房地产交易制度政策-(1).docx

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1、第一章房地产法律制度概述第一节房地产及房地产业一、房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务自有房地产经营活动和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产忆是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长,有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。与房地产业密切相关的建筑业，可以从“广义”、“狭义”两个层面来理解。广义的建筑业涵盖了建筑产品的生产（即

2、施工）及与建筑生产有关的所有服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等。狭义的建筑业是指建筑产品的生产活动。根据最新发布的国民经济行业分类，建筑业包括：房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业、建筑产品包括住宅、公寓、别墅等居住建筑；行政办公、商业办公、文化、体育、医疗等公共建筑，铁局、桥梁、运河、大坝和隧道等基础设施以及钢铁厂、炼油厂、汽车制造厂等工业设施。房地产业与建筑业既有区别又有联系、它们之间的主要区别是:建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管

3、理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；房地产企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。二、房地产业的地位和作用（I）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。（3

4、）可以改善人民的住房条件和生活环境。（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。（5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。（6）可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。（7）可以增加政府财政收入。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中仍将发挥重要的作用。房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101三、房地产业的行业细分在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前

5、普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中,物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。（一）房地产开发经营业房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。房地产开发企业主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务

6、人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动C目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。（二）物业管理业物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物.业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，物业管理师是物业管理行业中的高层次专业人员。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。与房地产经纪行.业相关的制度主要有物业承接查验制度和住宅专项维修资金制度。物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国

7、家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10天内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签章确认。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。住宅专项维修资金交存的范围包括:住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或

8、者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照住宅专项维修资金管理办法规定，交存住宅专项维修资金。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价

9、的2乐售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30乳从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、住宅共用设施设备报废后回收的残值、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的业主所得收益，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。住宅专项维修资金的管理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在

10、专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后,业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将有关账目等移交业主委员会。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设旅设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。从长远发展方向看，随着市场经济体制的建立和人民经济收入水平及生活水

11、平的提高，物业服务收费应在市场竞争机制下，由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符。（三）房地产咨询业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项F1策划等O目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。（四）房地产估价业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价通常要求独

12、立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。（五）房地产经纪业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地

13、产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。第二节城镇住房制度的改革与发展房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。个人建房和购置住房被限制。这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。随着城镇人口的迅速增加，住房短缺问题日益突出。1978年全国城镇人均住宅建筑面积仅6.7平方米，低于解放初期水平。解决城镇居民住宅短缺和改革住房制度，成为改革开放初期面临的迫切任

14、务。近年来我国初步形成了商品房与保障房双轨制的住房供应体系，城镇居民的居住水平与以往相比有了较大改善。总体来看，我国城镇住房制度改革经历了以下三个阶段：一、试点探索阶段二、全面推进阶段三、深化改革阶段第三节房地产法律体系房地产法律制度，是指由房地产法律、法规等规范性文件所规定的，用于调整和规范房地产行业管理以及人们从事房地产开发、交易、物业管理等的行为准则。一、房地产法律的调整对象房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政

15、管理关系及物业管理关系等。（1）房地产开发关系，是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：第一，获得建设用地使用权；第二，在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。（2）房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。（3）物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮

16、、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理服务涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。（4）房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。（5）住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。在住房保障法律关系中涉及以下重点问题：第一，保障对象。保障对象为住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。第二，保障方式。包括配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式。第三，房源筹集。保障性住房通过建设、收购、租赁、受赠等多种方式筹集，