201808_东莞_金地艺境水岸_商铺说辞.docx

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1、【金地艺境水岸】商铺说辞一.区域介绍随着大湾区发展规划即将出台，东莞迎来新一轮的发展机遇！在地理位置上，东莞北连广州，南通深圳接香港，东接惠州，占据广深莞经济走廊黄金中轴位置，受到深圳和广州两个一线城市的经济辐射，区位非常优越。随着粤港澳大湾区规划的落地，东莞轨道交通网路提速，全面对接广州深圳，莞深融城持续加速，东莞步入快速发展期，更多深圳广州的客户来东莞置业投资，提前抢占先机。2017年东莞已晋升为全国新一线城市，城市价值飞涨，成为大湾区明星之城。二、区位板块介绍项目位于东莞中心城区，政府新区府旁。众所周知，政府都是规划在最核心、发展前景最好的地段。2017年政府总规提出强心战略，重点发展中

2、心城区，打造世界级国际大都市，简单地说就相当于深圳的福田 南山。项目所在区域是政府规划未来城区的人居中心。在我们项目周边规划了 11块住宅用地、12块商业用地，3块市政文娱用地，3块教育用地，1块医疗用地，都是片区新一轮发展的规划，作为城区的居住中心，聚集众多的居住人口，也会规划更多的市政配套。同时，项目对岸是东莞政府重点打造的百亿级十里汾溪产学研基地，目前已引进包括马云阿里巴巴旗下的菜鸟网络，投资额超50亿,预计年产值200亿,未来有10多万高端人群，商业消费需求巨大。项目就在汾溪河边上，稀缺一线江景集洋房，吸引大量优质人群定居。同时，我们社区是20万m墅质大社区，整个社区大概有5000人的

3、高端客户群。新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、优美舒适的居住环境这个一切必将吸引大量的优质人流。商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说，区域人口总量不断增加，商业消费力强。三.交通介绍项目周边的交通现在已经非常便利。金鳌路、莞穗路、环城路等主干道与其他城区相连，20分钟左右的车程可到达城区各个地方。而且项目毗邻东莞的交通总站枢纽一汽车总站，可以快速达到东莞各个镇金地集团Gemdale科 学 筑 家区，走广深高速一小时到达广州和深圳。另外，项目旁边的银龙桥预计在2018年完工，银龙桥南起万道路、北至莞穗大道，全长2.8公里，按双向六车道城市主干道标准建设，银龙桥开通后，从项目到达南城，仅需

4、3公里的路程，出行非常便利。两城之间的交流更加方便、快捷，其客流效应可想而知，由此，必然带动区域发展利好。随着轨道交通的发展，项目周边的交通网络在不断完善。毗邻项目有三个轻轨站点，分别是地铁1号线的市人民医院站、汽车总站站和滨江体育公园站，均在我们项目的3公里范围内。地铁R1线与R2线的南城鸿福路站相连，与莞惠城轨在东城相连，与R3线在松山湖相连，一期在黄江连接深圳6号线，二期将衔接广州地铁5号线，轻松实现穗莞深1小时生活圈。东莞交通规划，到2020年东莞将引入一条长约86公里的城际轨道项目莞深快轨。莞深快轨是城际轨道交通，起始于我们这里万江中心站距离本项目约900米，经过松山湖北站、深大站、

5、西丽站，也就是说未来从我们项目出发坐莞深快轨，大约40分钟可以到达深圳大学城；同时轨道还预留了向广州方向的延伸条件，日后去广州和深圳都非常的便捷。高速方面，从项目堤围路转环城路，在石鼓上广深高速，大概50分钟就可以到达广州或深圳。从莞穗大道转八一路，从上屯上从莞深高速，大概60分钟就可以到达龙华和福田。随着交通路网的完善，通过东莞这个核心枢纽，快速连接广州、深圳，形成真正的珠三角半小时生活圈。随着东莞城市的发展，产业结构的升级，将来会有大批的企业和人才涌入，是投资最佳首选。四、周边配套介绍东莞市人民医院、全市最大的体育公园滨江体育公园，以及尼罗河酒店、南华项目位于东莞市行政中心3.5公里范围核

6、心区域享受东莞城市中心最完善最便利的千亿繁华配套。周边拥有完善的生活购物、医疗、教育、交通、体育设施、休闲等配套一应俱全，比如东莞陆路交通中心东莞汽车总站、华南最大的一站式综合购物娱乐中心华南mallz相当于6倍的深圳万象城、东莞最大的三甲医院国际酒店等。.金地集团Gemdale科 学 筑五.项目产品介绍及业态规划我们产品以7 mj-70疔的精品商铺为主，总建面约4100 m2o其中,2-7栋是底商，4.9-5.9m层高。8栋是独立商铺，有两层，一层5.9m ,二层4.5mo所有商铺都预留燃气管道,可做餐饮，2-7栋具备做二层阁楼的条件。项目在2018年9月交付使用，物业管理费为4.8元/平方

7、/月，按照商业管理标准缴交。跟您介绍一下项目商铺的几大特点:一是舒适多功能空间，一楼用作商铺经营，二楼可以自住，可以实现经营自住两不误，免去店员租房成本的同时便利于商铺经营和看管。二是，全功能商业经营，商业街支持多业态运营，主题式特色餐饮、休闲娱乐、精品超市、商务茶室会所、私人养生美容院、亲子教育、生活服务、共享空间等，打造全功能商业经营。三是，停车便利，金地艺境水岸商业街、生态停车场、市民广场、市政配套等给您足够的停车位，客户停车不用愁。您可以看到，商铺前面是政府规划打造的温莎大道，展示面非常好。其中小区主入口在3栋和4栋之间，小区地下停车场出入口分别在2、8栋和6、7栋之间，另外2、3栋和

8、5、6栋之间分别设有人行出入口，我们整个小区商铺的通达性非常好。其中，2栋和8栋是规划作为牛津大街，位于温莎大道和堤围路交汇枢纽位置，未来必定会成为人流交汇的核心区域之一，适宜多种业态经营，吸附周边人流，规划打造特色餐饮和休闲娱乐的业态，在这里可以满足客户吃喝玩乐一条龙。3、4栋是规划作为英伦荟，这里是小区主出入口，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势，规划打造招商中心和精品超市，服务小区及周边消费人群。4、5栋这边的商铺，主要辐射小区业主特别是100多户的别墅业主。这类群体都是高消费力群体，这里规划打造茶韵天地、高级美容会所、专属服务等，服务小区主业及政府这类公务员群体。6

9、、7栋商铺规划打造青年类共享空间，打造有潮流网红类的轻餐饮类店，服务于1000多名的青年主业。而且这一侧是靠近市文化广场和新区府，消费力也是非常强的。像这种5、6米层高的商铺，可以更多的利用空间，配比更Gemdale 科 学多的设计方式，这种二层规划，能给予您更广阔的商业天地。我们项目周边，例如滨江公馆的商铺，现在的租金价格大约在40-120元/疔，因为缺乏统一管理，导致租金差异过大，水平低，主要以餐饮、生活配套服务店为主。我们项目都是临街商铺，统一整体规划,统一管理，总体装饰档次高、环境好，小区又是20万疔的墅质大社区，承载附的是高端消费力，将来的租金水平肯定更高。总的来说，第一，项目产品位

10、于万江新区府旁，是金地品牌打造的层高5-6米的商铺，昭示性好。投资商铺，地段和位置是硬道理，同时高端的铺面设计更会锦上添花。第二，客流量大。未来周边10万+高端人群以及小区5000+高端人群，位于商业街和小区出入口的交汇处，消费客群集中,商机无限，投资首选。第三，统一规划，业态多元化特点。所有的商铺所处位置优越，且结构均适合主题式特色餐饮、休闲娱乐、精品超市、商务茶室会所、私人养生美容院、亲子教育、生活服务、共享空间等多元化的高端商业业态。六.商铺投资价值中国处于一个不投资就贬值的年代，改革开放30年，人民币就贬值50倍左右，精明的中国人都懂得投资，而不是坐等货币贬值。中国现在通胀率预期5.5

11、% ,考虑无效GDP增长1% ,实际通胀率预期达到6.5% ,而银行1年期存款利率仅1.5% ,实际利率是负5% , 10万元放银行，一年就缩水5000元,钱放在银行就是贬值。在经济乱世下，股票风险大，基金收益低，唯有不动产是抗通胀的避风港，深圳房价10年上涨10倍，东莞楼价10年时间翻了 3倍，尽管限购政策频出，楼价依然看涨。中国有句俗语，一铺旺三代。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，也促进了周边商圈的发展，目前我们老百姓的个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商

12、圈的成熟不断升值，另一方面每年有稳定的租金收入，一般来讲住宅的投资回报率在6-8% ,写字楼的投资利润率为10%左右，而商铺的回报率可达8-12% ,甚至15%oGemdale科 学 筑接下来，我给您介绍一下应该投资哪种商铺。第一种：就是在城市的偏远区域买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是价格低。缺点就是配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也常低，容易投资套牢。第二种：在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目的，长线投资。这种模式的优点是投资大，马上有回报、商铺稳步升值；缺点是：成熟旺区商业饱和，竞争大，升值速度比较慢。商铺是40年的使用期限，成熟旺

13、区的商铺剩余时间比较短，一般只有20年，所以未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年的时间，然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后，越来越老，最终的价值不大。因此，我们一定不要忽略商铺折旧的因素，否则整个投资就会得不偿失。第三种：就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面等待有限的时间就可以出租，一方面等待理想的升值价位出售，中长线投资兼顾。这种模式的优点是：能保证将来的商铺租金受益和升值空间。未来的潜力非常巨大。像我们的商铺，位于新区府旁，属于快速发展期，最适宜投资。像我们这种20万门的墅质大社区，不论是硬件还是未来的物业管理，都是比较好的，所以，好注定客群都是高消

14、费力的高端人群。七.总结总的来说，投资商铺要综合多方面因素考虑。L商铺区位及发发展潜力。对于商铺投资这来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商铺都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。我们位于新区府旁，发展潜力肯定不用说，一定是最好的。2、经营业态的类型。经营业态与商铺的租金收益及价值升值收益有密切的关系。经营高档精品和经营抵挡服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营大。我们服务的都是公司老板、城市精英白领、政府公务员等，客户群体高端，消费力强，而且统一业态规划，都是高端的业态，一定会胜人一筹。Gmdl科 学 筑家13、交通条件。交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通意味着客流量的潜力。项目前面分别是温莎大道和堤围路，都是双向4车道，以紧邻银龙桥，紧连东莞CDB ,未来有3大地铁口辐射，交通条件非常好。4、硬件条件。商铺的硬件条件具体指商铺的面宽，进深、层高，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等，我们商铺的硬件条件都是最好的。5、停车条件。项目周边的金地艺境水岸商业街、生态停车场、市民广场、市政配套等都可以停车，有充足的停车位，客户停车不用愁。6、客流量。我们项目是20万面的嬖质大社区,周边是规划居住中心及百亿级十里汾溪产学研基地,未来10+高端消费人流。所以这样的旺铺，一定是您投资的不二之选。瑞峰【金地艺境水岸】项目组2018/8/3