温州苍南县某地块房地产开发项目可行性研究报告.docx

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1、第一章总论11.1 申报单位概况11.2 可行性研究依据11.3 可行性研究范围和重点21.4 可行性研究概况及成果2第二章发展规划、产业政策和行业准入分析52.1 区域社会经济概况52.2 拟建项目与相关规划的关系52.3 拟建项目与产业政策的关系62.4 行业准入分析7第三章节能方案分析3.1 概述83.2 节能措施9第四章 建设用地及土地利用分析124.1 项目选址124.2 建设条件124.3 土地利用合理性分析154.4 地质灾害影响分析164.5 其他不利影响分析164.6 征地拆迁和移民安置规划方案16第五章建设规模与初步方案185.1 建设规模185.2 设计方案简要说明18第

2、六章 环境与生态影响分析236.1 设计依据236.2 编制原则236.3 环境影响因素分析246.4 环境保护措施276.5 环境影响评价结论326.6 水土保持方案32第七章 劳动安全卫生与消防347.1 劳动安全卫生347.2 消防35第八章 项目实施进度及建设管理378.1 建设工期378.2 项目实施进度安排378.3 项目建设与运行管理39第九章投资及资金筹措419.1 投资估算419.2 资金筹措43第十章 产出及销售收入估算4410.1 产出4410.2 销售4410.3 销售收入估算44第十一章 经济效益分析4611.1 经济效益估算4611.2 财务盈利能力分析471L3风

3、险分析47第十二章社会影响分析4912.1 社会影响分析说明4912.2 社会影响效果分析4912.3 互适性分析50第十三章结论与建议5213.1 结论5213.2 建议52可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目第一章总论1.1 申报单位概况1.1.1 企业名称：温州某某房地产开发有限公司1.1.2 类型：1.1.3 住所：1.1.4 法定代表人：1.1.5 注册资本：LL6经营范围：房地产开发、物业管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）1.2 可行性研究依据L2.1建设项目经济评价方法与参数（第三版）；1.2.1 国家发改委令第21号产业结构调整指导目录（201

4、1年本）（2013年修正）；1.2.2 国有建设用地使用权出让合同（苍土合字201605号）；1.2.3 苍南县国有建设用地使用权拍卖成交确认书；1.2.4 苍南县住房和城乡规划建设局规划条件通知书（2016规划=1=可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目条件21号);1.2.5 苍南县龙港镇城市总体规划(2011-2030)；1.2.6 温州某某房地产开发有限公司营业执照、房地产开发企业暂定资质证书复印件；1.2.7 温州某某房地产开发有限公司提供的有关资料。1.3 可行性研究范围和重点1.3.1 对项目的市场需求进行全面分析、研究，并作出评价；1.3.2 对项目设计方案及技术指标的可行性和

5、合理性进行全面的研究、分析，并作出评价；1.3.3 对项目的投资估算和经济效益进行分析，对项目抗风险能力进行分析，并作出评价。1.4 可行性研究概况及成果1.4.1 项目建设地点根据苍南县国有建设用地使用权出让合同书，项目地块坐落于龙港镇双排街以西、东新街以北。该地块地理位置优越，交通便捷,公用工程配套设施齐全。1.4.2 建设规模项目总用地面积14683.2mz,其中建设用地面积11616.3 nA代=2=可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目征道路用地面积3066.9 n?。计入容积率总建筑面积34690m2 （未含地下室面积9298m2,底层架空建筑面积160.88m2）,其中住宅322

6、26.86m2,商业面积1744 m配套用房719.1413,余为道路、绿化及停车等用地。容积率2.986,建筑密度26.64%,绿地率30%。1.4.3 项目建设期根据国家建筑安装工程定额及项目内容，项目建设期为2年，自2016年11月至2018年10月。1.4.4 投资及资金来源项目总投资25800万元，根据国发（200927号号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”，项目最低资本金为5160万元。资金来源：由温州某某房地产开发有限公司自筹解决。1.4.5 销售收入估算根据地块用途安排及房产销售价格计算，项目销售收入总计为34231万元。其中住宅销售收入29004万元，商业用房

7、销售收入5227万元。1.4.6 主要技术经济指标表1主要技术经济指标一览表=3=序号项 目单位数量备注1总用地面积m214683.21.1建设用地面积m211616.31.2代征道路用地面积m23066.92总建筑面积m244148.882.1计入容积率建筑面积m2346902.1.1住宅m232226.862.1.2商业m217442.1.3配套用房m2719.142.2不计入容积率面积m29458.882.2.1地下室m292982.2.2底层架空面积m2160.883建筑占地面积m23094.144绿地面积m23484.895容积率2.9866建筑密度%26.647绿地率%308总户数

8、户2809机动车停车位辆3209.1地上停车位辆599.2地下停车位辆26110总投资万元2580011成本利润率%24.412成本利税率%32.713销售利润率%18.4苍南县某镇某地块工程项目可行性研究报告=4=可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 区域社会经济概况苍南县位于浙闽交界处鳌江流域，素有浙江“南大门”之称。东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北与平阳、文成两县接壤。距温州市区60公里，距离省会杭州432公里，104国道、沈海高速公路横贯全境。苍南县陆地总面积1261.08平方公里,海岸线长168公里，内海及领海面积3

9、780余平方公里。常住人口 119万人，全县现辖10个镇、2个民族乡、95个社区、81个居民区和704个行政村；2015年全县实现生产总值423.55亿元，同比增长8.2%；财政总收入46.2亿元、列全市第5,增长7.8%、列全市第3,一般公共预算收入30.02亿元，增长9.4%,总量和增速均列全市第3；社会消费品零售总额274.94亿元，增长11.2%；城镇常住居民人均可支配收入36525元，农村常住居民人均可支配收入17023元，分别增长 8.75%、10.03%-2.2 拟建项目与相关规划的关系221“十三五”期间，我国将优化住房供给结构，保持房地产市场平稳运行。中华人民共和国国民经济和

10、社会发展第十三个五年规=5=可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目划纲要指出：在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。2.2.2 为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因地施政要求,进一步推动我省房地产市场平稳健康发展，浙江省人民政府办公厅发布了促进房地产市场平稳健康发展的通知。该通知指出：促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。2.2.3 “苍南县国民经济和社

11、会发展第十三个五年规划纲要”提出：“十三五”是苍南全面建成小康社会的关键时期，要促进城乡区域更为协调，加快推进新型城镇化建设，中心城区建设品质要进一步提升，中心镇和美丽乡村建设取得重大进展。本项目地理位置优越，项目的开发建设对于龙港城市建设具有重要意义。因此，本项目开发建设符合相关规划要求。2.3 拟建项目与产业政策的关系安居是关系人民生活幸福和社会安定的大事。随着我国住房制度改革的不断深化，特别是停止住房实物分配、逐步实行货币化分=6=可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目配政策以来，房地产业市场化程度明显提高，房地产价格也逐步升温。在一系列宏观调控政策的持续作用下，龙港房地产市场呈现了比较

12、温和的态势，资金到位良好，市场运行呈健康发展态势。但由于土地供给的缺乏，龙港房地产在整体供给方面仍处于供不应求的势态。为此，苍南县人民政府配合国家对房地产的宏观调控，出台了一系列利于房地产业健康发展的政策，并采取措施加快土地供给,从供给方面调控房地产市场，以利于房地产市场健康发展。本项目地块地处苍南县龙港镇，属于政府规划的商住用地项目，符合温州市、苍南县的规范房地产市场的政策，利于整个房地产市场持续发展、优化房产结构，符合房地产产业政策。2.4 行业准入分析2.4.2 本项目建设单位为温州某某房地产开发有限公司，该单位在苍南县市场监督管理局登记注册（统一社会信用代码 ）,专业从事房地产开发等业

13、务的，法人代表杨宗广，注册资本贰仟万元整,该公司具备房地产开发资质（证书编号： ）。因此本项目的建设单位符合房地产行业的准入要求。=7=可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目第三章节能方案分析3.1 概述为努力创建资源节约型社会，缓解能源瓶颈制约，促进经济社会全面协调可持续发展，必须全面贯彻科学发展观，落实节约资源的基本国策。以提高能源利用效率为核心，以增强全社会节能降耗意识为基础，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快节能技术进步为根本，建立严格的管理制度和有效的激励机制，充分发挥市场配置资源的基础作用，调动市场主体节约能源资源的自觉性，努力形成市场导向、政府推动、企业和公众主动参与的节能降

14、耗工作格局，积极营造有利于节能降耗的良好社会氛围，以能源的高效利用促进节约型社会建设。要求新建项目严格执行国家相关节能降耗规范标准和规定：3.1.1 中华人民共和国节约能源法；3.1.2 国发200628号国务院关于加强节能工作的决定；3.1.3 国发200540号国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定。可行性研究报告苍南县某镇某地块工程项目3.1.4 公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)3.1.5 民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分JGJ26-95)3.1.8 建筑采光设计标准(GB/T 50033-2001)3.1.9 建筑照明设计标准(GB50034-2004)3.1.10 建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)3.2 节能措施节能作为可持续发展战略核