北京顺华项目主题定位策划报告.docx

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1、北京顺华项目主题定位策划报告深圳市XX市场策略顾问有限公司新花园城市NEWGARDEN-CITY中国，北京，通州，人类又一次关于花园城市的伟大实践。主题定位策划希望达至的目标 前所未有的概念和理论体系通过主题定位策划，使本案的概念和理论体系在本地市场前所未有，主张鲜明,可辨识率很高，可模仿性小。 从竞争楼盘中脱颖而出概念的丰度和深度超越其它京郊大盘和京东竞争楼盘。 市场接受度高完全符合市场调研结果，符合市场研究结论，可以通过市场检验。销售最大化以策划力给予项目销售以极大的支持。 对建筑设计的极大支持主题能结合现有的规划设计方案，并对进一步规划设计给予细节的支持。开发思路所谓开发思路，是指发展商

2、以何种思路开发本项目地块，作为发展商与政府沟通、进行总体开发布局、与设计单位沟通、指导营销策划思路的依据，是项目开发最重要的总体思路。本项目开发思路：新花园城市(NEWGANCY)的复合规划开发模式概念基础1、缘起：1898年，英国人霍华德(EHoward)提出了“花园城市”的理论，对真正适宜人类生活的花园般的居住模式进行了探讨，成为人类城市发展史上著名的“花园城市”理论。1个世纪以来，很多规划师、建筑师、社会学家对此，进行了不懈的探讨。2、新花园城市新花园城市是一种造城方案，其主旨是对人的高度关注，不仅仅从建筑的观念去考虑，而是更深入的从人生活居住的各个方面去衡量住区的适居性。希望通过一种完

3、全不同的理念，在京东营造全新的居住模式。其本质是：居住形态和住宅形式高度统一于对花园般的生活氛围的追求其最重要的三个特征为:一完全区别于以往所有项目的规划方法:复合规戈IJ法,并以此推导出系列建筑的、生态的、社区的等等适居标准。一高度关注住区的环境意像：规划最适宜居民居住，并带有充分美感和想象力的住区环境一文脉主义(Coiitexua1ism)特征：突出住区的人文色彩，将文脉特征贯穿到造城的始终，使住区成为极富亲和力的人本社区。3、复合规划理论一营造花园城市的目的是为居民提供更好的居住空间，居住空间是人生活的基本载体，关系到人方方面面的需要。一住宅产品发展到今天，特别是大规模的住区，再仅仅由建

4、筑师来进行单一的规划已经远远不够了，大规模的房地产开发已经关系到方方面面的社会组织问题，不再是单一的建筑的问题。一今后的居住区规划应该是由社会学家、教育学家、健康学家、心理学家、建筑设计师、园林环境专家、社区管理组织专家等共同来完成的。-复合规划理论是对中国房地产开发理论的一次全面突破，彻底的把人本主义理想贯彻到项目规划设计当中，实现真正的以人为本。概念体系1、顺华新花园城市规划体系图社会学家：社区形态规划可持续发展社区发展模式心理学家：邻里形态规划邻里关系设计与准则教育学家：教育形态规划系统双向教育体系健康学家:健康方式规划建筑规划专家：建筑规划健康及生态的“阳光标准”乌托邦式城市设计方案“

5、梦幻水之境”主题园林“F”模式社区品牌营造工程园艺学家:环境设计规划J7社区组织专家:社区组织管理规划2、七重规划-社会学家对社区形态、居住行为等进行规划，提出规划目的、依据和方案。- 心理学家对居民交往、对邻里生活等进行规划，提出规划依据和方案。- 教育学家对整个社区的教育系统进行规划，提出规划依据和方案。- 健康学家对社区居民的康体、运动等进行规划，提出规划依据和方案。- 建筑师对住区建筑进行规划设计，提出规划方案。- 园林环境生态专家，对环境进行规划设计，提出方案。-社区组织管理专家，提出社区组织规划方案。3、顺华新花园城的规划方案 可持续发展社区建设性的居住行为，使社区的整体的运行处于

6、一个可持续发展的过程。 温馨社区计划建立邻里中心，以硬件设施的配套和环境的有力支持完善和善友好的邻里关系。 系统双向教育体素体系包括：全程名校教育系统，幼儿园一一高中的一条龙教育体系；社区教育，居民再教育双向：充分利用社区资源，实现社区学校互动式教育，社区为孩子提供良好的成长氛围；学校为社区提供社区教育支持。 阳光标准IO大生态标准、10大健康标准 乌托邦式城市设讦原至趋完善的建筑方案梦幻水之境”主题园林湖泊、溪流、草地、森林充满浪漫主义的自然园林体系 F模式社区品牌壬福F是FriendIy,友善的；Frank,真诚的；Fervent,热情的；F模式是以友善、真诚、热情为核心进行社区品牌建设，

7、树立亲和有序，有生活感的社区形象。营销思路围绕“花园城”的居住理论和环境主题营销 营销导语：NeWGardemCityJakeside,SUZWZOgSfreamyreqion,myromanticfairy1and.花园城，梦幻水之境 命名:项目命名：建议复合命名，即xxxxxxx的形式备选：京东锦绣花园城风华锦绣花园城新花园城锦绣河山风和日景 分期命名及主题一期：湖畔之Iakeside景观意象：中心大面积的湖面，湖边大片的草地，住宅散布在湖的周围，形成了非常静态的湖边小城的感受典故：维珂提普湖传说(1AKEWAKEATIPU)维珂提普湖是新西兰著名的旅游胜地，女王城(Queenstown)

8、坐落在湖畔，湖边景色宜人，居民安居乐业，悠然自得，过着平常而快乐的生活。二期:阳光之城SU11r1yZOne景观意象：大面积的草坪，开阔的广场，高大的树木，绿荫遮挡的道路，草坪上分布的艺术馆，音乐厅，形成了极富人文特色的感受典故：纳尔逊阳光(NE1SON)纳尔逊全年阳光普照，吸引无数爱好艺术人士集中那里，从事陶瓷、玻璃、雕刻等工艺创作。纳尔逊也盛产苹果和梨，更有很多附设咖啡室的小型葡萄园，加上公园处处环境幽雅。三期：Streamyregion景观意象：河谷式的环境，地势的高低起伏，溪流从周边六国，鲜花与草地住宅融合于其中典故：艾芬河谷故事(Avonriver)艾芬河从新西兰基督城(CHR1ST

9、CHURCH)旁流过，河岸倒垂杨柳成群，岸边鲜花盛开，河水缓缓流淌；四周居民经常在河边休憩活动，过着非常悠闲的生活。规划设计思路规划设计思路全面体现本案的开发思路和营销思路。乌托邦式的“新花园城市(Newgardencty)”规划设计对开发思路的支持1、可持续发展社区规划设计需对社区的各项人居指数进行统筹考虑，对环保、生态、污水处理、水循环、利用自然能源、供暖、供热、采光、通风、直饮水等要素综合考虑。主要特色指数：能否在住宅本身有所突破，创造出特点，特点明显与其它住宅有所差别并确实对住户有利。从而创造出一系列卖点和概念。示例概念：空气指数住宅“京东锦绣花园城的所有单位，在设计之初就已经通过实验

10、检验：每套住宅，只要随意打开房间中3扇窗，就可以和外界的空气指数完全一样，这就是空气指数住宅”规划设计需要在明显符合可持续发展的住宅特征方面考虑有无此种创新的可能,并且确实的在产品中提供此类与众不同的特点。2、温馨社区计划在规划设计上为邻里关系、邻里交往提供场所和支持，主要的要素为：一邻里中心(NeighborhoodCenter)为社区居民提供公益式和必要的服务：图书馆、阅览室、学生自习室、托儿所和幼儿园、老年人活动中心等等，使居民有一个交汇的空间，使不同栋数的居民可以有交流的空间。-住宅的单元入口和楼梯或电梯间住宅单元的入口、楼梯、电梯间是各户居民相汇的区域，需要重点考虑该区域对居民停留、

11、交谈的支持，需要一些人性化的措施。 专设的邻里活动场所室内或室外专门设计的邻里活动和社区文化的场所露天剧场:可以有时组织表演，播放露天电影以唤起居民对旧时温馨生活的感受。为打太极拳、锻炼的老人专设的硬地广场等一环境设计和公共建筑规划中对邻里活动的支持。环境规划中特别留意在小组团内提供场所为邻里活动服务。3、系统双向教育体系主要表现在校园建筑、社区内的展览空间和一些公建设施。 校园建筑：校园建筑应该具有非常强烈的特点，能够作为社区的标志性建筑群幼儿园：强烈的色彩和符号化的特征中小学：流畅的建筑形体，通透的空间特征，非常阳光的整体感受校园体育、文化设施便于居民利用 社区内设置一定的展览空间规划时考

12、虑在社区内设计一定的展览空间，在社区内经常筹办各种文化活动：摄影展、书法展、绘画展；学校的学生的作品在社区展出；社区内的居民自发的宣传活动。 公共设施考虑图书馆、阅览室、自习室、小型美术馆艺术馆雕塑馆、体育设施、音乐中心等等4、阳光标准规划设计体现阳光标准，主要是要比较高指标的实现生态社区，有5个大方面环境因素：空气、声、辐射、水、绿化、周边环境人文因素：人口、人造环境、社区文化居住因素：建筑布局、居住条件、建筑风格安全因素：防灾害、交通体系、防盗技术因素：节水节能、环保、智能化规划设计中需要综合考虑以上因素，尽可能的实现有关指标的高标准化，营销过程中所用的“阳光标准”，需要根据设计的实际情况

13、，选取较优质指标使用。5、“梦幻水之境”的主题园林设计规划设计中希望体现浪漫主义式的环境主题，对湖泊、溪流、草地、森林进行统一而各有特色的设计。 一期：湖畔之城充分反映湖畔特色，中心区域有较大面积的湖域，周边有湖岸边的草地，环境意象非常开阔，充满静态的自然美感。 二期：阳光之城二期位于社区的中心位置，需要布置较多的公建设施和中心地带的主题广场，结合此要素，二期主要处理好广场、道路、公建设施和住宅的关系，形成非常典雅的中心文化区域。.三期：溪流之城三期希望有地势上的起伏，中心的水体可以以河谷的形式布置，可以有多条水系的汇集，河岸边树木的茂盛，河流湍湍流过，形成非常深远的环境意象。6、“F模式”社

14、区品牌营造工程“F模式”社区品牌营造工程对在规划设计的参考方面，包括社区硬件全面提升建设，完善社区配套工程，社区的服务设施等，社区形象工程，社区精神提纯与社区氛围的营造工程。主要着眼点是对整个社区的综合配套的全面考虑，基本按市镇配套体系进行规划。规划设计对营销思路的支持1、环境规划设计需要创造卖点具体内容包括：一主题：在每一期园林的大的风格和主题前提下，对二级组团的园林设计设定一些主题，采取不同的风格，使每一组团都具有独一无二的景观。一典故：利用一些景观要素，仿一些著名景点的景致，如桥、亭等，创造典故，给环境赋予人文意义。一人文特征设计一些具有人文要素的环境空间，如书画廊，棋艺亭，刻在地面的巨大棋盘之类等等，丰富环境的人文特征。一期由于湖畔特色，主要在桥、亭、河岸的设计、岸边的一些景观如小水车等方面考虑；二期由于广场和草地、林荫道的特色，主要考虑广场的别致风味，道路的观感设计，公共建筑本身的特征，可以仿一些国外的著名广场、道路。三期由于溪流的特色，仍然可以考虑突出桥和岸边景观的特点，如水边的小塔，此外可以利用地势的差别，营造瀑布、叠流等等。2、规划设计体现项目组团及命名的特色在实际条件允许的条件下尽量符合命名的特征，具体的所述，以由前文给出。3、细节的研究每栋住宅的朝向、景观在总体布局确定之后，要详细分析每栋楼的朝向景观，尽量使均好性最佳，提高销售的易度。