深圳中央悦城市场调研报告.docx

《深圳中央悦城市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳中央悦城市场调研报告.docx（8页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、深圳中央悦城市场调研报告一、项目概况名称：中央悦城地址：深圳龙岗中心城龙平西路与长兴路交汇处占地面积：97,OOO平方米总建筑面积：243,OOO平方米，一期建筑面积44,716.77平方米，二期建筑面积154,171.23平方米，三期拟建建筑面积65,690.32平方米。容积率：2.80绿化率：30.62%建筑形态：共三期，由13栋多层（最高五层）、2栋18层小高层、5栋25-31层的高层组成。一期为联排别墅及庭院别墅；二期为2栋板式小高层；三期为3栋25-31层的高层。总户数：2034车位：2030车位户数比：11物业管理费：2.20元/平方米月发展商：深圳市XX房地产发展有限公司建筑设计

2、单位：美国XX景观设计公司：澳大利亚XX（墨尔本）建筑设计公司整合推广公司：XX广告代理公司：XX地产顾问（深圳）有限公司销售热线：XX二、交通跟配套交通：该项目紧临龙岗区内主干道，如龙翔大道、龙平路、清林路、吉祥路等；同时通过一些区际干道，如深惠路、深汕一级公路、南坪、玉坪以及水官、深惠、深汕、机荷、盐坝等高速公路；同时有多条公交路线经过该项目，如353、361、365、811、812、839、810、986、358、351、536、990、855、901、985、986、832、904、862、866等，并且该项目距离“区汽车总站”也不远，有多路公交车直达。总之，该项目的地理位置优越，不愧

3、称之为中央生活区，享尽天时与地利。项目自身配套：水景商业街、幼儿园、水岸会所、私家泳池、小区配套幼儿园等项目周边配套：商业类：天虹商场、万佳百货、新一佳百货、岁宝百货、世贸中心百货、顺电家居广场、百安居、福润超市、肉菜市场等教育类：龙城高级中学、龙城初级中学、龙岗区实验学校、龙城小学、清林小学、天健小学、教苑中学等金融类：农村商业银行、农业银行、中国银行、招商银行、民生银行、建设银行、工商银行、交通银行等医院类：龙岗区人民医院、龙岗区妇幼保健院、深圳仁安医院、区疾病预防中心、龙岗区卫生监督所等其他：规划中央公园、龙潭公园、清林径山体公园、红彤丰田4S店、新全盛酒店、星级酒店、皇冠假日会所、龙岗

4、市图书馆、文体中心三、户型分析中央悦城的户型含盖面比较广，因为定位为中心城大型高尚住宅社区，所以普遍为大户型，全部为3房以上户型，具有南北通透，方正实用的特点。一期为联排别墅及庭院别堂，面积在135-275平方米之间，二期为两栋板式小高层，主力户型为三房和四房，面积在135T88平方米之间。三期共有三栋，御景峰为25-31层的高层，共576套，主力户型为平面三房和复式四房，面积在125-205平方米之间。三期户型设计以及赠送比例比较高，以挑高露台、入户花园、空中庭院等设计手法为特征，赠送面积比例较大、通过建筑设计很好的解决了采光通风等问题。重点户型分析：宽景平面A型（见附图一）：长7米宽5米餐

5、客厅、入户主卧双花园宽景平面A户型三房二厅二卫，建筑面积约125.11-128.18平方米，此房的入户花园与厨房一墙之隔，和餐客厅之间是完全独立，互不相连。所以有利于装修时的改造，将其改造成工人房与厨房相连接会更加实用方便。跃式单位是两户共用一个楼梯，因集中在低层所以无需乘电梯。主人房带7平方米的花园，并且主卧两端都是设计的落地窗，前面看园林景观后面欣赏中央公园，采光一流，打开窗户根本无需开空调，便可以享受自然风的凉爽。餐厅和客厅给人的感觉是超大，经过测量长7米宽5米，顶部无梁无柱，凸窗长3.4米，宽1.6米，由于凸窗较大所以整个餐客厅的光线很足。令复式（见附图二）：双层挑高、双主卧、2空中花

6、园+2阳台复式四房三厅三卫建筑面积约205.22平方米，双层挑高，客厅挑高6米，宽5米，约50平方米的餐客厅将建筑空间发挥出了极致尺度，高大宽阔的客厅最适合装饰水晶吊灯。与客厅段同为双层挑高18平方米的空中花园与一层的客厅和卧室相连接，形成了宽阔景观涉取，以及多种形式的利用。二层采用了双主卧设计，并且每个主卧都有独立的卫生间和衣帽间，双主卧分别位于楼梯的两侧，互不打拢。如果将挑高处从中间增加一层楼板则可以改成两个较大的房间。X宽景二全景：景观覆盖率极高宽景B户型三房二厅二卫建筑面积约127.83-128.55平方米。此房最大的特点是景观的涉取，无论是客房、书房、主卧房，还是在餐厅、客厅、甚至在

7、洗手间都可以欣赏到户外不同角度的景观,这种景观的覆盖率，在龙城楼市，绝对处于前三位之列。四、销售情况该项目的一期和二期已经顺利售罄，三期分批销售，现在销售率接近50%,在最近的整个市场低迷的大环境下，中央悦城也是放慢了脚步，分批次销售，不论是按揭还是一次性付款都有九八折的优惠。现阶段推出的只有三房和复式四房。价格如下表：三房复式四房均价13,00010,500最低价11,2009,000表一：三期价格单位：元/平方米一期二期均价10,0006,500表二：一期和二期历史价格单位：元/平方米五、客户分析中央悦城位于中心生活区，户型种类也是多种多样，因此满足了众多的不同客户类型，在客户调查中发现，

8、有龙岗区甚至市区的公司的老板在这里选择买房，还有部分首次置业的企业白领，也有追求高品质远离都市喧嚣生活的二三次置业者、还有部分龙岗区机关工作人员，还有一些看中龙岗中心城发展潜力的投资者等等，不一而足。六、楼盘的分析总结1 .中央悦城属于C1D的高档纯生活居住区，凭借其定位的准确，并且是不受90/70政策影响的少数大户型社区之一，其在龙岗的定位，以及设计都是朝着中心城高档纯住宅社区发展，吸引了一批客户。2 .拥有较高的升值潜力，据调查，该楼盘所在片区的现时配套并不是很完善，生活也有一些不便之处，但是因为2011年的大运会将在龙岗举办，地铁3号线也正在修建之中，预计2010年6月开通以及周边公园的

9、建设也是已经规划好的。因此，受到这些诸多因素的影响，该楼盘的预期值以及后市的升值空间很大。3 .立体园林设计，景观布局优美。中央悦城邀请的是澳洲著名景观设计公司，并且带客户看样板房的时候要经过其水景商业街和园林以及TOWNHoUSE,小区内道路根据其地势地形，设置了多处景墙，有一处还是瀑布形式的,通过与园林结合，营造出立体的园林景观。4 .五个大型公园环绕，中央公园近在咫尺。中央悦城的北侧是11万平方米的中央公园，中央公园是龙岗区的市政公园，中央悦城在建设中充分考虑到了中央公园的景观，大多数户型都可以俯视整个公园，同时又近在咫尺,因此极大的满足了其住户的欣赏和日常使用的功能。其余的清林径山体公园（已规划待建）、龙潭公园、龙岗公园和余石岭公园也都不远，因此，就整个龙岗区的规划以及中央悦城所处的位置，其业主可以享受到优质舒适的生活环境。5 .该项目周边规划为龙岗以后主要的住宅区域一一中央生活区，目前相对市区，价格较低，而又是大户型设计,因此本地置业者居多，有一定升值空间；但三期以高层为主，容积率较高，目前周边比较杂乱，配套设施也不够到位，生活氛围淡薄。6 .因为龙岗是深圳特区最大的一个区，并且，深圳市的城市发展由于受到地域狭长的限制，因此龙岗区占了一定的优势，我们通过浏览中央悦城三期御景峰的楼书，发现其也将深圳市的地图放了进来，从而显示龙岗地域的优越性。七、附录图一:图复式下层