威宁县龙凤花园工程建设项目可行性研究报告.doc

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1、目录第一章 总论31.1 项目概况31.2 可行性研究报告依据41.3 可行性研究范围51.4 可行性研究的原则51.5 主要经济技术指标51.6 研究结论6第二章 项目建设的必要性72.1 项目建设是整合地方资源、有最大限度利用有限土地资源的需要。72.2 项目建设符合国民经济发展72.3 项目对城市建设将起到促进作用82.4 解决劳动就业的需要8第三章 项目投资环境与市场研究103.1 国内房地产市场行情103.2 贵州省房地产市场行情153.3 销售预测163.4 营销策略19第四章 建设条件214.1 区域社会经济概况及自然条件214.2 建设项目选址情况及建设条件25第五章 建筑方案

2、295.1 设计依据295.2 项目设计主题和开发理念295.3 项目总体规划方案305.4 建筑设计325.5 结构设计345.6 给排水及消防设计355.7 电气设计365.8 暖通设计375.9 建筑方案对比38第六章 节能措施416.1 设计依据416.2 建筑部分节能设计41第七章 环境保护427.1施工期间的环境影响及保护措施427.2 住宅区内的环境保护措施43第八章 安全与卫生458.1 安全458.2 卫生45第九章 组织机构及人力资源配置469.1 组织机构469.2 项目管理509.3 项目监督519.4 项目评价53第十章 项目计划进度安排5410.1 项目前期工作安排

3、5410.2 项目实施进度计划54第十一章 招投标方案56第十二章 投资估算及资金筹措5812.1 投资估算依据5812.2 投资估算59第十三章 财务分析6213.1项目经济效益分析测算依据6213.2 商品住房项目开发成本估算62第十四章 社会评价6314.1 项目对社会的影响分析6314.2 风险分析64第十五章 结论和建议6615.1 结论6615.2 建议66附件：方案图、鸟瞰图第一章 总论1.1 项目概况（1）项目名称：威宁县龙凤花园建设工程（2）建设单位：贵州如龙房地产开发有限公司威宁分公司（3）建设单位法人代表：鄢华军（4）建设项目地址：威宁县健康路，在县医院东南约700m，威

4、宁第一中学东面约900m，威宁三小南面约500m，街心花园北面约800m，城北农贸市场东面300m。 （5）建设项目规模：总建筑面积50900.24，其中：住宅面积50900.24（共464套）。（6）建设项目工期：本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从20XX年1月开工建设，20XX年5月底完工。（7）总投资估算及资金来源：本项目估算总投资为8546.02万元。其中：建筑安装工程费7902.01万元；工程建设其他费用：644.01万元；基本预备费用：256.38万元。资

5、金来源为：由企业自筹资金。1.2 可行性研究报告依据（1）项目建设单位委托书；（2）中华人民共和国土地增值税暂行条例；（3）威宁县城市总体规划；（4）城市居住区规划设计规范；（5）住宅建筑设计规范；（6）民用建筑设计通则；（7）国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；（8）国家计委投资项目可行性研究指南；（9）项目承办单位提供的有关设想及基础资料；（10）国家发改委产业结构调整指导目录20XX年；（11）城市房地产开发管理暂行办法；（12）城市房地产开发经营管理条例；（13）城市房屋拆迁管理条例；（14）房屋登记办法；（15）国务院关于修改住房公积金管理条例的决定；（16）中华

6、人民共和国城市房地产管理法；（17）中华人民共和国城市规划法；（18）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；（19）中华人民共和国土地管理法实施条例；（20）中华人民共和国物权法。1.3 可行性研究范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对威宁县龙凤花园建设项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、投资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4 可行性研究的原则（1）坚持严格执行国家及省市县有关经济适用房、廉租房和公共租赁房政策的原则；（2）坚持提高社会效益、环

7、境效益的原则； （3）坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；（4）坚持经济适用、安全美观的原则；（5）坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。1.5 主要经济技术指标1.6 研究结论（1）项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就贵州省最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，并已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济

8、增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。（2）项目具有良好的社会经济效益房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。第二章 项目建设的必要性2.1 项目建设是整合地方资源、有最大限度利用有限土地资源的需要。这一地域大都由私人办理了土地使用证，但无力建成规范且上规模的建筑物，各自以自己根据自己的情况进行建设，因而产生了许多规模和层次不等构筑物，致使原有的排水系统受阻，区域变成了水淹地，既影响了城市的美观，又浪费了宝贵的土地资源。为此，

9、贵州如龙房地产开发有限公司威宁分公司依靠威宁县委、县政府的大力支持，在本着互惠、互利的原则下通过与土地使用方协商，达成开发有限的土地资源，整活零散土地开发建设规范的住宅小区的合作开发协议。这样，既解决老城在开发资金不足的问题，又美化了城市环境，改善威宁的局部硬环境，从而产生最大的社会和经济效益，是政府与开发商及土地使用方全面互惠共赢的好项目。2.2 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百

10、分点。贵州省威宁县房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，20XX年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22龙凤花园，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，20XX年达到人均建筑面积35龙凤花园，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.3 项目对城市

11、建设将起到促进作用目前，贵州省威宁县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与贵州省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善威宁县人民的居住条件已经成为威宁县政府特别关心的问题之一。同时，随着威宁县经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使威宁城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。威宁县龙凤花园建设项目符合威宁城市建设总体规划，贯彻了城镇化建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。2.4 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业

12、也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为威宁县重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加威宁县当地社会就业岗位作出一定的贡献。综上所述：该项目的建设是必要的。第三章 项目投资环境与市场研究3

13、.1 国内房地产市场行情（1）中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段从公司财务的角度讲，一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面：经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是20XX年以后，中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产，这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力，表现在财务指标上，即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。当前，之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段，基本的出发点也是基于这样两个视角，即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根本性转变。首先，短期来看，行业和企业

14、层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，在限购和信贷收缩的双重冲击下，中国房地产行业正进入去库存阶段。其次，20XX年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。最后，从需求端衡量，基于20XX年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。原则上，财务杠杆的使用可以扩大房地产企业的净资产回报率（净资产回报率=利润率资产周转率财务杠杆），但是财务杠杆的正向扩大效应发挥作用的前提条件是净经营性资产的回报率必须大于借贷成本，否则财务杠杆的扩大效应将反向启动，成倍减少净资产回报率。从这个角度看，当前及未来一段时间财务杠杆的正向放大功能将会弱化

15、，反向放大功能则可能启动。（2）中国房地产行业将迎来显著的行业洗牌基于经营杠杆与财务杠杆的双重受限，基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1）短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；2）中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。首先，参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。其次，参