概念，明确指出要通过培育扶持这类机构，以实现租赁规模化、集约化，进而实现城镇居民“住有所居”目标。由此，培育扶持住房租赁企业，发展机构化住房租赁市场已上升为国家战略。2023年12月中央经济工作会议进一步明确强调，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。与国外住房租赁市场相比，我国住房租赁市场总体发

2、展水平相对滞后，机构化率低。国际比较来看，日本由专业机构持有运营和机构托管的房源占比为83.0%、法国71.2%、英国66.0%、美国54.7%、德国46.0%。以日本为例，机构托管中全流程托管，含中介、签约及租后服务全流程，占比高达71.9%,远高于我国水平。当前住房租赁企业发展面临诸多问题和挑战，包括企业商业模式单一，可持续经营能力不足；企业盈利难度大，融资渠道窄，融资成本高；对住房租赁企业的监管缺乏上位法支撑。纵然当前我国住房租赁企业的生长环境存在诸多制约，但不容忽视的是，各类型企业自身发展的商业模式及业务模式更亟待优化，同时也是企业更能发挥主观能动性突破改变的方面。为深入洞察全球拥有较

3、成熟住房租赁市场国家的头部租赁企业商业模式及业务模式，贝壳研究院联合清华大学建筑学院住房与社区研究所联合开展国际住房租赁企业发展新模式系列研究，为我国租赁企业主动突破发展禁锢，开启新商业模式提供借鉴。国际头部企业综合对比分析研究选取英国FoxtonsXConne11s美国GreyStar、日本Minitech1eoPaIaCe21五家典型企业作为研究案例，对企业的发展概况与历程、商业模式与业务模式进行剖析。五家案例企业营收总体量在10亿至340亿人民币之间，在管房源体量最高约75万。各企业同时在轨运营商业模式13类。取费模式可分业主端取费、双边取费两类。分运营流程来看，大部分企业的包租、代管模

4、式均覆盖招租阶段、租务管理阶段，部分中长期包租模式覆盖到房屋空置期管理阶段。各企业整体盈利能力在68%利润率之间。其中，租赁业务盈利能力在利润率12%左右。国际头部租赁企业详情对比详情FoxtonsConne11sGreystarMinitech1eopa1ace21国别英国英国美国日本日本企业类型中介租赁混业中介租赁混业住房租赁类住房租赁类住房租赁类企业营收1265亿英镑（约IO19亿人民币）10亿英镑（约8075亿人民币）50亿美元（约34297亿人民币）260亿日元（约12.97亿人民币）4601亿日元（约230.51亿人民币）企业利润率7.10%7.69%一8.2%5.90%租赁管收7

5、430万英镑（约5.99亿人民币）183亿英镑（约14.67亿人民币）-4127亿日元（约206.76亿人民币）租费利润率12.00%一一-11.6”租赁营收内容业主服务民业主服务费委托建设费业主服务费租客租金租客服务费业主服务费租客服务费委托建设费托管服务费租客租金相客服务费租约/房源量2.5万15万75.4万26.6万57.3万具体横式F1：长租模式F1：长租+租后管理F3：短租+租后管理C1：租户介绍C2：租户介绍+收租C3全面管理资产管理模式M1托管模式M2最低租金保障模式1130年空置担保1230年轻担保13：委托管理模式种类33123收费模式业主端取费业主端取费双边取费双边取费双边

6、取费资料来源：各企业年报、Zoominfox贝壳研究院整理住房租赁企业所运营的常见物业，按分布形态并结合房屋是否升级装修及配置差异，有四个主要物业类型。企业一般运营流程可分为四个主要阶段，包括房屋筹备阶段、招租阶段、租务管理阶段、空置期管理阶段。住房租赁企业一般运营流程一般演层房屋海备舱段I招租阶段口租务管理册段空期管理阶段物业类型1土池JUR新建租金押金*理境修保洁钥匙管理物业类型2建成物业改造.摧一带一,筌.广,f妁家麻务例行检物业奂型3个人闲置住宅一*只修安保安防例行保洁物业类型4个人用住宅im资料来源：贝壳研究院国际头部企业分各类商业模式的运营阶段布局情况如下图所示。大部分企业的包租、

7、代管模式均覆盖招租阶段、租务管理阶段，小部分中长期包租模式覆盖到房屋空置期管理阶段。国际头部住房租赁企业各类商业模式的运营阶段分布情况房A1海务舱段空置期管理阶段1eopa1aceConne11sGreystarMinitech租户介绍+收租模式招租阶段租务管理阶段相宜服务全流程W理模式道产管短模式；由Mnm冲完成；托管模式；由MCm冲完成;Q一年期低租金保，式30年空期投保模式30年租窗转担保模式设计修建；可由IeOPaiaCeJt荐委托*镇式资料来源：贝壳研究院房屋筹备阶段：房源获取是住房租赁企业的护城河，头部企业的房源获取主要分为两类路径。一类，集中式新建及改造类；另一类，个人闲置住宅激

8、活类。关于租赁房源的优化配置，由基础到增值可以分为四类，包括硬装翻新、家居配置、家电配置、风格化软装配置。房屋检查环节各企业基本均以行业规范为基准进一步精细化制定企业标准，其中长期托管类、包租类及自营类模式房源更倾向制定企业自有房源标准。按物业类型的房屋筹备舱段新模式关键环节房JI萼备阶段房屋建设房屋装修配置内容分类房屋配房屋检查个人闲置住宅食活类攫盖房屋检查环节个人闲置住宅装修类覆盖配置、检查环节新建类+改造类全流程覆盖硬装翻新家居配置家电配置配置方式分类租赁企业第三方企业风格化软装配置资料来源：贝壳研究院房屋招租阶段：招租阶段的房客匹配是运营提效的核心环节，头部企业全部采用了“线上+线下”

9、全渠道营销模式，以线上展示搜索平台建设结合线下自营网点建设为主。信息平台主要覆盖三个功能，包括信息展示、条件筛选及交互操作。特别是条件筛选、交互操作两项功能，能有效提升租客根据自身需求进行房源匹配的效率。房屋招租阶段新模式关键环节定价/招用租U企业自行招贸线上信息JK示校拿詈店招租推广线下网点加量房*全民经纪人用客信用记最京职业/月收入/个人征僮租右审查财务状况（破产记录/纳税记条）犯罪记枇系人/担保人，三方收正企业提供招用鹿务翕东信用记录启房东犯裁记最房原是否n%出租通质用东历史出殂造蝶记量制费企业信用记录启企业通规经营记录企业员工连般行为记录住房Ifi贯信用记录JKfi1共建共享资料来源：

10、贝壳研究院信息平台S1合功能建设JR示内容第选条件交互掇作出武SCQf1房屋/家具/家电配置信息租住服务租金及其他收物信息社区/建筑信息周边交通/配套信息租住方式租期长短SU租住区域租金范网户型要求人工在线咨询电话咨询预约看房直接预定资料来源：贝克研究院租赁过程管理阶段：按管理内容可分为租金管理、租务管理、保险管理及退租管理等四项主要管理版块。租金管理板块一般分为租金押金管理，即代房东按法律要求完成符合租金押金监管要求的收支；租金滞纳管理，即代房东拟定违约条款、提供法律建议以及提起法律诉讼。租务管理板块按照服务对象可分为房东租务、租客租务，按收费方式可分为基本租务、增值租务。保险服务为必备服务

11、板块，通常为租赁企业向第三方公司代投保方式。退租服务通常通过押金清算抵扣还原成本。房屋租赁过程管理阶段新模式关键环节代房东按法律要求完成租金及押金道管相金收取租金滞纳现相费过程管理舱段 =.i!FjrV” 向匿东提供拖欠行为法悻建议 代廨东提起法律诉讼房东租务租害租务基本租务：合同看理超黄合同拟定 赵本租务：房原管理/咨询*务/会员优 例行检青、续修.保泊 住房使用咨词.ttr 免费换租/中介费折扣增值用务：事务/房蜃管理房屋出招相关报税等事务代理.租客质询回复、代表诉讼、合同变更、提前解约应腐东要求的专业I修.专业清洁增值相务：事务/房屋管理合同变更、提的修约应租客要求的专项清洁、专项设缶安

12、装保险服务房东:房财产保险租客初：生命安全保珍 退租物业检查退租服务就污损.嗫损进行未失核定.完成押金清算 Ie坏复原胤务资料来源：贝壳研究院我国住房租赁企业发展新模式展望1 中介+交易双轮驱动，构建业务的“护城河”“交易驱动经营，以经营促进经纪”的双轮驱动模式构建业务“护城河。无论是英国的FoxtonsXConne1IS还是日本的Minitech,都经历了从经纪业务延伸至租赁经营业务的发展历程。租赁经纪通过交易撮合解决租客匹配、房源寻找的需求，为了实现租客的全租住周期的需求与品质服务，企业将业务进行延展，延伸至租赁经营，形成了“交易驱动经营，以经营促进经纪”的双轮驱动模式。该模式下，有三个显

13、著特点：是以交易业务为基础，通过线下门店延伸面向房客源的业务触角。依托于线下门店的交易业务，企业快速获取房客源信息，通过线下与租客的交互，提升信任基础，促进业务开展。二是租赁经纪业务为经营业务导客，为租客提供多元化租住选择。完成交易撮合业务后，依据租客的租住需求，租客可以继续选择租后服务来提升租住品质，企业通过将租后服务拆分为不同的服务细项，如保洁、维修、安装、合同等不同的类别，形成一揽子产品服务包，提升租客的入住体验，多元化经营业务促进经纪业务开展。三是租购联动，通过深度服务加强客户粘性，打造交易业务的“护城河”。从生命周期来看，客户从租房到买房、再到改善，是一个持续的换房链条。租赁经营业务

14、通过为客户的深度服务，强化租客的品牌认知，为后续客户的买房、换房需求做好铺垫和引导。相售双轮驱动模式图资料来源：贝壳研究院2 .商业模式更轻，租金兑付更灵活随着租赁市场供需矛盾走向缓和，租金水平走向更为平稳，包租模式租金成本高、租金支付灵活性差的特征更为凸显。通过对国际租赁企业运营模式的分析，我国住房租赁企业有以下两个模式升级方向：是缩短签约期限，定期更新租金约定。为了降低租金下行带来的风险，租赁企业可采取以下两种方式：第一种，在与业主或个人房东签订租约时，可选择签订1-2年，使得期限更为灵活，在续约或再次签约时，可以再次根据市场租金水平进行评估确定租金。如MiniteCh的“最低租金担保模式”期限仅为1年。第二种，设置定期租金评估的约定，尤其是3年以上的长期租约，可以设置6个月、1年或2年对租金水平重新评估定价。如Minitech的最低租金担保模式每6个月核定一次租金、1eoPaIaCe21的30年空置期担保模式”每2年重新评估租金。二是由包租模式逐步向轻托管模式转变。空置期风险带给租