X年徐州云龙区住宅项目可行性研究报告.docx

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1、徐州珠山寡案辍告商旅文投资部2012年6月- .三 四 五 六 七、项目概况、城市分析、市埸分析、项目定位、湃分析、崖品公司土储及算完成情况、吉典建、项目概况一本项目依托徐州市区省级名胜区云龙湖，山水风光迤 逦，历史文化悠久，距市区仅1。分钟车程，适合于商 旅文项目的打造；本项目可售物业比例较大，有利于快速收回投资并取 得超额利润。项目概5兄宗地及现状A地块现状k*页 项目区位：北至云龙湖，南至南三环路，东至金山南路，西至珠山 现目现状：项目已完成拆迁。项目概5兄规副指襟M宣山公园四邓1后七里河徐运新河瓦房村一环北路 ：党校果园西店子种率亲庵周庄本项目上河头小南望尊中国业梗新庄皇姑坟朱庄木翟山

2、张窝食楼高莒村途州嚼徐州市中心产 ft龟山汉墓九里区鼓楼区 项目名称：徐州珠山项目 规划用地面积： 可建设用地： 容积率：1.04 建筑面积： 建筑密度： 绿地率： 建筑限高：24米 土地价格：预计为200万/亩 目前进展：项目概5兄展位及配套路窝马山村杏山子村叁老虎山叁小长山云龙湖云龙湖风景区叁拉犁山叁团头山 奶山/) 粤 ,兴惆布来而M K 南1 ;甲条曦 路._ 蹈I 徐州三十五色 |Q徐州动物园豆徐州市委党校 It门铜山薛口医院东院11套影快捷场 .事国9K. ”和平践院*ABU1本项目晒湖健园东太山宫周庄/5中国旷业美学 主中国矿大附小大学n徐批市魂林公园环城森林公园 一已营业叁双山

3、文寓张浪叁大窝山就n村叁大牛山v徐州师范大 一学科文学院叁小刀山 /云龙湖风景区森区位优势：项目位于徐州重点建设的云龙湖风景区南岸， 东西两侧分别为已建成营业的环城森林公园 和在建的彭城欢乐世界，区域旅游休闲娱乐 气氛已日渐形成。配套设施：云龙湖景区：国家4人级风景旅游区，核心景 区面积达11.4平方公里，其中湖水面积5.8平 方公里。环城森林公园：1992年建园，规划面积2万 亩，核心面积为3500亩。彭城欢乐世界：由苏州乐园母公司苏州高新 集团投资，占地2500亩。主要以主题公园、 酒店、商业及居住为一体超大型城市综合体。 其中主题公园包含加勒比水世界、糖果世界、 欢乐世界三大主题，一期加

4、勒比水世界将于 2012年下半年开业。中国矿业大学：教育部直属的全国重点大学， 占地2858亩。敬安镇和泉镣黄东镇汴塘镇徐州西站徐庄镇大黄山镇左许说八义集1圣泉乡单集镇伊庄镇第张镇官桥镇褚兰镇下楼镇豺第音机场 徐州观音机场炯 L1 馀州东站（高铁）紫庄镇设汪区九里区云龙区铜山县对外交通 简介：徐州素有“五省通衢”之称，是我 国东部地区东西、南北大通道的交 通枢纽。徐州对外交通发达，为城 市发展提供了重要的支撑。 公路方面：霍连高速（霍尔果断连云港）京福高速（北京福州）京沪高速（北京上海） 徐宿宁高速（徐州宿迁南京） 铁路方面：境内现有铁路线32条，其中专用线 26条，站点10余个，京沪、陇海两

5、 大铁路干线在此交汇。京沪高速铁 路2010年全线贯通，位居中点的徐 州至京沪两地的时间仅需2.5个小时。 航空方面：徐州观音机场已开通全国40多条航 线。对内交通 简介：本项目交通便利，距市中心仅10分 钟车程。 主干道：南三环路：双向6车道金山南路：双向4车道 主要交通：距徐州火车西站：7公里距徐州火车东站：15公里铸电山汉基徐运新河二人里山站茶山寺徐州市中心奉亲庵下河头，持金山公园曲彭祖纪念馆皇姑坟朱任太翟山高营村朱新住九里区鼓楼区云龙区泉区8121 南 .桥SN hhhs上河头距徐州观音机场:42公里二、城市分析徐州市区域图 城市简介：徐州位于江苏省最北端，紧临河南、安徽、山东三省；徐

6、州是江苏省第三大城市，苏北第一大城市，也是中国第二 大铁路枢纽，江苏省的“北大门”。 城市规模面积：总面积11257平方公里，其中市区面积490平方公里。人口：户籍人口858万人，其中市区人口305万人。 行政区划：5区：铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区2市：邳州市、新沂市3县：丰县、沛县、睢宁县城市历史徐州历史悠久，有“九朝帝王徐州籍”美誉。城市性质：装备制造业基地、能源工业基地、现代农业基地和商贸物流 中心、旅游中心，淮海经济区的中心城市。经济指标201120102009200820072006GDP（亿元）3551.652866.932390.162007.361679.56142

7、8.91人均GDP414073323327514230691922116258社会消费品零售总额（亿元）1117.54965.25808.97680.23543.01460.08固定资产投资（亿元）2200.992049.261624.571250.6619221752.99全年接待国内外旅游人数（万人次）24762049.41790.911538.291344.151158.6国内旅游收入（亿元）264.83215.84183.97151.99123.98103.1规副及樊展方向核心区老城 核心区梅州而人欣府侏州市城市总体规J 主城区城市总体城软 I （2007-2021 城市规划：城市规模

8、：180平方公里（2020年）城区人口： 389万（2020年）总 人口： 1000万（2020年） 城市性质：徐州是全国重要的综合性交通枢纽、区域中心城 市、国家历史文化名城及生态旅游城市。 城市发展方向：主城区以向东和东南方向发展为主，控制向西北 发展，严格限制向西南发展。 城市发展布局：双心：以老城区中心和徐州新区中心为“双心”， 分别承担城市商业中心和城市行政、商务中心的 职能；五片：包括金山桥片区、坝山片区、翟山片区、 九里山片区、城东新区五个片区。 旅游规划：建设成为以两汉文化、战争文化及云龙山水风光 旅游资源为主体的，发展观光旅游、文化旅游为 重点的，多元文化聚合型的国家优秀旅游

9、城市。居住徵州人新区 行政商务 中心呗山片 居住侏州市城市总体规3 主城区城市总体飒I (2OO7-2O老城区 商业中心九里山片区 休闲旅游 ，居住工业r金山桥 开发区 工业区城区新区MmA=n-.:=u=c3一 “两心”：老城区：徐州商业中心区新区：徐州行政、商务中心区 “五片”：金山桥片区：经济技术开发区和主要的工业区。 坝山片区：主要以居住、教育科研为主的片区。 翟山片区：主要以居住、教育科研为主的片区。 九里山片区：休闲旅游、居住、对外物资集散和 工业的综合性片区。城东新区：规模工业、轻工业、出口加工业、仓 储物流和居住的综合片区。一、地理位置 徐州地处江苏北部， 在地理位于淮海经济

10、区中心位置。二、交通资源徐州为全国综合性交 通主枢纽。其对外交 通发达。三、徐州规划 徐州在朝着特大城市 发展，到2020年规 划市区人口 389万。四、产业发展规划 徐州正朝着大力发展 商贸产业、金融产业、 信息服务业发展。五、经济发展分析 徐州年均增长率小幅 加速，增长速度超过 全国平均水平。六、产业结构分析 第二产业为主，第三 产业并没有获得很大 规模的发展。徐州城市发展环境良好，具 有房地产投资、商业开发等良好 前景七、固定资产投资 推动徐州GDP发展 的主要动力，当前处 于城市大规模发展的 快速时期。八、社会消费情况 徐州城市消费能力呈 现逐年稳步增长趋势 市场消费能力逐步增 强。九

11、、徐州人口变化 随着城市化的发展加 速增长速度较快，属 于非机械的人口增长。十、居民生活水平 人均可支配收入增长 速率加快，居民消费 能力逐渐增强。三、市埸分析Project Design息规模商品房成交量：2011年，徐州市市区商品房成交量比往年有所上涨，其中，云龙区、泉山区、九里区最为明显。然而，由于各项楼市调控的影响， 徐州各别区域商品房成交量均比往年有一定幅度下滑，其中，鼓楼区、铜山区最为明显。项目所在的泉山区生活配套丰富，居住环境优 美，2011年度共成交7276套，商品房成交量稳坐年度第二位的宝座。口商品房成交均价：近年来徐州全市商品房成交均价不断提高，2011年达到6270元/平

12、米，同比增长36% ;但在楼市调控的影响下，2011年上半年，徐州商品房价格稳定在6400元左右，并有缓慢下跌的趋势。近年徐州市土地供求面积情况（万平米）地块编号土地名称土地面积 （平方米）规划用途容积率起始价 （万元）成交价 （万元）成交单价楼板价 （万元/亩）（元/平米）1竞得人成交日期2012-14号彭城欢乐世界 二期地块218,606商住、公 园1.318,30018,30056644苏州高新（徐州）投资发展有限 公司2012/4/282012-17号徐工酒店地块49,995住宿餐饮0.75,2505,250701,500徐工集团工程机械股份有限公司2012/5/92012-4号大马路东北角地块3,149商服3.86,6006,6001,3985,516江苏东方黎明投资集团有限公司2012/2/232011-52号安全局东地块36,964居住1.98,3258,3251501,185浙江海天建设集团有限公司2011/12/82011-60号塑料一厂地块7,931商办4.59,5009,5007992,662江苏国力置业有限公司2011/12/262011-61号帘子布厂地块45,046居住2.523,50023,5003482,087徐州鑫苑置业有限公司2011/12/262011-66号淮海西路G2地块19,306商住2.911,70