物业公司接管方案.docx

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1、物业公司接管方案第一章管理目标某某物业公司“精细化管理，亲情化服务”是我们永远不变的承诺，“营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”是我们永恒的追求，为此，我们依据普通住宅小区物业管理服务标准中一级标准管理，承诺达到以下目标：一、星级生活服务高品质的物业，需要优质的服务与其相配套。我们将利用团队多年的实际操作所积累的丰富管理经验，努力丰富和完善各项规范及服务流程，通过系统、全方位、多层次的培训，提高员工素质，达到真诚服务、星级居住的标准。二、建立业主委员会我们正式接管“水沐天城”物业服务的运作后，将在适当的时机成立业主委员会，使物业公司的服务与业主自治相结合。切实做好小区的物业服务工作，让开发商

2、全力、放心地投入新的项目开发。三、一级服务项目进入正式物业服务运作后，我们将根据“微利”、“业主至上”的原则，依照普通住宅小区物业管理服务标准中一级标准执行物业服务，确保业主享受高品质的服务。第二章管理方案第一节服务内容及标准客户服务中心客户服务中心是小区物业管理的窗口，其服务范围主要包括业主接房、入住、报事报修受理、业户投诉受理、二次装修管理、收取物业管理费、代收水电气垃圾清运费、邮件收发、特约服务及各类代办服务等。依据我公司客户服务中心操作程序及质量标准，拟定如下工作范围及要求:服务内容服务标准服务受理工作受理住户咨询、投诉微笑服务，热情接待，认真听取，耐心解释，礼貌待人，不得因任何原因与

3、住户发生争执，受理投诉后及时与相关部门联系调查处理，并做好记录、跟踪、回访。为业主办理装修手续、各类证卡，将业主的资料存档保管，安排与业主相关的通知的发放熟悉预约服务、收款和装修手续办理流程及相关规定，耐心解释业主提出的疑问，工作中服务上乘，收费合理，安排及时，并做好各项原始记录，信息和统计数据的传递，不得出现遗漏和误报。根据业主要求，统筹协调各部门为住户提供专项服务协调各职能部门，分清缓急，合理安排服务，做到认真、仔细、及时、准确地为住户提供服务，并做好跟踪、回访记录。办理网球场、游泳池等各种健身、娱乐、休闲设施的服务热情接待，服务周到，认真做好登记、预约、安排等工作商务月艮务打印、复印、传

4、真、快递、机票预订、及其他特约服务等服务高效、快速、热情、周到内勤工作统筹办公室的全面管理，负责与外部各职能部门的协调工作。有较强的亲和力和组织协调能力，组织召开工作例会；认真领会、贯彻执行政府和职能部门的有关规定。档案管理对行政文档按标准进行分类管理，注重原始资料和外部信息的收集。人事管理及时办理员工的转正、定级、升级工作，加强与员工的沟通，按期组织员工的培训工作和员工活动的筹办。组织召开业主委员会会议每年召开一次业主委员会会议。定期走访住户，进行住户意见调查每半年进行一次住户意见调查，对发现的问题及时反映上级，对有意见的住户及时给予书面回复。受理住户费用收取情况咨询。热情接待，耐心解说。收

5、取管理费和代收代缴费用。认真仔细，不出差错。管理工作装修现场管理协同秩序维护巡逻人员、工程维修人员对装修现场进行巡视，检查装修工人出入证、灭火器配备、有无违规情况，发现问题及时下发整改通知单，并联系业主，书面确认。空置房及钥匙管理定期巡视空置房设施设备、卫生状况，发现问题及时处理，并做好记录。对空置房及项目公区钥匙进行有序管理，保证物品财产安全。项目现场巡视每日对项目公区环境卫生、绿化养护、设施设备、秩序维护各岗位等进行巡视，监督检查各岗位人员工作情况，查阅各岗位工作记录，准确了解各项工作完成及未完成情况，做好项目日巡视记录，便于督促跟进。二、工程维修部水沐天城主要工程设施设备包括远程抄表系统

6、、监控系统、可视对讲系统、消防系统、电梯、园林景观等，工程部主要工作除了及时处理业主的零修、急修外，还要做好各种设施设备的维护和保养，确保其正常使用和运转。依据我公司维修操作程序及质量标准，拟定如下工作范围及要求：序号项目实施方案督导计划服务标准1.每月检查数据1.主管每周进入维1.保证月度水、1抄采集箱电源及数据护员操作系统核查电、气抄表数据表采集板；日常巡视一次系统运行情准确；系检查煤气数据采集况；2.季度进户核查统机，配合煤气公司2.每月审查数据采结果及时通报业采集数据；集报告；主和使用部门。2.每月打印一份3.审查季度抄表核抄表记录；查及修正报告，确3.每季度进户核保进户核查工作得查抄

7、表一次，及时以实施。修正估表录入的错误数据。1.每周维护检查红1.工程主管、保安1.红外线报警装2监外线报警装置，进队长定期检查监控置灵敏，无误报、控行障隘测试；中心图像及运行记漏报发生；系2.每周进行镜头维录，并每周安排保2监控设备图像统护除尘，确保录像清晰；3 .每月全面检查线路接头及系统元件；4 .每半年由外委公司维护检查一次。安员进行红外线障隘测试；2 .工程主管每月组织全面检查系统线路及设备；3 .委外维护结果需由主管现场检查及公司经理签署意见。清晰，硬盘录像可保存一个月。3有L每天巡视机房次数不低于3次，并L主管每天巡视机房一次，每周检验1.电视信号质量投诉1小时内解线适时监控信号

8、源质信号质量一次；决；电量；2.弱电工每天监测2.线路畅通及设视2.接业主报修1小信号质量一次，并备完好率达到10系时内解决问题；将结果汇报领班；0%。统3 .每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决；4 .每年信号接入单位系统维护保养不3 .主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录；4 .接入单位维护保养结果需报主管及公司经理签署意少于2次。见。4网络系统1 .每天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量；2 .每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决；3 .每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。1 .主管每天巡视机房

9、一次，每周检验信号质量一次；2 .弱电工每天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；3 .主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录；1.视信号质量投诉1小时内解决；2.线路畅通及设备完好率达到100%。5可视对讲系统1 .每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；2 .每周检查器件箱及备用电源；3 .每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并1 .主管每月审查运行维护记录，每周抽检单元分机及电子门锁使用情况；2 .领班每周全面检查系统一次，并汇报检查情况；3 .委外年检结果需由主管现场检查及1 .图像及通话语音清晰，可实现总计、单元门机、室内分机及分机间转接通话；2

10、 .输入密码后，单元门可立即自动开锁；3 .单元门开启后根据需要更新电源及配件。公司经理签署意见。可自动关闭。6停车管理系统1 .办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息；2 ,系统管理员每周进行系统维护一次；3 .维修班每天检查道闸、读卡器及出票机；4 .外委公司保证系统维护半年内不少于三次。1 内勤每天核实办卡及交费情况，并负责督导用户信息录入；2 .工程主管负责督导系统维护及设备巡视检查；3 .外委系统维护检修结果需由工程主管现场检查、公司经理签署意见。1 .系统自动运行，达到设计功能要求；2 .停电后10分钟内将道闸升起；3 .基本达到用户信息录入不过夜。7园林景观水系统1 .每天开启

11、前检查系统管网及控制部件；2 .每周根据需要进行系统反冲洗，并配制水处理药剂；3 .采用井水补水，不得使用自来水进1 .主管每天巡视检查小区景观水运行效果，每月审查运行维护记录，现场抽查系统补水及反冲洗情况；2 .安排督导年度维护保养工作，并实L定时间运行，不随意调整运行时间，保证小区景观效果；2.设备检修及河渠清洗提前树立标示牌。行系统补水及反冲洗；4.每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。施过滤设备填充活性炭、石英沙；3.领班督导毛发过滤器清洗。变1.每隔3小时巡视检查设备房，并填1.主管每周巡视检查配电室不少于21.系统正常运行，市电停电后1配写运行记录；次，并抽查系统维5分钟

12、内发电机电2.每月检查紧固系护情况，并审查运供电，保证电梯、系统接线端子，保证行维护记录及能耗消防、事故照明统接触良好；统计表；正常使用；3 .每半月维护保养发电机，并试车15分钟；4 .雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；5 .每年度系统安全检查并维护一次。2 .领班随时检查配电室值班情况及运行记录填写情况，并参与发电机维护及试车；3 .主管每年组织进行一次紧急停电事故演习。2.检修停电提前24小时以告示方式通知业主和使用单位，商铺、办公场所书面通知用户。L每2个月进行11.系统日常运行由1.系统完好，报9消次普消末端水压测保安队长负责监督警点位准确，无防试，每三个月进行管理；误报；系统一次自消末端水试水，检查水泵联动情况；2 .每半年清洗一次感烟、感温探头滤网，每年抽查10%探头感烟感温报警情况；3 .消防系统委外日常运行维护管理，消防系统联动设备调试检测由外委单位承担，消防系统安全年检由外委承接单位负责；2 .系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证结果；3 .保安队长每年组织两次以上消防演练培训；4 .委外年度安全检查结果需报公司经理审核并签署意见。2 .按消防相关法律法规要求运行和维护系统；3 .普消末端压力保证不低于0.7Mpa,自消自消末端压力保证不低于0.5Mpa；4 .预警时值班人员5负责内到达第一现