最新最详细的房地产项目可行性研究分析报告实例_带大量.docx

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1、QIANWAN房地产项目可行性研究分析报告项目公司：HZ市XDPB开发有限公司编制日期：二O 一四年一月五日第一部分项目概况 -4-一、 项目基本情况介绍 -4-1. 项目名称介绍 -4-2. 项目宗地位置介绍 -4-3. 项目经济技术指标介绍 -4-二、 项目开发企业介绍 -5-三、 项目产生背景 -5-四、 可行性研究报告分析与编制基本依据 -5-1. 相关的编制规范 -5-2. 土地使用权证 -5-3. 建设用地规划许可证 -5-4. 规划设计条件告知书 -5-第二部分项目市场调查分析 -6-一、 项目投资环境分析 -6-1. 国家政策环境分析与预测 -6-2. 城市政策环境分析 -7-

2、3. 城市经济环境分析 -7-4. 城市社会文化分析 -12-5. 宗地现状分析 -14-6. 配套设施、市政设施分析 -15-7. 城市规划分析 -16-二、 项目竞争环境分析 - 20 -1. 房地产市场分析 -20-2. 板块与楼盘竞争对手分析 -22-三、 项目客户群分析 -25-四、 项目SWOT分析-26-五、 项目定位分析 -27-1. HD县城及周边市场调查问卷统计分析-27 -2. 项目客户定位 -28-3. 项目产品定位 -30-第三部分项目规划设计建议与进度安排 -31-一、 项目规划设计建议 -31-1. 设计指导思想 -31-2. 总平面规划建议 -31-3. 户型设

3、计建议 -31-4. 景观设计建议 -31-5. 配套设施建议 -31-二、 项目开发进度安排 - 32 -第四部分项目费用估算 - 33-一、 项目经济分析各项参数设置 - 33-二、 项目开发成本估算 - 34-三、 开发期经营税费计算 - 34-第五部分项目收入与资金筹措 - 35-一、 收入估算 - 35-二、 项目投资与资金筹措计划 - 35-三、 借款还本付息计划 - 36-第六部分项目财务评价 - 37-一、 盈利能力分析 - 37-二、 清偿能力分析 - 37-三、 资金平衡分析 - 37-第七部分项目可行性研究结论与建议 - 38-第八部分附表 - 39-一、地方收费与优惠政

4、策附表 - 39-1. 附表1： HD县报建“一口价”收费标准-39 -2. 附表2：关于省级产业转移园企业免缴14项行政事业性收费的通知 - 40 -经济分析评价数据附表 -41 -1. 附表3：QIANWAN项目可行性报告-总成本费用表-412. 附表4：QIANWAN项目可行性报告-开发建设成本费用计算表-42 -3. 附表5：QIANWAN项目可行性报告-销售收入与经营税金及附加表-43 -4. 附表6：QIANWAN项目可行性报告-租赁收入与经营税金及附加表-44 -5. 附表7：QIANWAN项目可行性报告-销售收入表-456. 附表8：QIANWAN项目可行性报告-租赁收入表-4

5、5 -7. 附表9：QIANWAN项目可行性报告-投资总计划表-46 -8. 附表10：QIANWAN项目可行性报告-开发建设投资计划表-47-9. 附表11：QIANWAN项目可行性报告-分期投资计划表-48-10. 附表12：QIANWAN项目可行性报告-投资分类表-49-11. 附表13：QIANWAN项目可行性报告-资金筹措计划表-50-12. 附表14：QIANWAN项目可行性报告-借（贷）款明细表-51-13. 附表15：QIANWAN项目可行性报告-还款付息表-51-14. 附表16：QIANWAN项目可行性报告-全投资现金流量表-52-15. 附表17：QIANWAN项目可行性

6、报告-资本金现金流量表-53-16. 附表18：QIANWAN项目可行性报告-损益表-54-17. 附表19：QIANWAN项目可行性报告-损益表（投资分类）-55-18. 附表20：QIANWAN项目可行性报告-资产负债表-56-19. 附表21：QIANWAN项目可行性报告-资本来源与应用表-57-第一部分 项目概况一、 项目基本情况介绍1. 项目名称介绍项目名称暂定为“QIANWAN项目”。2. 项目宗地位置介绍本项目位于HZ市HD县DL镇HDDDD头。地类为商业、住宅。3. 项目经济技术指标介绍表格 1： 项目主要经济技术指标用地面积86375.24 rf计算指标用地面积80693 r

7、f总建筑面.积377165 rf其中（计入容积率）住宅233300 rf277165 rf商场16500 rf商铺9565 rf酒店14800 rf会所2700 rf社区用房300 rf其中（不计入容积率）地下一层75000 rf100000 rf地下二层19000 rf住宅架空6000 rf容积率3.4停车位地上200个2800 个地下2600 个建筑占地面积24200 rf建筑密度30%绿地率35%项目总投资117192万元项目建设经营期项目计算期15年，开发期5-8 年，分三期进行开发。项目总收入187717万元税后利润47251.26 万元税后全部投资利润率40.32%税后全投资财务内

8、部收益率23.10%税后全投资静态投资回收期6.56 年税后全投资动态投资回收期7.45 年二、 项目开发企业介绍HZ市XDPB开发有限公司成立于2007年，注册资本200万元，主营业务为房地产开 发，具备四级房地产开发资质，拥有管理、工程、财务、营销策划等中高级职称专业人 员20多人，先后开发过HZ市XDPB、XDPB等相关项目。公司总投资2.5亿元，在HZ市MA镇开发一商住房地产项目，项目占地面积17600 m、总建筑面积78800 m其中商业建筑面积12000 mq住房建筑面积48000 rf,车场 面积18800 m，。目前项目建设工程已经完成，销售进展良好，已经完成销售面积达60%

9、以上。三、 项目产生背景HZ市XDPB开发有限公司着眼于未来，将公司的发展项目向HZ周边县区拓展，在 2013年先后与HDPX实业有限公司、HD县SX实业有限公司等几家公司签订股权转让协 议，收购该公司名下100%股权，取得公司名下土地的使用权，投资进行房地产开发。四、 可行性研究报告分析与编制基本依据1. 相关的编制规范1) 投资项目可行性研究指南；2) 建设项目经济评价方法与参数；3) 城市房地产开发经营管理条例；4) 房地产开发项目经济评价方法；5) HD县报建“一 口价”收费标准(附表1);6) HD县关于省级产业转移园企业免缴14项行政事业性收费的通知(附表 2)。2. 土地使用权证

10、1) HD 国用(2010)第 020307 号；2) HD 国用(2010)第 020308 号；3) HD 国用(2011)第 020096 号。3. 建设用地规划许可证1) 地字第 DL_441323201100103 号；2) 地字第 DL_441323201000424 号。4. 规划设计条件告知书1) (HD)规条字：(2009)005。第二部分 项目市场调查分析一、项目投资环境分析1. 国家政策环境分析与预测2013年房地产行业调控进入缓冲期，稳定高压持续，政策由应急性、短暂性向规范化、长效化过渡：经历了2011年的史上最严调控年、2012年的政策效果巩 固年，房地产市场逐步进入

11、良性运作通道，大部分城市房价实现了合理回归， 去投资化效果明显，2013年，调控将进入缓冲阶段，从目前中央的态度来看， 调控暂时不会放松，但与之前的“严厉”相比，会相对趋于缓和，在房地产市 场运行相对平稳的一段时期内，中央会把重心逐步转向建立房地产市场调控的 长效机制。尽管中央对于限购从严执行三令五申，但中小城市地方政府还是对放松限购跃 跃欲试，基于目前预调微调活跃的现状及土地财政依赖的需求预判，2013年， 部分二三线城市存在执行层面放松限购的可能。而从2013年上半年各国各大城 市的情况来看，确实已经出现“松绑”的迹象。房产税作为市场化的调控手段，自沪、渝试点征收以来，扩征的呼声一直不断，

12、 2012年年中40城个人住房信息系统联网的完成，为房产税的扩围解决了基础性 难题，继而传出两湖加入试点行列，房产税的扩围俨然呼之欲出，但综合各方 面情况来看，尽管房产税能作为一种长效措施对房地产市场进行调节，但短期 来看，扩围之路困难重重。 土地出让规则适当改进：2012年7月19日，国土资源部下发关于进一步严格 房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知，对当时房地产和土地市 场出现的一些波动再出政策遏制。表格 2：土地出让规则对比表最新出让规则表述2011年出让规则表述内容区别意义当土地价格溢价率达 到49%时，将调整竞价 方式，即锁定地价，” 从零开始竞投配建 安置用房或保障性住

13、房面积”。设定合理上限价格，当竞买 报价达到地块合理上限价格 时，不再接受报价，价格锁 定在合理上限价格，转为在 此基础上通过现场投报配建 保障性住房面积的方式竞 买，投报面积最高者为地块 竞得人。新规明确了 49% 的溢价上限，取 代此前的“合理 上限价格”政府从确定“合理 上限”价格转向对 起拍价的设置上 来，为不突破49% 的溢价上限，或调 高起拍价“从零开始”竞投配建 安置用房或保障性住 房面积”。部分住宅用地配建不少于 10%的保障房用地新规适用的是 全部地块，其中 住宅用地配建 保障性住房面 积，商业用地配 建安置用房目的所在应当是控 制地价，将所有地 块的溢价率严格控 制在49%

14、以内，政 治意义大于实际控 制作用。2. 城市政策环境分析1)虽然国家目前对房地产进行调控，实行限购乃至限贷，但该政策对HD的房地 产不会造成大的影响：1) HD县处于四线的县级城市，楼盘的供给、价格都处于平稳发展，没有大 起大落；8) HD县，尤其是DL镇的房地产市场刚刚处于起步阶段，大多数居民属于第 一次购房，刚需比较大，二次购房较少，投机和投资户较少。9) 2013年HD县第一季度的统计数据显示，在旅游地产的带动下，HD县商品房销售面积达179943 m增长81.7%,房地产市场销售非常活跃。10) 规划中的环城西路在2013年将动工兴建，将优化本项目的交通和环境。3. 城市经济环境分析1) HD县分功能区主要经济指标分析HD县根据经济结构的不同，将整个县域划分为四个不同功能区域，本项目位于“承 接ZSJ产业转移功能区”。从2013年3月份和6月份的统计数据中都可以看出，“承接ZSJ产业转移功能区” 的固定资产投入总量在全