某物业管理工作方案.docx

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1、某物业管理工作方案第一章 项目概况及分析一、项目概况南湖某某规划规划总用地面积为14829.14平方米，净用地面积为11103.31平方米，容积率2.6,总建筑面积约为28933平方米（不含地下室），其中住宅建筑面积为27467平方米，商业配套面积为1466平方米，地下室面积2000平方米，绿化率36%,建筑密度为27%,总停车位为85个，总户数为258户。（一）周边环境及市政配套1 .周边环境项目地块位于珞狮南路与南湖路交汇处，即规划中的南湖新城的中心地段，距尤李村（狮城名居）仅3. 4km,距街道口仅6. 2km,有数条公共汽车线路经过。年底珞狮南路延长线全线通车后，本项目可西接南湖花园城

2、，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊，居民出行将更加便利。规划中的南湖新城东起南湖、南至二环线、西抵巡司河、北靠雄楚大道，总面积达1310公顷，而规划中公共绿地面积即达140公顷。南湖新城的规划目标，是建立起一个全新的“都市村庄”。因为该区域内的房屋总高度偏低，同时区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。在这样的环境中，居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。预计到2020年，新城居民人均公共绿地面积将会由现在的1.2平方米，增至8. 2平方米，可容纳居民25万至31万人。2005年，南湖的利好消息不断传出：位于武昌狮子山与象鼻山之间

3、的南湖大桥业已完工通车。长261米、宽26.5米的大桥飞越南湖，串起东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、南湖农业高新技术产业园。来自洪山区政府的信息显示，去年启动的南湖新城“七路一渠”建设项目，将在今年10月成功完成机场三路、武梁路、石牌岭路和出版城路的建设。在已获专家评审通过的武汉湿地保护规划报告中，将对南湖实施抢救性保护，并建成湿地公园，届时南湖的整体环境将得到全面改观。南湖水波光粼粼，狮子山苍翠如黛,6000亩碧波荡样的南湖水、600亩的水上主题公园，南湖新城的生活，多么令人期待！南湖新城的东部即是自1998年开始崛起的珞南片区囊括南湖西岸、武昌街道口及以南二至三公里左右的区域，占据

4、新城约2/3的面积。经过十多年的建设，珞狮南路区域的发展已初具成熟态势。优美的南湖景区生态系统、葱郁的狮子山景观，云集的众多高校，厚重的人文气息，以及日益成熟的城市配套资源使区域的居民生活更加便利。这里人气的逐渐兴旺加快了区域的规划和建设，如今的珞南片区已经成为了洪山区新的政治、文化、经济中心。洪山区政府的搬临无疑更是显示了政府对这片区域的发展的肯定。中商平价、中百仓储、群光广场和图书城等等也都落脚安身于此，极大的加快了该区域的生活环境的完善。如今，举目珞南片区，珞狮南路附近即将建设的大规模水景公园，以及正在快速发展壮大的高品质的居住社区等，都在促使该片区飞速的成长，并支撑着它崛起为武昌乃至武

5、汉的新锐居住模块。2 .区域配套：周边教育、商业、医疗、餐饮、娱乐配套比较完善。教育文化:有武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学、华中农业大学、湖北经济学院、武大附中、马房山中学、武珞路中学、街道口中学、湖北省图书出版城等众多教育文化机构；医疗：附近有陆军总医院、省妇幼保健医院、中建三局医院等大型医疗机构；金融：中国工商银行、国家开发银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行等40余家金融机构便利生活；购物：群光广场、亚贸广场、武商量贩、中百仓储、中商平价、工贸家电等大中小卖场满足了日常购物所需；餐饮：餐饮业在该区域较为集中，有楚灶王、卢大师酒店、九龙大酒店、青莲酒家、醉江月酒楼、老味道、小蓝

6、鲸酒店等；休闲：上岛咖啡、秀玉红茶坊、抱云天茶艺馆、土大力韩国料理、第三空间、麦先生外语俱乐部、红旗飘飘歌城、小香港歌城、洪山电影院、花卉市场、滚轴溜冰城、四季恒温游泳馆等休闲娱乐设施俱全；交通：有729、591、503、562、72等公交线路经过，另有巴士通过，距离武昌火车站约10分钟路程。3 .项目地块附近有华农线和珞南线两条高压线经过，可为项目提供双回路的施工用电和生活用电，地块内的给水、雨水、污水均由珞狮南路进行接驳，已经建设通车的南湖大道有天然气管道，可为地块提供燃气供应。（二）项目主要经济指标物业名称南湖某某物业类型商住小区行政区域洪山区规划总用地面积mt14829.14含待征路m

7、3725.83局主区用地面积m,11103.31总建筑面积m,28933.45住宅建筑面积ml27467.09公建建筑面积m1466.36地下车库及人防ml2000未计入总建筑面积和容积率总户数户258户均建筑面积m,106.5含待征路容积率0.94建筑密度25.08%停车位地面停车位45地下停车位24停车位/户数1:3.74绿地率36%1 .基本情况:2 .户型指标:三加一房两厅68户126.7 m8615.6 m31.37%三房两厅108户109.66 m2户11843.28 m,43.12%两房两厅78户86.81m2 户6771.18 m,24.65%一房一厅4户59.17m2户236

8、.68 m,0.86%公共服务总面积（m2）14661商业服务（m2）13662管理（m2）100注:未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）2000 mt3.配套指标：（1）生活给水：1）给水水源：市政保证水压0. 15Mpao2）给水系统:采用变频供水。3）给水量：4）由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q=400立方米/时）一根（2）消防给水：1）室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。2）室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。（3）生活排水：1）小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网

9、，再直接排入城市污水管网。2)生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。3)化粪池选用：无动力排放式化粪池(4)雨水1)小区的雨水和污废水分流,小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2)雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。4 .电气规划指标：(1)供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆，采用户外箱式组合变电站配电。(2)通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑23个有线电视插座;住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化

10、控制中心统一管理。(3)室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨(渗)水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土,保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能;埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、顾客群特

11、点及需求分析（一）该项目目标客户群体具有如下共性特征：1 .年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次o 25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对自由时尚的生活方式非常向往。2 .教育程度,80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。3 .客户来源，网罗了项目周边高校的众多客户，还有众多客户分布在周边的各种企业事业单位，如农科院、种子公司等。4 .客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。5 .兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看

12、电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。（二）客户特点：1 .中青年人；2 .受过高等教育；3 .身处在受人羡慕的行业中；4 .有较高的收入；5 .得到较高的社会肯定评价；6.追求生活品质。第二章物业公司管理方案建议三、物业管珊艮务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点,加豪物业将南湖某

13、某定位为“free”的物业管理模式。free 服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约

14、、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：开放的1、有足够充裕的公共设施和场所，以及相对独立且安全的管理区域；2、物业安全管理重点是居住区域，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；3、居住区域外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予客户充分自由空间。4、社区不再是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；3、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、传统的宣传公告栏。4、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。便利的1、社区提供便利的商业配套；2、通畅的交通设计,路边停车方式，电梯直达停车库，缩短步行距离；3、物业服务以业主便利为中心设置