大型商住楼建设项目可行性研究报告(含财务分析).docx

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1、第一章总 论1第二章项目建设的必要性8第三章建设条件16第四章建设方案22第五章资源利用与节能42第六章生态环境保护53第七章项目管理与工期安排 65第八章投资估算与资金筹措77第九章经济和社会效果分析81附 件项目分期建设示意图。第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目提要 项目名称：*房地产开发建设项目（一期）； 项目性质：新建； 建设单位：*房地产开发有限公司； 项目负责人：*法定代表人； 项目联系人：*; 建设地点：*； 项目建设时间：2年6个月（2011年元月-2013年6月）。 项目建设规模* “*”房地产开发建设项目实用地面积117792.46平方米 （折176.69亩），拟建

2、主体工程27幢商住房及配套设施，总建筑面 积327862.75平方米，入住户数1402户、4487人。项目分两期建设。第一期实用地面积58004.31平方米（折87亩），拟建主体工程10幢住宅楼，会所及公寓1幢，开闭所、变电房1座及配套设施， 总建筑面积195677.36平方米，入住户数1002户、3206人。 第一期建设内容项目实用地面积58004. 31 m2（折87亩），拟建高层建筑8幢（其 中：18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所 及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区 安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等 配套设施

3、。计建筑物总占地面积10074. 94 m总建筑面积195677. 36 m；其中：计容积率面积158685 m不计容积率面积36992.36 m,机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600 m 绿地面积17450 mo 第一期投资规模项目第一期投资124885万元。其中：土建装饰工程53347万元，设 备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费 42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。 第一期资金筹措工程建设投资124885万元，由*房地产开发有限公司自筹。 建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用

4、地费 42067万元）；拟向银行贷款50000万元；不足资金部分15000万元， 按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开 发。1.1.2 项目（一期）技术经济指标详见：一期综合技术经济指标表表1-1期综合技术经济指标表 表1-1序号项目单位数值备 注1建设用地面积m258004. 31折87亩其中建筑物基地面积m210074. 94折15.11亩2总建筑面积m2195677. 3611幢+人防+配套2. 1计容建筑面积m2158685. 0计容积率1586852. 1. 1住宅建筑面积m2150600. 6711幢其 中高层建筑面积m2143015.928幢其18层以上建

5、筑面积m2116877. 65幢中18层及以下建筑面积m226138. 323幢花园洋房建筑面积m27584. 762幢2.1. 2会所及公寓建筑面积m24537. 781幢2.1. 3小区配套商业m21436. 622. 1. 4配套公建（物业、社区、 卫生服务用房）不出售m22109. 92计容积率（通风空调）其 中可出售建筑面积m2156075.08计容积率其 中住宅建筑面积m2152062. 21含酒店式公寓商业建筑面积m24012. 87（通风空调）2. 2人防、架空层及配套m236992. 36不计容积率2. 2. 1地下车库、设备用房面积m222059. 01（通风空调）2. 2

6、. 2人防工程建筑面积m211306. 26平时作车库（通风空调）2. 2. 3架空层建筑面积m23207. 092.2.4开闭所、变电房、消控和弱电中心m2420（通风空调）3容积率2. 7364建筑密度%17. 375.1小区道路m211600占用地面积20%5. 2绿地m2174505. 3绿地率%30. 086.1总户数户10026. 2户均人口人/户3. 26. 3居住人数人32067停车位位11907.1地上停车位位2607. 2地下机动停车位位930可出售600位7. 3地下非机动车位位8年耗能吨4345标准煤8.1年耗电万KWH2792折标煤3431吨8. 2年用燃气万m375

7、. 31折标煤914吨9年用水万吨20. 7310建设强度万元/亩1435. 4611财务指标11. 1销售收入万元204472. 0811. 2利润总额万元51983. 3511. 3税收总额万元22491. 9311.4投资利润率%41. 6211. 5投资利税率%59. 6311. 6销售利润率%25.4212全部投资税后指标12. 1内部收益率IRR%14. 3412. 2净现值 NPV（i=12%）万元6583.7712. 3投资回收期（含建设期）年3. 9412.4盈亏平衡点（BEP）%70. 611.2 建设单位基本情况*房地产开发有限公司系*地产开发有限公司在*投资的 子公司，

8、于2010年1月19日注册成立。公司性质为有限责任公司（法 人独资），营业期限至2020年1月18日。注册号350*， 注册资本1000万元，实收资本1000万元。公司住所在*市*。公司暂定资质证书：可承担建筑面积20万平方米的 开发建设项目。公司经营范围：房地产开发、销售；建筑材料销售。 公司内设办公室、财务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发 部、投资发展部等部门；公司员工45人，其中：工程管理、技术人 员29人。1.3 可研报告编制依据和范围1. 3.1编制依据报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开， 其原始数据均以2009年12月底截止为准，测算币种均为人民币。主要

9、依据： 城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002修订版）； 住宅建筑规范GB 50368-2005； 建设部：房地产开发项目经济评价方法； *省人民政府办公厅转发省政府节能办关于*省固定资产投 资项目节能评估和审查暂行办法的通知闽政办2009204号； *市城市总体规划（2005-2020）； *市城市规划管理技术规定（暂行）2002.2.26实施； *市规划、建设局：平规建函200980号； 国有土地使用权出让合同合同编号：35090120091026P010； 国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其它有关的标准和规范； 业主提供的有关资料。1. 3. 2编制范围

10、本可行性研究的主要范围包括：对*经济开发区房地产业情况的 考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案 及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会 效益评价等方面。1.4 项目建设背景 *经济开发区作为海峡西岸东北翼*地级市中心城市新城区 的重要组成部分，具有海西建设、“环*澳区域经济圈”战略部署的 明显区位优势。根据*省人民政府批准的总体规划，至2020年*经 济开发区规划面积为36平方公里，人口达到30万人。在未来的9年 内，*平均每年需新增70万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量 巨大。 2000年以来，*经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以 上，地

11、区生产总值年平均增长30%左右。*已成为*市极具活力和潜 力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的 增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。 *为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。 立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽 车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大 力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服 务设施和中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立 营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流； 也为房地产业的发展提供了无限商机。 早在2007年，*市政公用配

12、套水平已居全省平均水平以上；近 两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居 要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综 合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。基础 设施的不断完善，使*越来越成为*市最受青睐的人居环境。 随着*市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提 高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低， 而且要求绿地率高、低碳生活。根据*市城市经济社会发展，以及商 品房今后发展趋势预测，“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并 将逐步成为城市居民今后商品住

13、房的重要选择条件。 “* *” *大型法式高档住宅小区。项目立足于从*社 会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的 原则，以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态”住宅， 将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区；创造属于时代同时也属 于地方的人文住区，并以古典的法式建筑造型成为*市区建筑亮点。1.5 研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。项目建设资金完 全自筹，现场建设条件具备。本项目针对*市商品房升级换代，住宅 建设由低档走向高档的发展趋势和*市已有一部分收入较高的住房 消费群体，户型规划为高档住宅。根据对*市住宅市场分析预测，项 目开发有市场销路

14、。财务分析结果表明，项目经济效益可行。项目开 发对合理利用土地等资源，促进生态环境保护，有着明显的社会、经 济效益。综合评价：项目可行。第二章项目建设的必要性1.6 *在海西建设中的区位优势*市陆地面积1. 34万平方公里，直接相邻的海域面积4. 46万平方 公里，地处海峡西岸东北翼重要地带。*市辖*区，*市，*市， 并设有*、*、*、*四个经济开发区。全市现有人口 336万人。 为推进*港口城市的发展战略布局，*市委、市政府提出了*建设中 心港口城市的六大功能定位。一是对接的“桥头堡”功能：就是要积 极承接长江三角洲经济区产业、资金、技术、人才转移，重点加强与 浙南地区的互动对接，使*成为海峡西