房地产规划的基础知识.docx

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1、房地产筹划基础第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及对应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的（可行性研究流程第5操作环节：撰写杰出时可行性研究汇报书第6操作环节：怎样协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究一般是一种打哪儿指哪儿日勺游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定原因较多，项目成败的回旋余地也较大.如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操作手册从实用的角度总结了房地产可行性研究日勺要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：

2、成功近出投资第一步1.透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价措施，得出一系列评价指针植，以最终确定该项目与否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为程度，以科学措施为手段，以系列评价指针为成果，它一般要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实行；第二是怎样才能获得最佳H勺效益（重要是经济效益）。从房地产项目开发的实际状况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破日勺重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市日勺杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层日勺

3、金茂大厦和高达468米日勺东方明珠塔就是很好时左证。可见，关键在于投资的回报，即能否获得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。2、项目投资制胜第一法宝一种房地产项目在实行之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要处理的波特定项目成功的也许性问题。当然，一种投资方案有成功的也许性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适日勺。一般状况下，可行性分析要研究的不仅仅是一种方案，而是同步研交多种方案，有时几种方案都也许是可行的，并且都很也许具有吸引力。要在多种可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面日勺问题，综合评价合理取舍。可

4、行性研究，至少要能精确地回答这样三个问题：a、这项目是可行口勺还是不可行的b、假如可行，可行到什么程度c、假如投资，也许碰到的最坏的状况是什么，对此应作什么打算第二操作环节可行性研究的误区及对应对策1、 项目精度原则项目内容时间（月）费用容许误差投资机会研究阶段30.2%0.8%30%20%初步可行性研究阶段60.25%7.5%20%10%2、 详细可行性研究阶段8160.2%1.0%10%3、 常见误区误区一：一种原则日勺效益分析假如你日勺项目可行性研究汇报十分肯定地告诉你未来能赚多少钱，并且一定能赚这样多钱，这绝不会是一份实事求是日勺汇报。一份专业而严厉的项目可行性研究汇报不也许只是一种效

5、益原则。在可行性研究时，我们碰到太多的!不确定原因。这些不确定原因使项目未来的价格及销售进程处在一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不也许是十分确定日勺，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不一样的期望值给出不一样的期望效益预测。误区二：先入为主的可行性研究笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中大部分项目的失败都是由某些可预见的原因导致的。这些原因包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：在一种离市区测多公里的乡镇开发高层公寓,成果也是无人问津；准备在一种规划失控日勺农民居住区开发商住小区，成果在廉价“

6、集资房”的冲击下中途而废；同一时间同一都市同类楼盘供应量过大体使需求短缺；建设成本远远超过预算导致资金不继；一条新建日勺高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时，他们对所碰到的困难一般都感慨“真没想到”，然而却是早该想到时。再看一看这些项目日勺“可行性研穷汇报”，几乎都是同一种调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资日勺美好前景，却偏偏不提项目投资的不利原因。这样的“可行性研究”，自始至终都是为7证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。*先入为主於J可行性研究一般是由如下原因导致H勺房地产投资企业的领

7、导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题时影响，课题研究人员紧张挑项目日勺毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。因此，为防止这种状况日勺发展，企业领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找某些高校的教师或在我司里於J人去完毕。这样做，使课题组的智力及能力构造很不合理，要指望他们拿出一种真正可信的可行性研究汇报是不也许欧I。有的发展商将可行性研究日勺课题交给某些建筑征询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太

8、也许保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程征询业务。有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究汇报。这在意向接触的时候是。必要的，但要清晰的是，合作另一方所作的）可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于目前的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，也许会片面地夸张该项目的投资价值，这样的可行性研究是不也许做到中立外。4、 对应对策a加紧专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，保证其精度、深度、控制误差改（主线保证。目前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b提高从业人员

9、素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应当是“全才”，必须具有相称的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。C建立可行性研究数据库。目前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以搜集到完整和精确的市场信息（在香港，测量师在分析时，可以从香港土地注册处一一相称于内地国土房管局，查阅近来成交个案和以往物业淤J有关资料）。信息的I缺失或误差，也许给可行性分析带来巨大误差。在这种状况下，可行性分析人员更需要加强对信息欧I搜集、整顿工作：通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整顿为可用的数据。此外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过

10、度析比较，提取有用的信息，深入提高可行性研究的实用性。第3操作环节：房地产可行性研究战略分析分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一种最基本的认识问题：究竟是房地产业带动国民经济日勺发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？假如把这个问题搞颠倒了，在形势日勺判断上就会出现主线性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是忽视当地国民经济发展状况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来日勺后果。分析角

11、度二：当地政府行政行为对市场的影响某些地方政府日勺都市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在都市规划管理比很好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处在比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格日勺规划管理，使这两个都市日勺房地产开发防止7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供不小于求的状况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少都市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，导致地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。分析角度三：

12、街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？本来，由80年代起率先开发的第一种上海外贸区一一虹桥开发区，伴随愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购置或租赁住宅日勺重要目的。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，因此成为上海唯一一种名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的著名度，并自然形成了一种独特F1勺社交圈及生活小区，区内楼宇质素又不赖，需求者多并且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996年后来，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与

13、周围的街区环境有关。正由于有虹桥开发区日勺发展，才产生了对古北新区崇高住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在着功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。*投资商自身条件考察1、考察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家企业都不也许对自己完全不理解的领域进行投资，房地产投资也是如此。虽然是己经在房地产业内有一定资历日勺企业，假如该企业此前是开发市内写字楼日勺，如今目的投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看企业的经理层里与否有具有别墅开发经验的人才，否则还是谨慎为好。当然，事情并不是绝对日勺，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候,就不必在这个问题上多思量了。2、

14、考察你的投资方式由于企业背景和实力不一样，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样样。也许你的企业历来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发I付项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一种好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你日勺融资能力每一种房地产项目的开发都会碰到借贷和融资问题。问题是你的借贷管道和融资管道与否可靠，假如项目建到二分之一而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一种建了二分之一日勺项目由于没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了二分之一

15、，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是赔本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销日勺影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不也许不对自身的条件进行分析Wo一家企业不也许什么样的项目都能开发，也不也许什么样日勺风险都敢去冒，因此在考察一种地区、一种项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：我司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第四操作环节设计成功的可行性研究流程环节A人员安排组合项目内容人数负责项目费用时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学，环境等专家环节B：市场分析a、宏观原因分析房地产开发商在一种国家的某个地区拟

16、进行房地产投资时，首先要考虑的!是该国的宏观原因如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信奉，有无地区冲突或战争发生口勺也许性。b、区域性原因分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观原因还不够、还必须对项目所在区域进行原因分析，这是由于：首先宏观经济对区域经济的影响程度不一样，对有的区域影响大，有时区域影响小；另一方面区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现实状况往往要通过一段长时间后来才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反日勺逆向走势。我国的经济特