鄂循价鉴2022第19095号孔发银涉案财产价格评估报告书.docx

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1、鄂循价鉴2023第19095号孔发银涉案财产价格评估报告书京山市人民法院：湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受贵院的委托，本着独立、客观、公正的原则，依据国家有关法律、法规和政策，对孔发银涉案财产进行了价格评估。评估人员依据国家有关评估规定和准则，实施了市场调研、评定估算、专家论证等必要程序，对该标的的价格评估做出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：一、价格评估标的孔发银非法拘罪、故意伤害罪、非法侵入住宅罪、寻衅滋事罪一案中涉案财产：共8处房产。详见附表所列。二、价格评估目的为京山市人民法院涉案财产追缴、处置提供价格参考依据。三、价格评估基准日以现场勘验时间2023年6月17日为评估基准

2、日。四、价格定义根据本次评估对象及评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值，即评估对象在估价时点，满足各项限制条件下评估范围内资产的公开市场价值。五、价格评估依据（一）国家、地方有关法律、法规及相关文件1、中华人民共和国价格法；2、中华人民共和国资产评估法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、房地产估价规范；5、扣押、追缴、没收物品估价管理办法；6、湖北省涉案财物价格鉴证操作规程；7、价格鉴证评估行为指南；8、价格评估执业规范；9、价格评估专业人员自律守则；10、价格评估行业职业操守；11、价格鉴证评估专业技术评审工作规范；（二）委托方提供的资料1、鉴定委托书；2、委托评估资产清单及相关

3、权证资料；3、其他说明、证明材料。（三）评估方收集的有关资料1、现场查验资料；2、市场调查资料等。六、价格评估方法综合本次鉴定评估对象、价值类型和评估人员收集的资料，确定对不同标的分别采用市场法、成本法进行评估。七、价格评估程序实施过程和测算情况湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受委托方的委托，对标的实物资产进行价格评估。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体价格评估过程如下：（一）初步了解此次委估财产的有关情况，明确评估目的、评估范围和评估对象，与委托方共同确定评估基准日；根据财产评估规范要求，准备资料。（二）前期准备公司根据评估标的组建了价格评

4、估项目专家小组，并对评估标的制定了项目情况和评估计划。（三）财产核实及现场调查根据委托方提供的评估申报资料，价格评估人员和京山市人民法院技术鉴定科、公安局专案组成员共同对委估财产组织了勘查，并对相关情况进行调查。（四）评估测算A、标的概况1、标的1商铺位于沙洋县沙洋镇洪岭大道57号洪森新世界8号楼1单元117号，不动产权证号为沙洋县房权证沙洋镇字第号，登记建筑面积65.83而，登记产权所有人为孔发银。商铺租赁用于餐饮，租期至2018年12月31日止。2、标的2商铺位于沙洋县沙洋镇洪岭大道57号洪森新世界5号楼1单元104号，不动产权证号为沙洋县房权证沙洋镇字第号，登记建筑面积57.99登记产权

5、所有人为孔发银。商铺租赁用于中介服务，租期至2023年12月31日止。3、标的3住房位于沙洋县沙洋镇洪岭大道57号洪森新世界13号楼1单元1504室，不动产权证号为沙洋县房权证沙洋镇字第号，登记建筑面积88.7皿，登记产权所有人为孔发银。该房屋进行了改装，与1503号房屋共用入户门，室内两间房有通道相连。房屋有装修，不可移动装修（指拆除后会破坏房屋装修整体性、完整性的装饰材料及设施）主要有：全屋水电、地面瓷砖、墙面为墙布、石膏板及集成吊顶、实木木柜、客餐厅艺术背景墙、厨柜及厨房烟机灶、消毒柜、套装实木门、断桥铝合金门窗、暖气设施及灯具等。中央空调为1503房接入，不计算价值。4、标的4住房位于

6、沙洋县沙洋镇洪岭大道57号洪森新世界13号楼1单元1502室，不动产权证号为沙洋县房权证沙洋镇字第号，登记建筑面积134.15皿，登记产权所有人为孔发银。房屋有装修，不可拆除装修主要有：全屋水电、地面瓷砖、墙面为墙布、石膏板及集成吊顶、实木木柜、客餐厅艺术背景墙、厨柜及厨房烟机灶、消毒柜、套装实木门、断桥铝合金门窗、暖气设施及灯具等。室内物品见附表清单。5、标的5住房位于荆门市掇刀区星球路18号恒大帝景9-2-2604室，房屋未办理产权证，购房合同编号JM,合同登记建筑面积126.65ID2,登记产权所有人为孔发银。房屋为开发商标配精装修房，房屋未入住。6、标的6住房位于荆门市掇刀区星球路18

7、号恒大帝景9-2-2605室，房屋未办理产权证，购房合同编号JM,合同登记建筑面积105.77H12,登记产权所有人为孔发银。房屋为开发商标配精装修房，房屋未入住。7、标的7住房位于荆门市掇刀区星球路18号恒大帝景9-2-2606室，房屋未办理产权证，购房合同编号川，合同登记建筑面积142.65H12,登记产权所有人为孔发银。房屋为开发商标配精装修房，房屋未入住。8、标的8住房荆门市漳河新区碧桂园三期凤栖岛17栋1201室,房屋未办理产权证，购房合同编号JM,合同登记建筑面积122.56m2,登记产权所有人为孔发银。房屋有装修，不可拆除装修主要有：全屋水电、地面瓷砖、墙面为墙纸、石膏板及集成吊

8、顶、实木木柜、客餐厅背景墙、厨柜及厨房烟机灶、套装实木门、合金门窗、灯具等。B、评估方法的选择及评定估算评估专家组经查阅相关资料和现场查勘及相关调查，对列入本次评估范围内的资产分别采用不同的评估方法进行了测算。1、标的住房、商铺均位于城区中心地段，市场成交活跃。根据本次评估的市场价值类型，选用市场比较法评估。采用市场比较法作为评估基础，必须建立一些假设以充分支持我们所得出的评估结论。本次评估建立在以下假设和限定条件基础上：a、市场假设：市场假设首先设定被评估对象在市场上供需平衡,并且良好。b、权属假设：在权属所有中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化，

9、所有者将保持持续所有，并在所有权方式上与现时保持一致。C、市场调查相关人员提供的数据资料相对真实、可靠。d、无其他人力不可抗拒及不可预见因素对评估对象价值造成的重大不利影响。e、不考虑通货膨胀对价格和成本的影响。评估人员根据财产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。市场比较法是根据同一供应圈内房地产具有替代性原则，在充分调查市场的前提下，选择三个与鉴定标的类似房产交易价格进行比较分析，对这些类似房产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。主要修正项目如下：交易情况修正，是排

10、除交易行为中某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其价格修正为正常价格。本次评估所选案例为市场正常成交案例，因此不作修正。交易日期修正，是将可比实例在其成交日期价格修正到价格鉴定基准日的价格。本次评估所选案例成交时间均未超过基准日一年，符合相关评估准则。区域因素修正，评估人员对影响房屋建筑物价格的区域因素如繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共设施配套完备程度、城市规划限制与所选交易案例根据当地房屋建筑现有情况和发展趋势及评估小组经验积累进行判断，并加以修正。个别因素修正，建筑物方面的个别因素包括新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。评估标的价格二比较

11、案例成交价格X交易情况修正值X区域因素修正值个别因素修正值其他修正值。2、对室内物品以现行市价法进行估算，未能明确物品品牌及材质品种的物品以市场中间价估算。评估人员在现场查勘的基础上，通过充分的市场调查，按相关评估准则选用相应评估方法对委托标的财产的评估价格进行了分析测算，详细测算结果见附表所列。特别说明，本次评估反映的是委托方确认的评估范围，即附件列表所列项目，对未列入该范围内的资产可重新委托后进行补充评估。八、评估结论评估标的在价格评估基准日的评估价格为人民币肆佰柒拾伍万伍仟陆佰玖拾肆元整（元）。九、评估报告使用限制说明报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下事项对评估结论可能产生的影响，

12、在依据本报告自行决策时给予充分考虑。1、评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；2、评估结论仅为本次评估目的这一特定目的服务，其他经济行为引用无效；3、受评估人员专业范围及清查技术手段的限制，本次评估未对地上建筑物的建筑结构强度、所用材料品质等进行检测，本报告设定评估基准日时点的评估对象房地产及附属设施工程质量符合国家和地区相关标准；4、本评估结论设定为“司法执行财产处置中的交易税费及财产处置费用均由买卖双方按相关规定各自承担”这一税费负担方式下的价值，未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费以及交易税费等财产处置费用对评估结论的影响；5、

13、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的公允价值，没有考虑地方临时限购调控政策和将来特殊的交易可能追加付出的价格等对评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失效；6、委托方应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；7、评估结论是本公司出具的，受具体参加本项目的评估人员的执业水平和能力的影响；8、本评估报告仅供委托方为本次评估目的使用。本评估报告书的所有权归评估机构所有，未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒

14、体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。十、声明（一）本评估项目是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的，评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方或其它当事人无任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行T充分的努力。（二）财产评估是价格评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。（三）由委托方提供的与评估相关的行为是编制本报告的基础；针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方应对其提供数据的真实性、合法性、完整性负责。（四）评估

15、师执行财产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，评估人员已对委托提供方的评估对象法律权属数据和数据来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估财产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估财产的完整产权进行界定和确认。（五）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提和限制条件下有效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。（六）本评估报告只能用于此次评估所载明的评估目的，因评估报告使用不当造成的后果与评估人员及其所在的评估机构无关。（七）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。He一、作业时间：2023年6月2至2023年6月20日。十二、价格评估机构机构名称：湖北循其本价格鉴定评估有限公司价格评估机构资质登记证书编号：中J170004十三、价格评估小组人员姓名资格证名称资格证号签字或盖章孙坚价格鉴证师邹宽庆价格鉴证师十四、附件1、价格评估委托书;2、现场勘验照片；3、价格评估机构营业执照:4、价格评估机构资质证书;5、价格评估人员资格证书。湖北循其本价格鉴定评估有限公司2023年6月20日