毛文明、邵祎等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书.docx

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1、毛文明、邵祎等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审结日期】2023.05.25【案件字号】（2023）苏02民终1702号【审理程序】二审【审理法官】潘志江杜伟建杜凤君【审理法官】潘志江杜伟建杜凤君【文书类型】判决书【当事人】毛文明；邵祎;毛劭东;无锡泰茂置业有限公司【当事人】毛文明邵祎毛劭东无锡泰茂置业有限公司【当事人-个人】毛文明邵祎毛劭东【当事人-公司】无锡泰茂置业有限公司【代理律师/律所】孙建峰江苏金汇人律师事务所;吴梦雪江苏金汇

2、人律师事务所【代理律师/律所】孙建峰江苏金汇人律师事务所吴梦雪江苏金汇人律师事务所【代理律师】孙建峰吴梦雪【代理律所】江苏金汇人律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】毛文明;邵祎;毛劭东【被告】无锡泰茂置业有限公司【本院观点】商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同补充协议一，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。【权责关键词】显失公平合同合同约定新证据质证诉讼请求变更诉讼请求维持原判【指导案例标记】O【指导案例排序】O【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审另查明，2017年10月26日，无锡市物

3、价局出具无锡市物价局备案回复表（锡价服备字2017186号）,载明涉案房屋的装修价格为6600元/平方米。商品房买卖合同（预售）载明，涉案房屋的建筑面积为181.19平方米。2023年5月26日，毛文明、邵祎、毛劭东向一审法院提出申请，请求对涉案房屋的装修价值进行鉴定。2023年12月15,毛文明、邵祎、毛劭东在一审庭审中陈述，在诉讼过程中，其提供了质量问题清单，法院也进行了实地勘察，确认了问题的客观存在，并给予开发商一定的维修期限。后因诉讼过程中，开发商也进行了一定的维修，在撤回鉴定申请时，基本问题己经得到解决，故其仅主张从房屋交付之日起至2023年11月13日止的一个租金损失。【本院认为】

4、本院认为，商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同补充协议一，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。一、关于租金损失的问题。首先，泰茂置业公司已于2019年12月30日取得无锡市住建局下发的关于天茂雅苑B地块30某-34某楼及地下室交付使用竣工验收的通知，并于2023年1月10日向毛文明、邵祎、毛劭东交付案涉房屋，据此，可以认定涉案房屋符合交付标准。毛文明、邵祎、毛劭东关于涉案房屋装修未经主管部门验收的主张，本院不予支持。其次，中华人民共和国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施

5、或者赔偿损失等违约责任。泰茂置业公司向毛文明、邵祎、毛劭东交付的涉案房屋存在多处质量问题，构成违约，应赔偿毛文明、邵祎、毛劭东因此而形成的损失。因毛文明、邵祎、毛劭东认可泰茂置业公司对质量问题进行了维修，在撤回鉴定申请时，基本问题已经得到解决，故一审法院综合考量各项因素，酌定让泰茂置业公司赔偿毛文明、邵祎、毛劭东1万元，该数额在合理裁量范围之内，本院予以支持。毛文明、邵祎、毛劭东关于一审法院判赔数额与其损失不符的主张，本院不予支持。二、关于装修价格的问题。首先，商品房买卖合同（预售）明确约定，泰茂置业公司交付给毛文明、邵祎、毛劭东的房屋，为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款

6、均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来单独进行约定。虽然该合同载明装修款为1195854元，但该价值，是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素的基础上形成的价值，并非对房屋装修中各单项项目用材的简单累加。因此，在双方未对涉案房屋装饰装修的价格，约定单独计价的情况下，对涉案房屋室内装修造价进行鉴定并无必要，毛文明、邵祎、毛劭东申请对装修价值进行的鉴定，对本案不具有参考意义，故一审法院未对涉案房屋装修价值进行鉴定并无不当。其次，商品房买卖合同（预售）附件六对涉案房屋的装修施工项目、装修用材品牌等事项进行了书面约定。因此，可以认定双方对于涉案房屋的装饰装修标准作出了明确

7、约定，泰茂置业公司仅须以此对毛文明、邵祎、毛劭东承担责任。因未有证据显示，泰茂置业公司的装修行为，在施工项目及选用装修材料品牌标准上存在违约之处，故毛文明、邵祎、毛劭东要求泰茂置业公司按照实际装修价值（以鉴定结果为准）与合同约定装修价值（1195854元）的差价予以赔偿的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，毛文明、邵祎、毛劭东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由毛文明、邵祎、毛劭东负担。本判决为终审判决。【

8、更新时间】2023-09-2414:43:46【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年9月18日，毛文明、邵祎、毛劭东与泰茂置业公司签订商品房买卖合同（预售），购买了泰茂置业公司开发的位于无锡市滨湖区XX路XX路XX单元XX层XX号房屋。泰茂置业公司就案涉房屋向无锡市物价局备案销售价为：45732元/平方米。合同第六条约定：”按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币44816.92元，总价款为人民币8120378元（大写捌佰壹拾贰万元零叁佰柒拾捌元整），以上房屋总金额中包含装修款人民币1195854元。第十六条第二款约定：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准、和施工图设计文件

9、的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，详见补充协议。该条第三款约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所

10、用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）及时更换、修理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，载明：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”，附件六中“装饰装修、设备标准”载明：“二、室内装修：1、客厅、餐厅、卧室：11天花：乳胶漆。12地坪：客厅：石材；餐厅：石材；卧室：实木复合地板。13墙面：客厅：墙纸等；餐厅：墙纸等；卧室：墙纸等。1.4：户内门

11、：木门。2、主卫生间：2.1天花：放水乳胶漆；2.2地坪：石材；2.3墙面：石材；2.4洁具：坐便器、台盆、（品牌：唯宝或其他同等品质的品牌）；2.6五金：冷热水龙头及花洒（品牌：高仪或其他同等品质的品牌）；配置淋浴房。3、次、共卫生间：3.1天花：防水乳胶漆；3.2地坪：石材；3.3墙面：瓷砖；3.4洁具：坐便器、台盆、（品牌：唯宝或其他同等品质的品牌）；3.5五金：冷热水龙头及花洒（品牌：高仪或其他同等品质的品牌）；配置淋浴房。4、厨房：4.1天花：乳胶漆；4.2地坪：石材；4.3墙面：墙砖、局部不锈钢；4.4橱柜：成品橱柜，配人造石台面；水槽和龙头（品牌：弗兰卡或其它同等品质的品牌）；4

12、.5厨电：油烟机、煤气灶、微烤一体机、洗碗机（品牌：博世或其它同等品质的品牌）、燃气热水器；内嵌冰箱（品牌：卡萨帝或其它同等品质的品牌）。5、阳台：5.1天花：防水乳胶漆；5.2地坪：地砖；5.3墙面：外墙涂料。6、上叠阁楼公共区域，天花：乳胶漆；墙面：涂料；地面：实木复合地板。7、中叠夹层公共区域，天花：乳胶漆；墙面：涂料；地面：地砖。8、下叠夹层公共区域，天花：乳胶漆；墙面：涂料；地面：地砖。9、开关插座：（品牌：罗格朗或其它同等品质的品牌）。10、净水：前置反冲洗过滤+末端净水器。三、科技系统：采用地源热泵机组+常规冷水机组+燃气常压锅形式提供集中冷热源、户内毛细管网系统、置换式新风系统

13、。四、特别提示：室内装修材料采用植物、动物和矿物等天然材料的制品或装饰面（如石材、花岗岩、岩板、木材、皮草等），甲方不能保证其纹理、色泽、品相的均匀性和一致性。商品房买卖合同补充协议一第一条第三款约定：“双方同意：甲乙双方之间的权利义务以本合同及其附件以及本补充协议为准。本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员、代办人员）之前就本次房屋买卖在协商过程中形成的各项口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具备有约束力。第七条第一款约定：“如房屋设备达不到本合同附件六约定的标准，乙方认可首先由甲方采取修复，整改等方式达到附件六约定标准，如

14、仍无法达到约定标准的，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修设备差价款的1倍给予补偿。乙方不得以此为由拒绝或迟延办理交付手续，否则视为乙方逾期办理房屋交接手续，逾期交付的责任由乙方自行承担。第八条约定：8.1、乙方清楚并确认，甲方在销售商品房时，甲方所修建设置的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间/样板区/示范单位向甲方主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。乙方在此确认甲方已明确告知乙方该商品房实际交付时的商品房质量、设备及装修与样本房是不一致的，乙方对

15、此无任何异议。8.2、甲方展示的样板间/样板区/示范单位为指定户型，与乙方所购房屋可能存在差异，实际交付标准以本合同约定为准。示范单位中的包括但不限于空间格局、功能区设置、户型朝向、设备平台使用、阳台、空调机位、腰线、外立面等仅供参考，与实际房屋交付时会有所不同，不能理解为交付标准或合同的样品，甲方对实际交房标准与示范单位的差异不承担合同责任。毛文明、邵祎、毛劭东按约履行付款义务，2023年1月10日，泰茂置业公司向毛文明、邵祎、毛劭东交付案涉房屋。毛文明、邵祎、毛劭东向一审法院起诉后，就质量问题提供了19项问题清单，清单内容包括大门电动开关电线裸露在外、门套缝隙过大，发泡胶外露、石材色差、返

16、碱、碎裂、地下室漏水、南次卧阳台漏水，墙纸气泡、墙面受损一审法院于2023年8月29日组织双方对现场进行勘验，对问题清单中的提及的问题进行一一比对查看，根据现场情况，毛文明、邵祎、毛劭东房屋主要的问题是石材碎裂、地下室漏水问题、窗台漏水导致的墙纸气泡发霉问题。一审法院于2023年9月17日及9月22日就质量问题进行质证。一审法院给予泰茂置业公司30个工作日（2023年9月23日至11月9日）对含毛文明、邵祎、毛劭东在内的15户业主的问题进行修复，修复期满后，毛文明、邵祎、毛劭东对泰茂置业公司修复结果不满意，并于2023年12月8日提交了修复结束后的问题清单，就13项问题申请质量问题及修复方案鉴定，后于2023年2月1日变更质量问题清单，将需要鉴定的问题降至8项，修复后的问题清单中未见地下室漏水、窗台漏水导致的墙纸气泡发霉问题