住宅小区物业管理工作实施细则（试行）.docx

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1、住宅小区物业管理工作实施细则（试行）为有效推动*县城市管理办法（试行）顺利实施，规范物业小区管理行为，保障小区平稳运行，特制定*县住宅小区物业管理工作实施细则（试行）（以下简称细则）。第一章总则第一条 在本县行政区域内从事物业小区（以下简称小区）物业服务管理活动，应当遵守本细则。第二条县住房和城乡建设局是本县物业服务行业行政主管部门，承担以下职责：（一）负责贯彻执行物业管理政策、相关法律法规的宣传、宣讲和指导；（二）负责研究拟订行业服务标准、行业准入退出机制、物业服务合同示范文本等；（三）负责全县物业服务行业、从业人员的业务指导、培训和监管，建立服务企业诚信档案，对从业人员进行备案；（四）负责

2、全县准小区前期物业服务企业招投标活动的规范工作，引导和监督按程序开展，并进行监管、备案；（五）负责指导和协助镇、办事处（社区）开展日常物业管理工作，提供政策援助与有效服务；（六）负责组织推行物业管理评星定级工作，总结推广好的经验和做法；（七）利用大数据信息化，开展推进数据化管理，逐步建立全县物业管理数据平台，推进物业管理智能化；（A）负责住宅专项维修资金的归集、使用与监督管理；老旧小区专项维修资金的规范和清理；（九）建立巡查、考评制度，定期或不定期开展巡查、考评工作；（十）负责规范、清理老旧小区住房的焦点难点问题；（十一）法律法规赋予的其他相关职责。第三条 各镇（办事处）、各社区居委会职责（一

3、）负责组织实施业主委员会的成立、改选和换届工作，制定业主大会成立的议事规则、业主规约、选举方案等规范性文件并对业主委员会成立的相关材料进行审核备案；（二）负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作；负责建立业主委员会信用档案并进行动态监管；加强业主大会、业主委员会在成立前、成立中、成立后的监督管理。督促业主委员会、物业服务企业认真履行职责，并对其履责情况进行考评。（三）负责辖区内小区物业日常具体活动的组织实施和管理工作。召开物业管理联席会议，协调解决物业管理中的问题；建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决业主、业主委员会的投诉和纠纷；完善社区公

4、共服务体系，为业主提供基本服务;指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调物业管理中的矛盾和纠纷；（四）负责对已经建成并交付使用、尚未实施物业管理、需要划分区域实施物业管理的物业，按照管辖有利、便捷合理、能物理隔离等原则，充分征求辖区业主、社区居委会意见并在拟划分物业管理区域内公告后明确划分物业管理区域；（五）参与辖区内前期物业管理招投标的审核备案、新建居住小区的物业承接查验等工作；（六）负责协调物业管理与社区管理的关系；协调督促辖区内物业服务的变更、移交等相关工作；（七）积极参与住宅专项维修资金的收缴、使用等相关工作,加强对住宅专项维修资金申请、使用等环节的监督；成立业主大会的，

5、指导其建立续交方案，具体方案由业主大会决定。（八）负责对辖区内住宅小区的物业服务质量进行日常监督和考评，对辖区住宅小区物业评星定级提出意见；（九）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织实施提供有偿物业基本服务；（十）负责有效提升小区管理规范化，有效推进小区物业管理智能化；加强对小区公共设施设备管理、维护的指导和规范使用的宣传等；（十一）社区居委会具体负责指导和监督业主委员会的日常活动，参与组织召开业主委员会会议；协调解决业主、业主委员会和物业服务企业之间的纠纷；必要时引导纠纷各方走司法程序解决；（十二）督促业委会建立完善的财务管理制度，定期财务

6、收支情况公开制度，建立业委会主任离职、业委会成员集体辞职、换届等重大关联节点审计制度，并进行监督；（十三）负责监督社区住宅物业小区的规范管理，发现问题及时协调相关部门进行处理。第四条 县自然资源局职责（一）负责对小区规划范围进行认定，并出具规划用地范围图，明确小区公共部分范围；（二）负责在前期规划审查时，要求项目单位按规范配置相关服务设施（物业、社区用房、公厕、垃圾站等），并明确建筑面积及建设位置；（三）负责对小区内擅自改变使用功能、规划性质进行查处;（四）负责对违章建筑的认定后，报执法部门依法处理。第五条县综合行政执法局职责（一）负责对小区物业区域内违反城市管理、物业管理等规定的违法行为进行

7、处罚；（二）对物业管理区域内侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、损绿、毁绿、损坏小区花草树木，损毁照明灯饰、燃气设施等违法行为的处罚；（三）负责查处小区餐饮或其他经营生产产生的油烟污染、噪声污染以及小区生产、生活、施工等影响居民生活的行为；（四）依法查处擅自设置户外广告的违法行为；（五）依法加强对物业管理范围内粘贴、涂写、散发小广告等行为的查处；（六）依法查处住宅小区内未取得建设工程规划许可证的乱搭乱建（含擅自在住宅外立面的非承重外墙上开门、窗等违法建设）以及乱涂乱画、乱挂乱贴、乱扔乱倒和未经批准随意摆设摊点、饲养家畜家禽等违法行为。第六条县市场监督管理局职责（-）负责对住宅小区商业经营活动进行监督

8、检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为；（二）负责规范住宅小区的物业服务企业电梯管理使用行为，加强对电梯维护保养单位的管理、对维保行为进行监督，及时参与调解电梯运行故障纠纷，依法查处违法违规使用电梯的行为；（三）负责规范小区停车收费的明码标价行为;（四）负责查处物业企业违规收费行为。第七条消防部门职责（一）负责对物业管理区域火灾隐患投诉举报的处理；（二）对占用、堵塞、封闭消防车通道、安全出口，损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、未聘请消防维保单位等消防违法行为的查处；（三）法律法规赋予的其它职责。第八条黔南州生态环境局*分局职责负责查处物业管理区

9、域内企业违法排污等污染环境行为。第九条县公安局职责（一）按照保安服务管理条例（国务院令第564号，2009年）的规定，加强对物业企业聘用保安的业务指导、管理以及组织办证培训；（二）根据国家治安管理法、物业管理条例的相关规定，负责对全县物业管理区域内的治安管理，推进民警进小区,监督指导住宅小区内加强治安防范、安全宣传教育；（三）对在小区内聚众闹事，随意用车辆或其他障碍物封堵小区进出口或车库进出口大门，影响他人正常进出责任人的违规违法行为，依法进行严格处理；（四）对在小区内道路上发生的交通事故，公安交通管理部门接到报案后，须立即前往事故现场参照交通事故处置流程进行处理；（五）依法处置违规停放大型客

10、（货）车辆、危险化学品车辆、小区内“僵尸车”等行为；（六）依法加强出租房屋管理，对违规出租行为进行查处；（七）依法对高空抛物进行查处；（八）依法对养犬不办证、遛狗不拴绳等违法行为进行整治;（九）法律法规赋予的其它职责。第十条县司法局职责（一）负责建立物业法律服务专业人员库，为业主和物业公司提供法律指导和服务。（二）加强对参与物业法律服务的律师、法律服务工作者执业行为的监督。（三）负责住宅小区人民调解工作、做好民调进小区工作、督查小区矛盾协调和处理机制的落实，加强小区法律宣传与培训。第十一条县发改局职责根据物业管理条例（国务院令第379号），会同县住房和城乡建设局加强对物业服务收费的监督；负责会

11、同县住房和城乡建设局制定保障性住房前期物业服务费标准。第十二条县供水、供电、供气、通信等职责根据法律法规及行业规定接收并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，确保物业管理区域内共有设施设备设置规范，正常运行。第十三条县物业服务协会职责（一）健全*县物业服务行业自律机制，规范我县物业行业消费主体和服务主体的市场行为，为业主提供优质服务，不断提高服务质量；（二）根据物权法、物业管理条例制定“*县服务行业自律公约”，加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平；（三）在主管部门的指导下，配合各职能部门开展物业小区的承接查验等工作；（四）加强培训工作，提高行业从业人员综合素质，积极参与相关政

12、府职能部门对小区物业纠纷的调解和处理；（五）接受县物业管理行政主管部门、综合行政执法部门和镇（办事处）等的指导和监督管理，积极参与社区建设、城市管理和国家卫生城市、文明城市等创建活动；第十四条物业服务企业职责（一）负责对所承接的小区实施全方位全领域的服务；（二）负责维护小区内的一切正常公共秩序，有效实施管理方略，提升管理水平，逐步达到智能化管理；（三）建立与业主、业委会的沟通机制，为小区业主创造安全、便捷、美化、舒适的小区环境；（四）接受县住房和城乡建设局、镇（办事处）的管理，承接管理项目必须同时到县住房和城乡建设局、镇（办事处）进行备案；（五）建立小区管理事项、收支（含公共部分）情况等事务、

13、财务进行双公开制度，定期在公示栏、楼栋入口等进行全公开、公示；加强关联的透明度、公信度；（六）强化物业费缴纳义务及收缴力度；（七）按照中华人民共和国消防法和物业管理条例履行好相关消防安全管理及消防宣传等职责。第十五条业主委员会职责（一）受业主大会委托，按业主大会议定事项开展日常管理工作，认真履行业委会的管理职能；重大事项、管理节点须经业主大会议定后执行。负责代表业主行使监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，严禁擅自主张行事；（二）加强业委会的自身建设和管理；研究制定“业主管理公约”，并征求广大业主意见后，组织实施与落实；（三）定期向业主及业主大会作工作报告（半年或一年）；定期或不定期向办事处

14、、居委会汇报小区管理工作情况；及时向物业服务企业传递业主或业主大会提出的管理事项。建立良好的沟通机制和会议制度，起到上传下达的传递作用；（四）加强物业费收取与用途的宣传工作，配合做好物业费的收缴和追缴工作；加强住宅专项维修资金的催缴、续交等工作,积极配合相关部门提高住宅专项维修资金资金的使用效率；（五）负责做好小区物业管理等矛盾纠纷的调解工作；协助相关部门做好物业小区内的社会治安、综合治理和文化建设等工作；（六）建立严格的财务管理制度，引入第三方审计管理机制,建立定期对财务收支情况进行第三方专业审计，并将审计结果进行公示。业委会主任离职或业委会成员集体辞职的，须进行离任审计，相关审计和监督管理工作由镇（办事处）负责；第十六条其他。相关部门及企业根据自身的职能认真履行本部门、本行业职责。第二章附则第十七条本细则由县住房和城乡建设局负责解释。第十八条 本细则自印发之日起施行。试行期2年。