物业管理处工程维修作业手册（指引汇编）.docx

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1、1维修主管工作指引2安全操作规程2.1 电工维修人员安全操作规程2.2 机修人员安全操作规程3运作管理规程3.1 设备机房管理规程3.2 空调日常管理规程3.3 监控消防系统操作管理规程3.4 电梯日常管理规程3.5 给排水系统管理规程3.6 供配电系统运行管理规程3.7 监视与测量装置定期检测规程3.8 建筑物本体保养及防雷击规程3.9 维修服务工作规程3.10维修工具领用保管规程3.11值班管理规程3.12能耗计量统计管理实施办法1安全管理1.1 负责本管理处（中心）维修组的安全生产，对本维修组的作业安全负有培训、督导和整改的责任。1.2 审核拉临时线路、使用电炉等申请，报管理处（中心）负

2、责人审批。1. 3维修主管应定期组织安全用电专项检查。1.4 根据设备机房管理规程，负责设备机房的检查。1.5 对于由于设备故障引发的突发性事故，负有现场恢复、抢修的处置责任。如果情况较为严重，须根据应急准备和响应控制程序实施，并填报K事故、事件报告九2人员管理2. 1负责规范本班组员工行为形象，指导与督促员工遵守公司员工守则。2.2负责本管理处维修组人员的考勤、培训、调配等各项工作；负责下属员工绩效考核评分工作3日常管理3.1 负责编制维修保养的年度计划和月度计划。3. 2按计划实施定期维护保养工作，保养情况记录在K设备设施保养记录表上。3.3负责对各类设备机房的现场巡视、保养情况等的日常工

3、作进行检查，检查频次和内容按工程维修作业手册的有关要求执行。3.4负责日常报修处理及统计，及时记录在K维修（服务）汇总表上。3.5负责每天1次根据K楼层设施完好巡检表U巡查楼层情况，并做好记录；每年二次检查楼宇内公用部位的设施设备、门、窗情况，发现问题及时整改，并做好K建筑物本体检查（维护保养）记录表&3.6对本管理处（中心）区域内维护、保养、物业恢复等5万元以下项目，填报K工程维修、恢复、装修项目申请表以及负责实施。3.7根据小型工程项目管理办法以及工程项目管理规程负责与营运管理部/工程设备部共同制定维修方案。根据维修方案编制工程预算，并配合客服主管做好维修资金分摊，费用落实后按公司内部请示

4、流程作立项请示。3.8根据小型工程项目管理办法以及工程项目管理规程，负责维修资金项目的实施以及5万元以上项目施工现场的管理，同时配合相关部门做好竣工验收工作。3.9根据二次装修管理规程负责对二次装修图纸进行初审；在接到K施工进场通知单后，安排好客户进场装修所需的水电供应，及时记录水电表的抄见数请客户确认，并指定责任人负责对装修过程中的施工现场巡查以及做好K二次装修巡检记录表儿装修结束复验后在R装修竣工验收单签字确认。3.10负责对本部门设备设施能耗的具体控制和管理工作，合理运行中央空调等较大能耗源；根据契约用电负荷限额管理暂行办法和能耗计量统计管理规程做好日常管理。每月20日前向营运管理部申请

5、调整下月的契约用电负荷限额。3.11负责制订生活水箱清洗计划，水箱清洗前日，工程维修主管安排维修人员加强控制水箱进水量，以免水箱在清洗时造成的浪费。清洗情况记录在K水池（水箱）清洗消毒过程记录表兀3.12根据建筑物本体保养及防雷击规程，每年5月份以前负责对于所辖区域内楼宇做好防雷击安全检测或巡查，做好K防雷检查表九3. 13根据给排水系统管理规程负责月度下水道检查，做好K下水管道月度检查表以及K疏通排污记录表兀3.14 根据监视与测量装置定期检测规程负责或指定责任人建立K监视与测量装置台帐并报营运管理部备案。检查、督促责任人做好本管理处（中心）监视与测量装置的管理工作，做好K监视与测量装置计划

6、（检测）记录表现4其他相关工作3.15 合工程设备部和营运管理部做好重点设备维保商和工程项目承包商的合格供应商服务情况定期评估工作。3.16 责对管理区域内使用空调器、冷却塔等可能产生噪声污染的设备、设施进行跟踪，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。3.17 据值班管理规程负责每天检查值班记录；不定期结合本管理处（中心）的实际情况，分析本管理处（中心）值班情况，确保本规程实施的有效性。4. 4负责本管理处（中心）的维修材料申购单审核。4.5根据维修工具领用保管规程定期对本班组以及本班组人员领用工具的检查或检验，做好R小型维修装备或机（电）维修工具自检表U记录。5相关文件5. 1员工守

7、则5.2电工安全操作规程5. 3机修安全操作规程5.4 小型工程项目管理办法5.5 工程项目管理规程5.6 工程维修作业手册5. 7二次装修管理规程5.8 契约用电负荷限额管理暂行办法5.9 能耗计量统计管理规程5. 10建筑物本体保养及防雷击规程5. 11给排水系统管理规程5.12监视与测量装置定期检测规程5.13设备机房日常管理规程5. 14重点设备管理规程5.15维修工具领用保管规程6适用记录1.1 K设施设备年度保养计划1.2 K月度维护保养工作计划表1.3 R设备设施保养记录表1.4 K维修（服务）汇总表1.5 K楼层设施完好巡检表111.6 R建筑物本体检查（维护保养）记录表1.7

8、 R工程维修、恢复、装修项目申请表1.8 K二次装修巡检记录表1.9 K事故、事件报告6. 10K防雷检查表R7. 11K下水管道月度检查表8. 12R监视与测量装置计划（检测）记录表U6.13R小型维修装备或机（电）维修工具自检表6.14（值班记录6.15K水池（水箱）清洗消毒过程记录表6.16K疏通排污记录表6.17K维修工作检查表D1目的规范电工维修人员的安全作业。2适用范围适用于本管理处电工维修人员的日常操作管理。3安全要点3.1 工程工程维修主管是本管理处维修组的安全责任人，对本维修组的安全事宜负有培训、督导和整改的责任。3.2 电工维修人员应认真贯彻执行各类电气设备设施安全管理规定

9、，必须持证上岗，未取得安全操作证者不得操作。3.3 严格执行上海供电局制定的“低压用户电器装置规程”，凡固定使用的设备都应符合该规程要求。3.4任何电器设备未经事先验电一律视为有电，不准用手触及。开关跳闸后，须对线路进行仔细检查，查明原因排除故障后方可推上开关，不允许强行送电。3.5不准带负荷拉闸操作。凡检验、修理电气设备和其他设备时，应切断电源，取下熔断器，挂上“有人工作，禁止合闸”的警告牌。停电警告牌严格执行“谁挂谁取”的制度。3.6不准带电操作。遇有特殊情况不能停电时，应经工程工程维修主管及管理处负责人同意，并且必须在有经验电工的监护下，划出危险禁界区域，采取严格的安全绝缘措施后方可进行

10、带电操作。3.7电气设备的金属外壳必须接地（接零）。接地线必须要符合标准。有电设备不准断开外壳接地线。3.8各种电器设备、电气线路、照明灯等不准私装私拆。如确有需要，一律须由专职电工安装或拆除，以确保用电安全。3.9严格控制电炉使用。作业中使用电炉应由工程工程维修主管提出申请，经管理处负责人审核同意后，按指定范围使用、保管及采取安全措施，并且不得变相用于生活。3.10每年梅雨季节之前，工程维修主管要组织安全用电专项检查，对发现的问题应及时改进，以消除隐患。3.11电工用具应当定期检修，检修情况记录在K小型机（电）维修工具自检表按监视和测量装置控制程序规定，电气测量仪表应定期校验；绝缘用具应定期

11、作耐压试验，以确保其性能的灵敏、安全、可靠，同时做好相应记录。3.12严格控制临时线路。如确实需拉临时线路，应向工程维修主管申请，经批准后方可在规定期限内使用，并且有专人负责检查、管理，以防止发生事故。3.13负责高（低）压供配电系统管理、维修或保养的人员除了应当具备有效高（低）压操作证书以外，必须按照行业或本公司相应的操作规程及制度实施管理及作业。3. 14维修人员维修结束后现场的废弃物、污渍应按固体废弃物管理规程文件规定处置。4相关文件4. 1监视和测量装置控制程序4.2监视与测量装置定期检测规程5适用记录5. 1K监视和测量装置台帐5.2 R监视和测量装置计划（检测）记录表5.3 R监视

12、和测量装置送检表H5.4 K小型机（电）维修工具自检表为了加强专业维修人员在施工或各类设备设施维修保养过程中的人身安全及职业健康。2适用范围适用于本管理处机修操作。3安全要点3.1工程维修主管是本管理处维修组的安全责任人，对本维修组的安全事宜负有培训、督导和整改的责任。3.2设备在维修保养前应先切断电源，并挂上“有人工作禁止合闸”的警告标志。3.3维修人员在拆卸机件时扳手用力不能过猛，以防打滑和因螺丝断裂而发生事故。3.4重型机件需用人力移动时，维修人员应互相配合。3.5拆卸后的机件要堆放整齐、稳妥，严禁乱堆乱放，以防止机件滑动倒下伤人。3.6设备维修保养工作结束后，应将设备的安全装置、防护装

13、置和保险装置重新装好。3.7设备在试运转时，维修人员应集中思想仔细观察。如发现异常要及时停试、找出原因，待排除故障并做好调试记录，一切正常后方可离去。3.8维修人员在用油类清洗机件时要注意火种，严禁吸烟及明火。废油要倒入指定盛器内集中处理，不准倒入下水道。3.9维修人员使用手锤时应注意保证自身及周围人员的人身安全，以防锤柄脱落击伤他人或造成其他安全事故。3. 10维修人员在使用台钳时要夹紧被加工的工件。台钳钳口的使用间距不得超出其最大间距的三分之二。3.11维修人员在登高作业时须佩戴安全带，使用移动扶梯时应认真进行安全检查，梯脚要有橡皮等防滑措施，以防楼梯滑倒。使用人字梯时必须检查拉绳是否绑扎

14、牢固。2米以上登高作业时必须有人监护。3. 12维修人员维修结束后现场的废弃物、污渍应按固体废弃物管理规程文件规定处置。4小型移动电具安全操作要点小型移动电具是指手枪钻、冲击钻、电锤、线材切割机、手持切割机、手持砂轮机（角向砂轮）等维修工具。4.1工程维修主管应对使用人进行安全技术指导并进行安全技术操作培训。4. 2小型移动电具不得带“病”运转和超负荷作业。操作中发现异常情况应立即停机检查，禁止在设备运转时进行擦洗和修理，作业中严禁将头、手等伸入机械行程范围内。4. 3修理应由专业人员按照原厂说明书规定的条件或有关标准、规范进行，不得任意使用代用部件或改装、改造。4. 4使用小型移动电具前，应

15、检查机电设备、小型移动电具的电源线和安全防护装置。电源线破损或安全防护装置缺损和失效的机电设备、小型移动电具，未经专业人员更换、修复，不得投入使用。4. 5小型移动电具必须按照出厂说明书规定的技术性能、承载能力、使用条件和本规程的有关规定，正确操作，合理使用，严禁超载作业或任意变更、扩大使用范围。4. 6需定期检验检测的仪表和有关安全装置，应定期检验检测，确保完好，否则不得使用。4. 7定期检测用于维修或服务所需的小型设备、设施、工具的使用性能及安全状况，做好日常维修保养工作，并做好K小型维修装备及工具（清册）自检表检测记录。4. 8移动电具无论单相、三相电都要插在带有漏电开关的插座上，并且漏电开关经测试可靠。引线和插头都应完好无损，引线须采用三芯（单相）、四芯（三相）坚韧橡皮线或塑料护套软线，截面须大于O.5引线不得有接头，引线不宜过长缠挠使用。4.9使用结束，应切断电源并锁好开关箱。5几种常用电动维修工具安全要点5.1砂轮机安全操作规程5.1.