太远丰圣·红墅湾价格策略.docx

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1、丰圣红墅湾价格策略1、市场比较法根据我司对本项目产品定位的建议，本项目所处的地理位置及市场环境决定本项目属市场主流产品，对此类产品的价格制定我司采用市场比较法在价格制定时充分考虑项目所在区域情况、区域在售项目价格、竞争项目价格、目标客户心理价格等因素，结合本项目的实际情况进行测算。同时，充分考虑本项目价格的标杆作用及二次的升值空间。2、比准项目选取选区原则：竞争区域：项目所在的晋源区晋祠及周边的小店区、万柏林区等。目标客户相似3、定价的前提以及涨价的几个节点本定价的前提为：1、项目承诺以大红本的模式进行客户签约及销售2、项目工程进度按照预定计划实施、工程进度不影响项目销售（11月底动工启动，明

2、年底景观成型交房）3、品牌化高标准物业管理4、按照项目总销售额的4%-6%的广告费用进行推广涨价的几个节点为：1、项目认购量达到50%以上2、样板区施工全面启动3、样板区建筑封顶4、样板区景观基本成型5、样板区开放6、项目部分主体封顶4、比准价格测算比较因素本项目水域金岸丽都御堂文庭半里绿地半山国际花园长岛国际参考权重权重135%35%15%10%5%地理交通12%11.41.11.11.31.5外部环境8%11.51.21.11.41.6城市配套10%11.21.I1.11.51.8庄园配套7%11.50.90.81.21.2庄园规划8%11.30.90.81.I1.5建筑产品12%11.2

3、0.80.81.51.1园林景观12%11.60.80.71.21.2户型设计10%10.80.80.81.20.9建设周期5%I1.31.31.41.71.8物业管理8%11.3111.21发展商8%11111.51.2加权得分11.2820.970.941.3591.36销售均价880052004500950015000销售均价比准价格6864.2745715360.82474787.2346990.434111029.412别墅入市均价二686435%+536035%478715%+699010%+11029X5%=6247.4（元/疔）其中联排建议售价：5500-6000元/皿双拼、独

4、栋建议售价：65007500元m4、项目整体市场报价均价按目前周边项目付款方式公开销售折扣，一次性付款95折以下、分期付款（3次）98折以下。（最终成交一次性付款在9折左右，分期付款在95折左右项目整体市场均价：6247.4（元m）0.9=6950元/m其中联排市场报价:6100-6600元m双拼、独栋市场报价:7200-8300元/面5、地下室和车库的定价说明地下室按照地上价格销售，但采用按套销售的方式，折合地面价，送地下室车库分为两种，可直接入户的车库按照15万一个销售，不能入户的按照12万一个销售。附录：各大指标的详细说明地理位置地理交通水域金岸晋源区-长风文化商务区南2公里，紧邻滨河西

5、路、汾河；丽都御垂晋源区-紧邻天龙山路，天龙山主入口旁，晋祠公园附近；文庭半里晋源区-新晋祠路与龙山大街交汇处西500米，紧邻区政府；绿地半山国际花园小店区-紧邻长风东街与环城高速；长岛国际万柏林区-紧邻滨河西路，南内环桥南500米；新B枸器滨河东路长风大街水域金岸区位图A北高iiMIti!古阳公川天龙山路唐路天龙山路华山国际花区展示中心1（得一文化广场-Jg）-Kw-丽都御墅区位图长风商JHX文庭半里区位图我们以城市快速路的交通可达性以及距离城市中心区的距离，做为评判一个项目地理位置的标准，由此可以看出，其顺序为长岛国际、水域金岸、绿地半山国际花园、文庭半里、丽都御墅。二、外部环境外部环境水

6、域金岸长风文化商务区、汾河、滨河西路、古寨村；丽都御垂晋祠公园、天龙山、晋祠镇；文庭半里晋阳湖、区政府；绿地半山国际花园环城高速、东山、长风大街商业区；长岛国际汾河、市区；三、城市配套城市配套水域金岸中小学:小店一中、新十中；综合商场:长风商务商务区；丽都御墅晋祠镇现有配套；文庭半里晋源区人民医院、晋源区实验小学（内设幼儿园、实验中学）、晋源区政府、晋源区工商、税务、交通政务大楼等；绿地半山国际花园近长风街和建设路、美特好超市，紧邻主城，共享城市配套；长岛国际属于城市别墅，共享城市配套。根据项目区位特点，可以看出，目前的城市配套成熟度依次为长岛国际、绿地半山国际花园、水域金岸、丽都御皇、文庭半

7、里。四、庄园配套庄园配套水域金岸6000f休闲广场、400Onf会所、名人会馆、篮球场、网球场等；丽都御墅文庭半里商业会所、社区医疗机构、儿童乐园和健身活动中心、幼儿园、图书馆、超市、银行、家政服务等；绿地半山国际花园规划设有中小学以及高档酒店、花园式休闲商业配套等；长岛国际从上表可以，目前的庄园配套成熟度依次为水域金岸、绿地半山国际花园、长岛国际、丽都御墅、文庭半里。五、庄园规划庄园规划水域金岸小区设两个出入口，主入口位于滨河西路，次入口在风峪河旁。占地315亩，总建筑面积15万平方米，共有别里380套；分A、B、C三个区域，整体临空鸟瞰形成一条金鱼状；丽都御堂占地210亩，总建筑面积8.5

8、万平方米；文庭半里占地150亩，总建筑面积16万平米，别墅共计80套，花园洋房共15栋,952套;绿地半山国际花园占地1700亩，期项目规划用地452亩，建筑面积近20万平方米，总投资额约10亿元：长岛国际占地55亩，总建筑面积12.12万平方米，社区主体建筑是由2栋30层的高层住宅、2栋9层小高层住宅，联排别邕和独栋别堂所组成。社区人车分流，全部为地下车库。总体来讲，水域金岸，总体规划以湖为中心，划分各大组团以及A、B、C大区域，长岛国际由“汾河12品”独栋别里及豪华的三联排别里所构成的别墅群。绿地半山国际和丽都御墅通过地形和规划相结合的特点，把山景作为其规划的特点，文庭半里规划缺少亮点和新

9、意。六、建筑产品建筑产品水域金岸类西班牙风格，建筑形态：独栋、双拼和联排：立面建材石材及涂料：丽都御墅没有独特风格，建筑形态：双拼、联排和花园洋房（多层住宅）；文庭半里没有独特风格，建筑形态：叠拼别墅和花园洋房；绿地半山国际花园英式风格，建筑形态：独栋，双拼，联排，叠拼和花园洋房；长岛国际没有独特风格，建筑形态：独栋和联排（三联排）。就建筑产品来讲，绿地半山国际花园以其英伦建筑文化符号，较为地道的借鉴了国外的别里设计，为五个项目中建筑产品最好的一个，其次为水域金岸，独栋产品沿湖而建，前三后四的设计，湖景+溪景等水景设计、分组团概念的设计。七、园林景观园林景观水域金岸6000平米中庭广场，落差3

10、米大型瀑布2个，小溪宽6米,，4000平米中心湖泊2个，总水域面积达15000平方米；丽都御墅文庭半里两水系两园林，6000平米音乐喷泉J场，中部是休闲园林带，配以长廊式人工湖，后部为半开放式花园；绿地半山国际花园坡地景观、人工水景、利用山地的自然高差与植被的巧妙搭配；长岛国际普通绿化总体景观设计排名依次为水域金岸、长岛国际、绿地半山国际花园、丽都御墅、文庭半里。八、户型设计水域金岸双拼：建筑面积约320-448平米、占地约300平米；联排：建筑面积约200平米；地上三层，首层为餐饮区，二层为客厅，除主卧具有独立的卫生间外，其他没有独立的卫生间。丽都御墅文庭半里叠拼别墅，地下室、一层、二层为一

11、户，三、四五层为一户，无特别亮点。户型面积240-330（地下室95平方米，层高2.5米）。花园60-70平米，地下室按照800元/皿计算。绿地半山国际花园长岛国际九、建设周期建设周期水域金岸部分封顶，其他正在施工，入住时间2009年底；丽都御皇封顶，其他施工，入住时间2011年7月底；文庭半里部分封顶，入住时间2010年5月；绿地半山国际花园一期已经交房，部分业主入住，二期正在筹备中长岛国际交房入住十、物业管理项目名称物业费物业公司水域金岸1.50元/平方米月戴德梁行房地产咨询有限公司丽都御皇1.50元/平方米月文庭半里0.60元/平方米月绿地半山国际花园2.3元/平方米月上海科瑞物业管理发

12、展有限公司长岛国际1元/平方米月除了水域金岸请来戴德梁行做物业发展顾问并成为其宣传的一个卖点外和上海绿地控股的科瑞物业外，其他物业基本没什么突出之处。十一、发展商品牌发展商品牌水域金岸山西古鑫房地产开发有限公司（首个项目）丽都御重山西翰林房地产开发有限公司（首个别墅,其他低端住宅）文庭半里太原市鑫泰源房地产有限公司（没有品牌）绿地半山国际花园绿地集团长岛国际山西百祥房地产开发有限公司（部分项目）由上表可以看出，水域金岸、丽都御墅、文庭半里项目开发商基本为项目公司，缺少房地产、别墅项目开发经验及品牌效应，山西百祥房地产前期开发了绿苑小区，具有一定的开发经验和品牌，绿地作为全国知名开发商，其品牌效应比较明显。