港人在深置业意向调查报告.docx

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1、港人在深置业意向调查报告一、调研背景近年来，随着CEPA的实施，“9+2”泛珠三角发展战略概念的推广与运用，还有深港西部通道的通车在即，香港与深圳的全方位交流与合作进一步加强，深港两地经济一体化进程不断加深。在差异中寻求共存与发展成为了两地政府考虑的首要问题，而最初的出发点与最终的目的都是如何充分利用自身的区位优势与长处来吸纳大量资金投入到城市建设中来，促进地区经济的发展。深圳的房地产则在此中扮演了极为重要的角色，房地产作为国民经济发展的支柱产业，在深圳特区就显得更加明显，2004年深圳房地产投资总额占到了全市国民生产总值的12%以上。有人说深圳的房地产市场在走香港模式，地理位置的毗邻加上深港

2、两地房价的巨大落差注定了港人与深圳楼市的不解之缘。作为港人进入内地的门户，深圳一直是港人到访最频密的内地城市，也是港人在内地投资置业的首选之地。近几年来深圳楼市外销比例一直都保持在10%左右，而且有逐年增加的趋势，港人成为深圳房地产市场需求体内一股源源不断的能量，而注重外销则成了深圳房地产市场商品房销售课程中极为重要的一课，特别是深圳口岸的楼盘，有很多就是针对港人度身定做的。港人已成为深圳楼市一个不可小觑的消费群体。随着港人在深买楼渐成趋势，如何准确把握港人的消费特点、更好地满足港人的消费需求成为深圳房地产界一项重要的课题。此前，曾有一些业内同行对港人在内地置业状况做过调查，但主要侧重于置业规

3、模及具体需求方面，而对港人在内地置业的满意度、主要感受及总体评价方面似乎涉及不深。有鉴于此，本次调研中，我们除了对港人在深圳置业的意向、特点和需求进行全方位了解之外，还进一步调查了港人对在深圳置业的感受和评价，以便更全面掌握港人的置业心态，总结特点，找出问题，为业内相关部门和机构提供决策依据。二、调研目的本次调查的主要目的是充分了解港人在深购房置业的意向及细致要求，为有关决策部门及在深从事开发与经营活动的各类房地产机构提供真实、有效的客观依据，更好地挖掘深圳房地产市场的外销潜能,激发港人购买力，真正做到物适所需，促进深港两地的融通共进。具体而言，本次调研的主要目的有三个方面：了解港人对深圳楼市

4、的认识程度及在深置业的意向；了解港人在深圳置业的目的、偏好和具体需求；以及了解港人在深圳置业居住的感受、满意度、关注问题及总体评价。三、调研方案本次调研由美联物业深圳总行市场研究部组织，由美联在深圳各区的地铺分行协助，并聘请若干大学生作为兼职调研员，进行问卷调查。问卷情况：本次调研以在深圳生活、工作或来深访问、休闲的港人为对象，共发放问卷800多份，收回有效问卷682份。调查对象采集点：深圳的港人集中区，包括罗湖、皇岗等出入口岸，港人在深主要居住社区如皇御苑、百仕达等，还有港人的其他集散地如港式茶餐厅、休闲场所等。调查时间：2005年3月14日3月20日（历时7天）四、港人对深圳楼市的了解程度

5、及置业意向1 .七成更扬港人对深伊）楼市多少有些3蒯通过对受访港人的调查，对深圳楼市具有不同了解程度的总人数约占全部调查样本的73%,大大高于不了解人群所占27%的比例。其中，有些了解，的占最大比例，超过5成，而“较为了解”和“很了解”的占不足两成，说明多数港人对深圳楼市虽有一定认识，但认识程度并不深。受访港人对深圳楼市了解情况对比23 .抠诙哮安、电视电名仍抽为港人3蒯深的楼市的主念送得在如今信息化的时代，港人可以通过多种途径来了解深圳楼市情况。通过对调查样本的统计分析，有超过一半受访者（52%）都是通过报纸杂志来了解深圳楼市情况的。根据美联物业市场研究部的统计，2004年深圳楼盘在港推售的

6、个数超逾80多个，绝大多数楼盘都是以报纸杂志宣传为主。自然，报刊杂志就成为港人了解深圳楼市状况的最主要渠道。另外电视电台、互联网，还包括地产代理业都是港人了解深圳楼市重要途径，具体统计比例详见上图。4 .港人看的深的槎市，处中有升芸主调受访港人对深圳楼价变化趋势的看法“稳中有升”仍然是此次受访港人对深圳房价走势的主要看法，认为深圳楼价下跌仅有13%左右，可见持乐观态度者居多。深圳近几年来房价一直保持在5%左右的增幅，与全国整体房价10%左右的增幅相比显得稳重而理性，而香港在经历过97-98年东南亚金融危机之后。近几年楼价也稳步上调，2004年香港住宅物业价格增幅27%,豪宅增幅达36%,两地对

7、比，加上深港两地房价的地区性巨大差异更巩固加深了港人对深圳楼市看好的理由。4.港人对在深伊）属房正Q4度出0只，新界臣、中等信24殳人“中年港人成为深网楼市港循互惠客户群受访港人考虑在深买房情况从对被调查港人的统计结果来看，已经购买包括有购买意向的人群比例占到了71%以上，而从这些调查样本的来源地看，据深圳距离较近的新界区（包括新界北、新界西与新界其他地区）占到了49%,地理位置邻近的优势使得新界区的港人买楼可能性变大。从调查样本中分离出来的已经在深买房包括准备买房的港人群体的总数来看，按照年龄构成，30岁到50岁的中年人占到了73%。而根据对具有购房意向总人数（包括已经在深圳购房）统计，月薪

8、在1-2万之间的占到了39%,月薪2-3万也占到了30%以上，可见来深圳购房人群以中等偏上收入水平的港人居多。5.深网房价的对便宜“居住环俄就点星港人耒深歪Q主震从上述统计结果来看，想在深圳购房置业的港人很多首先考虑的是深圳的房价便宜，相比较香港昂贵、狭小的居住空间，深圳在这一方面具有自身的优势。五、港人在深圳置业目的、偏好与需求1 .六成港人耒深房医为住刍度假港人在深圳置业目的调查中，可以发现多数港人在深圳购买住房的目的是用于居家自用或度假。以投资或工作需要为目的在深圳购房的港人仅占全部受访港人的18%和19%,均没有达到两成，看来很多以升值投资为宣传重点的外销楼盘似乎没有抓住香港客户真正的

9、需求。23 .罗湖知花仍然星港人耒深的房的若逢巨越在被问及已经或准备在深圳哪个行政区购房时，选择福田与罗湖两区的港人占了大多数，分别占被访者比例为38%与39%,共计达到了77%,是选择其他区域总合的三倍以上。福田与罗湖两区是关口所在地区，距离香港最近，交通、生活配套设施的完善程度也位于深圳全市的前列，又拥有与香港相近的文化氛围，且很多港资企业也选择在罗湖办公，港人置业偏好于这两区也在情理之中。45 .中档住宅盘港人甘逢，僮八成提登住房总价在IOO万元以下在被问及能够接受的房地产均价时，选择4000-6000元/平米的占37%,60008000元/平米的占29%,选择这两项的总共占被调查人数的

10、66%。可以发现，港人在深圳置业还是会选择中档价位。在购房总价上，接近四成（38%）的被调查港人选择3060万元的价位，同时亦有约三成（29%）的选择60100万元，由此可见多数在深圳置业的港人在深圳房地产消费市场中还是处于一种中游水平。但值得注意的是，仍然有接近两成（19%）的受访港人能够接受的总价在100万以上，看来港人在深圳房地产的高端市场中仍然占有一定地位。受访港人所愿意接受的平均价格情况（单位元/平米）4000-600037%40004030-60006000-800080X-10000.10000以上受访港人一套店所能接受的总价（万元）20*30-处6060-100100.10.1

11、60以上根据对受访港人的收入情况与购房价格的交叉分析可以看出，被调查者的收入情况与其能够接受的购房价格成正比。收入越高，能够接受的购房单价以及总价也相应提高。由收入与单价的交叉分析中可以看出，从月收入1万元以下到月收入3万元以上这个增长过程中，选择单价在6000元/平方米以下的被调查者数量在逐渐递减，而选择6000-100000元/平方米以及10000元/平方米以上的受调查者的数量却在逐渐递增。这个过程在购房总价上体现的更加明显，从不同收入港人所能承受的住房总价的分析表格中可以看出，随着收入水平的增加，选择总价60万元以下的人数由50%左右下降到20%以下，而选择购买总价在100万元以上的受访

12、者从15%左右上升到约50%。不同收入水平与房价选择OU2再无以F2-3万元3万元以上收入水平口6000元/平米以下6000-10000元/平米10000元/平米以上不同收入港人所能承受的住房总价口60万元以下160-100万元018万元以上I4.12。平方米以下的二展、三房袅,港人的房的立彦户型由对户型调查中可以看出，三分之一强（38%）的港人都选择在深购买三房的住宅，但亦有超过三成（31%）的受访者选择两房。从面积上看，近二分之一（46%）的受访者选择购房面积在5080平米，四分之一（25%）的受访者选择80-120平米。结合前面港人在深圳购房主要目的为自住及度假来看，港人通过在深圳购房，

13、可以大大降低居住费用，能够享受到购房者在香港所不能享受的良好居住环境以及低廉的物业价格。加上多数受访者家庭人口在3-4人左右,此举亦可大幅提升个人平均住房面积。受访港人购店面积汕比情况（平方米）50以下50O80-12012O15O150以上5.医行服务、迄动侵施、微乐休闲槌走是港人老虎逢播居住社巨的重能套彳攵能通过调查我们也可以发现港人对购买物业的小区配套要求与深圳普通购房者对小区配套设施略有不同。选择幼儿园以及中小学的港人分别不到一成（9%）,而多数内地购房者对于小区教育设施的配套都比较重视，毕竟香港的教育制度不同于大陆，其教育质量以及教育投入都较大陆有一定优势，故绝大多数港人都选择让子女

14、在香港就学。娱乐设施、社区商店、运动设施、园林、医疗服务的要求也是港人在深圳置业所看重的因素。香港由于人多地少，房地产开发更多仅限于独栋或几栋建筑，大型社区缺乏，居住社区内往往缺乏园林以及运动设施，受访者对这两点的需求也说明了其在深圳购房能够改善其生活质量。而娱乐设施、社区商店以及医疗服务的需求也说明了在深圳置业的港人希望深圳能够提供和香港相近的便利的生活环境。六、港人在深圳置业居住的感受和评价1.僮成变/老对自深色）正业居住老了渴春受访港人对深圳居住的满意度美联市场研究部认为，一个城市居住满意度的评定标准在于是否为居民提供更多的居住价值，并且满足他们不断增长的期望。我们的调查将满意度量化，按

15、15打分，1分为很不满意，5分为最满意。结果如图所示，则有4%的受访者打5分，40%的受访者打4分，4196的受访者打3分，14%的受访者打2分，1%的打1分。加权平均后，深圳居住满意度为3.32,可见受访者对居住在深圳还是比较满意的。根据统计，深圳一直是港人到国内置业投资房地产的首选地区，而且深圳各年的外销量持续攀升。深圳临近港澳的地理优势及物美价廉的消费，不断吸引着部分中低层收入的港人到深圳买楼。但现在来深置业的港客已由以往的低收入阶层渗透到中产阶层。这样一方面提升了来深港人的素质，另一方面也显示了港人对深圳社会的一定程度的认同。按区域划分的港人对在深圳居住满意度本次调查也发现，居住地离深圳越近，越容易对深圳满意。总体而言，新界地区的居民对到深圳居住最满意。九龙、港岛逐级递减。可见，满意度很大程度上是主观心理评价。离深圳越近的区域，自然地貌与人文环境就越与深圳相似，深圳与之的替代性就越强，致使该地区的人群对在深圳居住的认同度就越高，于是满意度就越高。100%80%60%40%20%0%港岛九龙新界口很满意比较满意口一般口不满意2.2成更扬老大为深网的居住期委刍骞港彳的下，叁孑至舲一第一个城市的综合生活素质应涵盖老百姓的生活需要和精神要求，包括城市规划、居住条件、公共交通、环保、居民健康、文化、社会福利等元素。有近52%的受访者认为深港两地居