仙林兰亭雅居房地产可行性报告.docx

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1、目录、,一 、刖百第一部分决策背景一、仙林概述二、经济发展统计指标分析三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响第二部分市场分析一、政策导向分析及风险评估二、仙林房地产市场分析1、整体发展概述2、房地产现状分析三、 区域市场分析1、区域市场特点2、竞争态势分析四、 房地产市场前景预测第三部分项目分析一、项目概况二、项目资源分析1、周边环境资源兰亭雅苑房地产项目可行性论证报告2、自身资源三、项目SWOT分析四、项目商业、办公部分分析五、项目市场目标客户层研究1、主力客户定位2、目标客户描述第四部分项目开发研究一、项目价值初步评估二、项目发展建议第五部分投资收益分析第六部分项目开发经营风险分析及策略

2、一、项目盈亏平衡分析二、敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析第七部分结论和建议附：销售计划兰亭雅苑房地产项目可行性论证报告 - -前言“善战者，决胜于未战之前”。可行性研究报告的撰写是在房地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供有价值的 参考依据。在本次报告的撰写期间，我们对仙林市的经济、文化、房地产市场特征进行了充分调查与分析，并对本项目现状进行了细致考究，对 周边楼盘进行慎密调研后，取得了大量一手资料。同时结合本案的目标客户，在对其行为特征的准确把握基础之上，为本案制定了切实可 行的开发方案。其目的是为了规范项目前期操作，提高工作效率、规避

3、风险、提升项目竞争力，最大限度缩短销售周期和实现项目市场价 值最优化。由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。第一部分 决策背景一、 仙林概述1、概况：南京东郊的仙林新区市区，距南京市中心15公里，北抵312国道，南达沪宁高速公路，该区域处在紫金山、栖霞山、青龙 山的环抱之中，生态环境极佳，空气清新怡人，风景优美、被称为是南京的绿肺，是南京人公认的一块风水宝地和高尚居住区。规划中的 新市区，占地80平方公里，未来可容纳60万人在此工作、生活和学习。仙林大学城目前已有9所高校入住，中小学等教育配套齐全。是 全国一流的大学城，具备极佳的人文环境和发展前景。2、交通：仙林交通仙林新市区位于风景

4、秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生 圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。公路、铁路、航空、水运 等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。3、历史文化：坐落在六朝古都南京东绿色走廊的仙林地区，距南京紫金山、栖霞山、汤山和燕子矶等四大风景区不足5公里，山清水秀，风景怡人。 7000年前，我们的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自古以来就是一个修身治学的好地方。明朝开国皇帝朱元璋当年攻 打集庆（现南京）时，曾在仙鹤观

5、（仙鹤山）居住一年有余，一面研究攻打集庆的谋略，一面认真学习治国的方略。南朝齐代文学家王融 曾讲“鹤林双树，显究竟以开珉”，即如果您想寻求事物发展的规律性，脱离愚昧，最好的修身治学地点就是“鹤林双树”之地。南朝梁 代（公元502-557年）梁文帝第六子萧宏、第九子萧恢，第十子萧瞻等历史名人都葬于仙林 。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型 雄浑、简练，别具神韵，是仙林地区历史悠久文化的象征。4、经济发展：仙林建设的指导思想是：根据突出生态环境、突出人文内涵、突出信息优势和体现规划的高起点、体现社区建设的智能 化、体现人与自然的和谐统一的理念，按照统一规划、分步实施，突出重点、整体推进，规费留区

6、、滚动发展的思路，加大政策扶持力度， 经过3-5年的努力，力争把仙林大学城建成全国最具影响力、国际知名的人与自然和谐统一的生态型、职能型、开放型大学城，促进教育 与科技、经济的紧密结合，为南京新世纪的可持续发展提供智力支撑、人才保证和区域空间。5、生活水平：2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长11.4%,政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居 民可支配收入可达14000元。二、 经济发展统计指标分析收入快速稳步增长，处于小康阶段九江城乡居民收入2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长11.4%,政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民

7、可支配收入 可达14000元。九江居民存款余额（亿元）仙林城乡居民存款余额在2005年达到249.49亿元，比上年增长37.32元，增长率达17.59%。从上面两个表格可以看出仙林的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年仙林居民家庭恩格尔系数为4 4.2%,农村 为48.8%。根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准 可以看出,仙林目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后,必然希望得到更好的生活质量,而居住是人们最先希望改善 之一。个私经济发展迅速仙林个私经济上缴税金（亿元）从

8、上表可以看出，2005年，仙林大学城经济上交税金15. 32亿元，销售收入283. 6亿元，增长4 1. 6 %,对财政的贡献率达到60.8%。目前仙林的个体工商户已超过75000户，个私经济的迅猛发展将带动仙林市一部分居民走上富裕的道路。固定资产投资增长较快仙林2005年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）190.2亿元，比上年增长32.6，增速比上年高出14.8个百 分点。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用 仙林经济形势的基本特征 仙林大学城得到发展，当地政府大力扶持 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点 经济结构开始转变，

9、以学生为主的商业发展迅速 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求三、 城市建设现状和城市规划发展对项目影响仙林新区发展总体规划自2002年初仙林大学城正式启动建设以来，管委会已先后投入5700多万元，高标准完成了新市区总体规划等10项宏观规划和 25项细部规划设计，所有规划都邀请国内外知名专家进行多轮次评审，其中，核心部分的中心区城市规划和总体规划等还实行了国际方 案征集并在市科技会堂进行了公开展示，有关的规划成果一经公布就引起了强烈反响。在高标准完成地区规划的基础上，平稳顺利地实施 了地区拆迁。通过开展“实践三个代表、强化三个服务”活动，高标准建设拆迁居民经济适用住房，多渠

10、道安置群众就业，加大弱势群体 的帮扶力度，进一步完善社会保障体系，平稳顺利地实施了地区规划范围内的征地拆迁工作。在地区基础设施建设上，先后投入90多亿元，全面建成了仙林大道、文苑路、仙境路、学院路、仙霞路、文澜路、仙尧路等一批道路工 程，地区路网框架已基本形成并不断完善。除道路工程以外，园林景观绿化已完成山体和道路绿化超过140万平方米；部分河道整治以及 排涝泵站已建成并投入使用；地区水、电、气等公用设施的主干管也已全部随道路建设铺设到位，污水处理厂建设的前期准备工作也正在 抓紧进行之中。与此同时，中心区商贸设施建设步伐加快，道路景观绿化和沿湖步道的规划、设计全部完成，部分工程正式开工建设。在

11、 商业配套设施建设上，近4万平方米的商业设施一一大成名店公园按期建成交付并开始营业，KFC、中国移动和苏果旗舰店以及一批著名 品牌已经进驻。仙林金鹰国际商业中心也于2006年底开工建设。另外，根据中心区业态规划和新市区长远发展需要，中心区书城、电子 卖场、商务办公楼、星级宾馆等一批文化和商业配套设施建设也开始对外招商。 仙林大学城建设才刚刚开始，今后的建设任务还相当艰 巨。大学城管委会将借鉴国外大学城发展建设的经验，逐步发展、完善包括在教育资源共享、与科技产业结合的运行机制，努力把仙林大 学城规划好、建设好、管理好，为全市乃至全省的教育事业发展做出应有的贡献。城市规划发展对本项目影响第二部分

12、市场分析一、 政策导向分析及风险评估由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些 项目的开发风险。目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度。在仙林，房 地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，具体在近期的政策表现为： 1、建立和健全公积金管理，提高公积金的按揭额度2、加快了城市的拆迁步伐上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良好的

13、外决条件。宏观政策对仙林新区房地产市场的影响分析1、对于起步较晚的仙林房地产来说，房价整体水平年年攀高。市区商品房成交均价在05年几千一平方米，2008年涨到12000,2009 年涨到16000，如今涨到18000。2、在房地产需求方面，目前仙林市大部分购房者以自住为主，投机成分极少。这也给了仙林房地产市场提供了良性发展的市场空间。3、宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前仙林的市场情况而言， 国家宏观政策不会对仙林房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。二、 仙林房地产市场分析1、整体发展概述概况：目前，仙林房地产开发

14、呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分亚东城、仙林诚品城和东方天郡三大板块。亚东城房地产投资 目前主要集中在仙林城管所一代，由于那里是仙林大学城的中心土地稀缺,开发量较小，主要以高档景观高层为主；仙林诚品城房地产投 资目前主要沿仙林大道两侧呈带状分布，东方天郡地产投资目前主要集中在文苑路一带，这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住 宅为主。住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶 段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。大学城环境优势、学术氛围带来的房地产投资和升值潜力，也为各地房产商和市民看好。仙林建房在南京市率先

15、实行1：135的住 宅间距，超过现行规划中1：12的标准，新区住户拥有充足的阳光权。仙林市区将成为中产阶层为主的高档居住区。2002年2月仙林 大学城宣布成立时，亚东、汇金的楼盘每平方米即上涨1000元，随着越来越多高校进驻，交通、智能、环境优势凸现，商品房价格也急 剧上升，平均涨幅达178。2009年末普通住宅房价格已破万元，现在售楼盘亚东城已达1万/平米，东方天君1.3万/平米。别墅项目， 汇杰文庭、山水风华、招商溪谷、栖园等叠加1.6万/平米，双拼2万/平米。住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、 交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而仙林市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的 考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。2、房地产现状分析1）市场运行状况：供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少2005年，仙林市区新批准商品房预售项目共36个，同比下降20%，批准预售面积55.88万平方米，同比上涨6.26%，其中住宅39.6 8万平方米。同期仙林市的商品房成交面积为39.24万平方米，其中住宅34.44万平方米，成交金额84216万元，成交面积和成交金额比 2004年分别下降了5