2022年4月当前房地产市场形势分析.docx

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1、.请葛豉居数1居硒同中心当前市场形势分析：4月政策松绑频次、城市能级递升，行业向好大势所趋一、本轮政策特征：政策松绑频次、力度、城市能级逐步上升，政策宽松将会贯穿全年进入2022年，中央层面多次提及满足购房者的合理住房需求，保障房地产市场良性循环和健康发展，3月16日六部门联合表态防范化解房地产市场风险。各地开始因城施策，逐步出台楼市松绑政策。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止到4月20日，超85个城市出台松绑政策内容，调控次数超百次。从时间段上看，前三月度调控次数维持在25次左右，4月调控次数显得更为频繁，截止到4月20日，共调控31次，已超过以往全月的水平。从政策内容上看，政策松绑内

2、容主要从需求端出发，包含放宽落户、公积金贷款额度增加/条件放宽、降首付比例、降房贷利率、放松限购限贷、放松/取消限售。其中，公积金贷款放宽是地方政府最常用的手段。2022年以来月度政策松绑次数252月3月4月（豉止到20日）数据来源：渚葛找房数据研究中心整理2022年以来政策松绑各内容城市个数公积金首付比例降低、货款额度增加、条件放宽购房补贴下调房货利率 降低首付比例放松限两限货放松落户政策新人才市民两房补贴放松预售资金监管|放松限住取消限加限售I取消限的I纵观年内松绑政策特征，我们认为可以分为三个阶段，第一阶段为1-2月，主要是以保定、马鞍山三四线城市为主，政策松绑内容主要涉及到公积金额度增

3、加，放松落尸，人才购房补贴，2月开始降首付比率，降房贷利率，以媒体报道为主；第二阶段为3-4月，随着郑州正式发文郑19条，接着多城开始跟进放松限购限贷、限售政策，包括省会城市哈尔滨、福州。第三阶段为4月以来，苏州、南京、上海高能级的城市加入政策松绑阵营，政策松绑内容新增预售资金监管放松、新人才市民购房补贴。苏州、南京高能级城市的政策放开具有较强的信号意义，我们预计2季度更多的热点城市加入，购房政策松绑已经是大趋势且会贯穿今年全年，除当前的政策松绑措施以外，促进改善性需求释放的相关政策也将会逐步出台，此外，供应端松绑也值得期待。2022年政策松绑分为三个阶段第一阶段12月第二阶段（3-4 月）第

4、三阶段（4月一）一政策类型一 公积金额度增加 放松落户 购房补贴 下调房贷利率 降低首付比例 公积金额度增加 放松落户 购房补贴 下调房贷利率 降低首付比例 放松限购限贷 放松/取消限售 新人才市民购房补贴 预售资金监管 公积金薪度增加 放松落户 购房补贴 下调房贷利率 降低首付比例 放松限购限贷 放松/取消限售 新人才市民购房补贴 预售资金监管放开 促进改善禽求释放的政策数据来源：诸葛找房数据研究中心整理二、松绑政策目前效应不达预期，需求端购买力不足叠加疫情是主因年内至今，虽然各地松绑调控政策，但从市场数据来看，今年一季度的市场不容乐观，3月市场有所回温，但回暖力度不大，整体来看，一季度房地

5、产市场表现不及预期。根据国家统计局数据显示，一季度房地产业的GDP为18930亿元，与去年同期下降0.2%,同比居于末位。13月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%,增速连续12个月下滑；13月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%,各房产类的经营指标增速表现均不可观。从3月单题请葛打房数据码同中心月的数据看，虽然环比呈现上升，但是同比仍呈现大幅下滑局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.6平方米，环比上涨16. 59%,同比下跌50. 21%。2022年一季度GDP初步核算数据绝对额(亿元)

6、LA年同期增长(%)信息传揄、软件和信息技术服务业1212710.8Ldk935516.4农林牧渔业115706. 1247245. 1租赁和商务服务业85575. 1其他行业474794.9批发和零售业259203.9交通运输、仓储和邮政业104302.1130291.4住宿和餐饮业3861-0.3房地产业18930-2数据来源：国家统计局，诸葛找房数据研究中心整理政策松绑下市场恢复速度不及预期多重原因所致，一方面，一季度疫情卷土重来如上海、长春等多城几乎处于全封闭状态，冲击了市场经济活动；另一方面，自去年下半年起，各城市裁员现象明显增加，失业率上升，收入增速放缓，居民购买力减弱,一定程度上

7、延缓了购房需求的释放。根据国家统计局数据显示,2022年3月，全国城镇调查失业率达6%,持续5月上升，城镇居民人均可支配收入累计增速为4.2%,增速连续收窄4个月。圆请葛戈房数1居码同中心全国城镇调查失业率(%)城镇居民人均可支配收入累计增长(%)数据来源：国家统计局常驾*1J44* zszzzzz6数据来源：国冢统计局此外，市场恢复缓慢的原因在于降价负面效应显现，根据国家统计局数据显示，自去年9月起，全国商品房单月单价跌破万元ma, 2022年3月，全国商品房单价为9552元m2,环比下降3 0%,同比下降7. 4肌 众所周知,降价跑量是开发商加速回款最快的方式，能快速缓解企业现金流问题。但

8、长期来看，频繁降价以及降价幅度过大容易造成销售生态链问题，也容易产生社会民生问题，直接负面影响是已经购买的业主维权，业主维权下对于即将入市的购房者造成恐慌，其次购房者买涨不买跌的心理进一步延缓了需求的释放。房地产市场调控目的是“稳”，房价大涨大跌都不是调控目标，降价并不是解决企业自身现金流问题的可靠手段。全国商品房单月销售单价走势图12015.013.0%1101052610 010065100951290-3.08070-10.0942021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月商品房单价(元/M)环比数据来源：国家统计局：诸葛找房数据

9、研究中心整理1065310313103741005797589749圆请葛豉居数1居码同中心三、从周期上看政策松绑后市场必然好转，4月周度市场情绪微升近20年以来，房地产市场政策经历了 5次宽松期，第一次是2008-2009年，国际金融危机的影响，商品房销售增速连续多月下滑，在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下，2008年底市场降幅趋缓；2011年，在紧缩性政策效应下，销售面积连续8个月同比负增长，单月最大降幅达13.6%,连续3次降准，地方宽松政策出台，2012年2月销售面积降幅趋缓；2014年，经济增速趋缓，房地产库存压力较大，销售面积连续13个月同比下滑，中央下调贷款及存款准备金率，地

10、方二套房认定标准放松，多城限购松绑，棚改货币化安置比例上升，市场于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融贸易战，商品房销售面积增速放缓，土地流拍现象上升，属于历次下行周期里力度较小的周期，在年内多次降准，多城需求端政策松绑下，2019年2月销售降幅趋缓；2021年下半年，在行业去金融化的背景下，高负债房企面临生存难题，商品房销售面积同比增速收窄，至2022年3月，商品房销售面积同比为73.8%。按照以往宽松政策的规律，政策松绑后市场必然有所回升，且大概是每年的2、3月显现效果，本次宽松政策后，3月销售面积同比降幅进一步扩大，主要疫情拖累市场的修复速度，但政策宽松后市场向好是必然，只是恢复

11、时间问题，且明显可以看出本次政策松绑的类型更多，覆盖城市更广，所以我们有理由相信房地产市场的最坏时期已经过去，预计4月，5月商品房销售面积同比降幅开始收窄，下半年有望转正。2002年至2022年3月全国的品房销售面积同比增速120. O100. g80.0、60.040. 020. 02022年3月-13 8%OO222015年3月-16. 3%2019年2月-3. 6%2012年2月-13.6%2008年12月-18 52020年2月2f年2006年2005年224年202年20S年2003年2002年2002年2020年0. 0-20. 0-40. 0-60. gAAAJ.AiAAAi39

12、516272839Ho 5 - 6272839 石 05 6272839 Ao 5 1月 月月月 月月月月月月月月月 月月月 月月月 月月月 月月月月月月月月月 月月月 月月月数据来源：酝统计局，诸葛找房数据研究中心整理2002年以来房地产历次政策放松下行时间2011-20121 2014-201瀛018-2019镯2O21T-B下行原因国际会融危机的负面影响美倚欧债危机叠加紧缩货币改双的滞后效应经济增速放缓.国五条限购政策效应，原地产库存快速累枳金融去杠杆及中美“，易战”影响，下行力度不大行业去金於化力度较大的豺响宽松政策1）货币政策宽松：四万亿”投资计划出台.5次降息从7.2%降至5.3忙

13、4次降准从16. 5%降至13%2）需求瑞政策：首套首付比例降至20、房贷利率7折、契机至 1%1）货币政策宽松：连段三次降准，累计下调1.5pp：两次降息.-年期存贷款基准利率分别累计下调0.5和0. 56po2）需求端政送：地方政府出台政簸,也括放宽公枳金贷款、提高贷款瑜度、下调贷款利率等。1）货币政注宽松：一年期贷款篡准利率下调0.4pp至5. 60%: 一年期存款基泡利率下调0.25pp至2.75%。2）需求端政策：二套房贷认定标淮大幅就松。房贷利率7折：限购松那.47个限购城市中42个取消限购：阁改货币化安置不低于50S的比例。1）货币政策宽松：2018年内四次降渔.累计下调2.5pp.2）需求俄政第：因城林靠松，札加取消候购、限售、首套首付比例下调等。1）货币政冢宽松：企业资金层面放松按拥放款、开放境内融资及开发贷、并购贷，12月降浪0.5ppv鼓恸差别化信贷.2）高求端政最：因城选策超80城松，札如公枳金条件放宽、购房补贴.就户政就放松、首付比例及房贷利率下降，放松限购限贷限售2008年2月钻善而枳2012年2月销售而枳降2015年3月销售而枳降幅空2019年2月铺售面积f计2022年4-5月销体而市场恢复速度降幅超域幅越战缓降幅也缓积降砧通缓.下半年有望转正行业态势也在逐步向好。50城市场情绪指数周度走势1市场亢奋区间0.8-市场活跃区间