房地产专业知识培训.docx

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1、建筑房地产专业知识培训一、房地产基础专业知识1、房地产：指房产和地产的J总称（又称不动产）。2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯0房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特性：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地区0差异性（每宗房地产的价值都不一样）；c、房地产的J高值、耐久性（价格贵、土地永久B）；d、房地产日勺保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军

2、事、学校等单位用房及都市）；b、建筑构造：钢构造、钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。7、土地分类：a、开发运用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;C、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权0买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土

3、地所有者根据土地分类对土地加以运用的权利（指依法对土地经营、运用和收益的权利）。土地公有制采用了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）都市土地采用国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能获得土地B所有权。土地使用获得B方式：划拔：免费使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿获得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格获得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道获得）；10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土

4、地后，投入一定0奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房0买卖市场）；C、三级市场：房屋在消费市场B再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场构造善一览表：市场一级市场称谓二级市场三级市场土地使用权出让市土地使用权转让市场、增量商品房市土地使用权转让市场、存量商品房市场、二场场、住房一级市场等手房市场、住房二级市场等市场政府、开发企业（投开发企业、业主业主主体资者）H、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和都市规划等条件，将都市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

5、12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；地役权：指运用他人土地供自己使用的权利;抵押权：指土地使用权获得者在其有效0有效期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保B权利；租赁权：指土地使用权获得者在其有效有效期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即获得该块土地的租赁权：13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1) 土地使用权出让年限：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱

6、乐用地40年；PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2) 土地使用年限到期后怎样处理：a、国家有权无条件时收回该土地；b、建筑主体经质控部门检查后不属危房；c、项目的存在不影响都市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、C条完全存在的状况下，以当时的地价购置使用年限，年限由政府规定,否则无条件收回;14、商品房：开发商以市场地价获得土地使用权后进行开发建设，并经国土局同意在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、互换的固定资产。商品房0物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。15、商品房的预售制度：五证二书五证

7、：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证二书：质量保证书、使用阐明书、两书可以作为商品房买卖协议的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供0对商品房住宅承担质量责任的法律文献和保证文献。16、烂尾楼：指未能完毕施工中途停建的楼盘。导致楼盘烂尾的原因重要有资金局限性、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处在建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。18、炒楼花：买卖尚未建筑好B房屋。（目前政府有规定，商品房5年内不许转让，交

8、5%的营业税，为了控制炒房）19、期房：指具有预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并获得质量合格证明文献，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）21、经济合用房：指以微利价发售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和合用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，通过排号购置。长沙房口，25岁以上，65户以内以经济价购置，65行以外以商品房价购置，5年后才能转卖）。22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资

9、房、廉租房、安顿房等福利房。23、诚意金：指商品房在未获得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。28、纯办公楼：专为各类企业平常运作提供办公活动0大楼。29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。30、商住住宅：SOHO,居家，办公于一体。31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用B花园住宅，TOwRHOUS

10、E（联体别墅、单排别墅）o32、SHOPPINGMA11：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这样一种商业区域，来源于美国（也称第六商业业态）。33、物业管理：指由专业企业或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实行管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属小区管理范围。35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主构成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表构成的对

11、本区域内物业管理具有决定权的组织。37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表构成，代表全体业主对物业实行自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。38、一次性付款：指购房户在购置商品房时，在没有享有政策性贷款的状况下,将所有买房款一次性付给售房单位的付款方式。39、分期付款：购房者签约后，将购房款提成若干比例，准时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项所有付清。40、银行按揭：指以购房协议或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文献，在银行审核通过后，获得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期准时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿

12、还贷款的担保（一般的购房协议和产权证作为抵押，住房：七成二十年;门面：五成十年或六年十年）。41、公积金：“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专题用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资05%,有条件的都市，可以合适提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；42、个人住房公积金贷款：指参与了住房公积金制度的职工，在购置、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金局限性愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

13、43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收（一般住宅：2%、非一般住宅：4%）O44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（一般住宅：2%；电梯房、门面：3%）o45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层0差价几十几百元）。47、基价：即“基础价”指通过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价措施而言时，与起步价没有关系（楼层、朝向不一样价格也不一样）。48、均价：即物业的平均销售

14、价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积附和数，即可得出每平方米的均价）。49、成本价：指住房制度改革中，发售公有住房时按照建筑公有住宅B平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁赔偿费；B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；二、建筑基础知识：1、三通一平：是指在土地开发时进行卧J通水、通电、通路、土地平整。2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。3、占地面积：红线范围内的面积。4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

15、5、销售面积：指商品房按套发售，其销售面积为购房者所购置B套内建筑面积与应分摊面积B共有建筑面积之和。6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用日勺净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。7、公摊面积原则：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间0面积，由两部分构成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、构造转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内口勺垃圾房以及突出屋面有围护构造的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后B余额。9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积二套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积套内建筑面积二套内使用面积/原则层的使用面积系数11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大体为3,高层