房地产企业管理制度解析.docx

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1、制度5：设计委托与设计方案评审管理制度制度名称设计委托与设计方案评审管理制度制度编号制度版次颁布日期1 .目的为了保证设计质量，缩短设计及评审周期，提高资金效益，防止和减少因设计失误而影响进度和工程造价，特制定本制度。2 .合用范围本制度所称的“设计”从范围上进行划分为规划设计、市政设计、景观设计、建筑设计和室内设计等。从阶段进行划分为概念性方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计和专业深化设计等。3 .详细内容3. 1职责分派。产品技术部。.1负责项目勘察、设计供方的选择，提出设计方案与否满足技术性规定的主导意见；负责审批异地项目企业设计供方的选择。.2负责项目概念设计方案、方案设计、初步设

2、计；审批异地项目概念设计方案、方案设计、初步设计。.3监督项目施工图设计。.4负责对项目各阶段设计成果进行立案，并负责设计成果评价。.5对项目的设计管理提供技术支持。项目企业。.1本部项目企业负责概念设计方案、方案设计、初步设计，施工图设计。.2异地项目企业负责概念设计方案、方案设计、初步设计、施工图设计。.3参与设计成果评价。.4异地项目企业负责本项目企业设计类供方的选择，负责组织施工图会审。工程管理部、项目企业成本管理部门。参与设计评审，提出“限额设计”及项目成本控制的主导意见。3.2设计单位选择。企业所选择的设计单位必须满足如下基本条件。具有独立法人资格。境外设计单位在国内应具有独立法人

3、资格的分支机构。著名（品牌）设计机构，对项目市场推广有明显的增进作用。具有数年的设计经验，成立时间五年以上。信用良好，经调查近两年内没有重大协议纠纷或其他不良记录。有类似项目和大型项目、标志性建筑的设计经验。专业专长与委托的项目的类型一致。具有较强的成本意识、市场意识、作品意识。设计师具有与设计单位同等的能力。能很好地与其他专业设计配合。内部管理体系健全。能及时提供税务发票。同步在选择设计单位时，在可行的状况下应规定设计单位做出如下条件的明确的承诺。.1同意企业级项目的宣传资料、广告中出现设计单位的名称和标志。.2同意在此后的合作中“设计收费原则”有不低于约定额度的优惠。.3同意在对外宣传中将

4、委托项目作为案例进行正面宣传。4 必要时，规定同意为企业其他项目的设计提供免费顾问，并在所顾问的项目的宣传资料、广告中以“设计顾问”的名义出现其单位名称和标志。5 .3设计招标、委托文献H勺编制。责任部门（指产品技术部或项目企业）负责编制授权范围内的设计招标、委托文献。设计招标、委托文献应包括但不限于：招标公告或邀请招标函；项目简介；设计规定；投标规定；评标、中标告知书翻出的时间；其他文献。“设计委托书”必须充足、详细、明确，应包括但不限于如下内容。.1企业的开发理念；企业的）专业形象定位。.2企业文化。.3企业产品模式；曾经开发的项目的定式风格；项目所在地的历史沿袭、文化特色；目的客户分析；

5、项目的关键开发理念；项目的自然与人文环境。.4设计目的。.5设计根据。.6设计范围。.7设计原则。.8成本限额。.9设计规定。在编制设计招标、委托文献的过程中，要广泛征询有关部门意见和提议，尤其是充足听取分管领导的指导意见。3.4 设计委托后，责任部门应保证与设计单位Ifi项目负责人有效沟通，及时掌握设计进度和需要补充、明确的内容。设计期间，责任部门应及时、精确地记录双方的沟通的内容，作为处理也许出现的纠纷的原始证据。3.5 当设计内容需要变更时，责任部门应与设计单位及时签订补充协议，保证双方对变更内容理解致。3.6 设计方案评审的原则。边设计边评审。为了防止设计偏差、缩短设计和评审周期，企业

6、分别对规划设计、初步设计和施工图设计各阶段的设计成果进行一次评审。阶段设计成果评审通过后，设计单位方可进行下一阶段的设计工作。责任部门是设计方案评审的负责人，对各阶段的设计成果、质量负责。3.7 规划设计方案的评审。设计方案的评审。责任部门负责住址设计方案的评审和验证，有关部门和人员参与。规划设计方案应至少通过两轮评审，方可产生最终方案。.1第一轮评审。各划设计方案的竞标单位在规定期间内将竞标方案送到后，责任部门组织由成本管理部门、营销部门、物业部门等有关部门、专业工程师及与项目定位相匹配H勺外部专家参与的规划方案评审会议进行方案H勺第一轮评审，评审后保留23家优秀方案的设计单位参与下一轮的方

7、案竞标。.2第二轮评审。被保留的设计单位吸取其他方案的设计思想，对方案进行改善，并在规定期间内参与规划设计方案的第二轮竞标。责任部门再次组织规划方案评审会议进行方案的第二次评审。第二次评审的结论报企业H勺招标委员会，由招标委员会确定最终中标设计单位。未中标的单位企业按照招标文献的规定予以一定的费用。.3中标单位再次吸取其他单位方案的设计思想和企业的设计规定，对方案进行深入改善，确定方案后报责任部门，责任部门根据不一样的评审事项组织成本管理部门、营销部门、物业部门等部门，根据各部门的专业职能进行内部综合评审或专题评审，提出改善意见，直至方案满足企业的开发规定，确定最终方案。.4方案设计的评审包括

8、后期初步的评审。.5在各阶段在设计院提交方案或图纸后，责任部门应先组织专业工程师对设计方案或图纸进行预审，提出技术审核意见，然后报规划合计评审会议进行讨论、审核。.6鉴于设计方案直接影响项目的市场竞争力和盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败。除了采用以上评审方式外，可深入征询社会工公众、房地产各领域专家、目的客户的意见。3.8 施工图建筑设计（施工图设计出图前）方案的审核。根据项目需要，规划设计方案确认后，可规定设计单位进行单体建筑的方案设计。方案设计完毕后由责任部门选择、委托建筑设计单位进行施工图设计。施工图设计出图后由责任部门组织有关部门和人员对施工图方案进行专业审核。施工图审核根据项目

9、大小、难易程度、工作量、时间规定等状况由责任部门组织实行，或委托外部专业审图机构或个人实行。施工图内部审核的成果根据需要可通过或规定外部专业审查机构向设计单位传达。施工图审核是项目设计阶段质量和成本控制的一种重点，重要满足设计规定和设计规范专业角度，尤其是质量、成本角度进行审核，提出修改提议。为保证项目成本控制目的的实现，责任部门可在施工图设计委托时向设计单位提出单位造价成本的限定规定。经审核修改后H勺施工图交设计单位进行修改，以确定最终设计图纸。3.9 设计评审应从各个专业、各个方面逐一进行，并与设计单位进行充足沟通，理解设计单位的设计思想，既要满足项目的“设计规定”，又要尽量防止“设计规定

10、”影响设计师思想的发挥和体现。3.10 为提高设计审评质量，减少因设计变更而导致的项目延迟和工程造价增长，可以委托民间H勺、非政府行为H勺、与设计单位专业一致的其他单位进行评审。责任部门负责对专业评审机构考察、洽谈、监督和评价。3.11 设计工作计划。在项目设计委托和设计报批前，责任部门负责编制项目日勺“设计工作计划”。“设计工作计划”应包括各阶段工作的起止时间、负责人、工作成果和效果评价等内容。“设计工作计划”应充足考虑到项目前期手续也许导致的时间延迟和企业确定的动工时间，必须留足施工图会审的时间，严防仓促动工。“设计工作计划”是对责任部门及有关人员进行绩效考核的根据。制度6：施工图会审与技

11、术交底管理措施制度名称施工图会审与技术交底管理措施制度编号制度版次颁布日期1目的为了加强贵施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增长，特制定本措施。2合用范围本措施合用于企业所有工程图纸的施工图会审和技术交底。3详细内容3. 1职责项目企业负责施工图设计交底与图纸会审有关方的组织；负责图纸H勺接受、整顿、编号和分发；负责对图纸会审记录进行签字确认，保留会审记录；负责与设计单位沟通联络。企业工程管理部、产品技术部参与图纸会审。3.2施工图管理施工图管理是房地产企业技术管理中的重要环节。规范化的施工图管理是工程施工管理、竣工结算的基础，也是

12、工程竣工验收后物业管理工作的必需。3. 2.1施工图管理内容。4. 2.1.1项目企业接到波及单位送来H勺图纸应立即进行整顿、编号和分发，并负责电子文献的整顿和存档。5. 2.1.2完整的施工图应包括总图和总阐明、总目录、建筑图、构造图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、原则图、通用图、设计阐明书等。6. 2.2施工图纸的管理程序7. 2.2.1图纸的整顿。收到图纸后，项目企业组织查对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。8. 2.2.2图纸口勺分发。申报建筑工程施工许可证及各项手续的审核图纸根据审核部门规

13、定的数量规定送审。企业存档2套；分管领导1套；产品技术部、工程管理部各1套；项目（工地）现场2套；施工单位4套（为其保留1套作为绘制竣工图使用）；监理企业1套。9. 2.2.3分发登记。项目企业负责记录分发时间、领取人单位、姓名、数量。10. 2.2.4图纸H勺保管。领用单位和个人应妥善保管图纸，防止图纸损毁和遗失。遗失图纸的，保管人负责赔偿。11. 2.2.5图纸H勺收回、作废。对因设计变更而作废的图应及时收回、登记，并加盖章作废。12. 2.3竣工图纸的管理。13. 2.3.1工程竣工验收后一般在30天内应完毕竣工图。3.2.3,2竣工图由施工单位负责绘制，一般应绘制四套，并交一套由企业存

14、档立案。在绘制竣工图时，-般少许的局部变更可在原图上增画大样图活部分更改图，对改动较大的部分要重新绘制。3.2.3.3竣工图绘制完毕后由监理企业审核，并应由建设单位参与审核，后经项目企业工程部门审核承认后，并加盖审核章。3.3.施工图内部会审和报批。3.3.1在施工图设计方案经报审审批后，四方图纸会审事前，由项目企业组织进行施工图会审，并邀请企业分管领导、工程管理部、产品技术部和有关部门和人员参与。3.3.2施工图会审程序。3.3.2.1设计单位进行设计交底。3.3.2.2参与会审的人员在规定的时间内熟悉、学习图纸，提出改善提议。3.3.2.3项目企业组织会审的人员汇总意见。3.3.2.4设计

15、单位进行答疑。3.3.2.5项目企业向设计单位提出书面的“设计改善规定”。3.3.2.6项目企业督促设计单位在规定期间内完毕设计修改。3.3.2.7项目企业组织会审人员进行二次会审（设计单位参与）。3.3.2.8如需再次修改，设计单位应在规定期间内再次完毕设计修改。3.3.2.9项目企业报请企业总经理确认。3.3.2.10在施工图会审期间，己经确定施工单位、监理单位日勺，应邀请施工单位、监理单位参与会审。3.3.3图纸会审的内容。3.3.3.1施工图设计与否符合设计委托书中的功能、原则、构造、规模、经济等方面规定。3.3.3.2与政府同意的规划、方案对照，与否有不符之处。3.3.3.3图纸自身是佛存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。3. 3.3.4配套工程否完善。3 .3.3.5图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实行性困难。参与会审的人员必须认真进行图纸会审，并对职责内的I图纸会审质量负责。在动工后发现设计图纸有明显失误或错误的,视因设计变更而导致工程延迟活增长造价XX万元以上时，予以负责人对应