玉城街道前塘垟城中村改造项目可行性研究报告.docx

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1、玉城街道前塘洋城中村改造项可行性研究报告第一章总论11.1 项目概况11.2 委托单位简介11.3 编制依据及参考资料21.4 主要技术经济指标31.5 主要结论和建议4第二章项目背景与建设必要性分析72.1 玉环市社会经济概况72.2 规划衔接82.3 项目背景132.4 项目建设必要性17第三章项目选址与建设规模203.1 项目选址203.2 建设规模203.3 项目外部建设条件223.4 自然条件22第四章房地产市场简析254.1 全国房地产市场分析及发展254.2 玉环市房地产市场分析及发展26第五章初步建设方案295.1 项目建设指导思想及规划目标295.2 总平面布置295.3 建

2、筑设计315.4 结构设计方案325.5 给排水设计335.6 电气设计375.7 暖通系统415.8 天然气工程方案425.9 消防设计435.10 人防设计455.11 环卫设施465.12 无障碍设计46第六章环境保护与水土保持476.1 设计依据476.2 环境影响分析476.3 生态环境保护措施486.4 环境影响评价结论49第七章节能507.1 项目节能（绿色建筑）设计规范及标准507.2 建筑节能517.3 给排水节能517.4 电气节能517.5 暖通节能527.6 节能效果分析53第八章征地与房屋征收方案548.1 征地情况548.2 土地及房屋征收方案55第九章项目实施进度

3、与管理639.1 组织结构639.2 工程管理639.3 项目实施进度64第十章投资估算与资金筹措6510.1 估算依据与说明6510.2 投资估算6710.3 投资计划与资金筹措68第十一章财务分析与评价6911.1 分析依据与参数6911.2 项目实际总收入分析6911.3 项目实际总投入分析7511.4 资金平衡分析7511.5 财务盈利能力分析7511.6 财务消偿能力分析7611.7 财务生存能力分析7711.8 敏感性分析7711.9 财务评价结论78第十二章社会评价8012.1 项目对社会影响的分析8012.2 项目与所在地互适性分析8112.3 社会风险分析及对策分析82841

4、2.4 社会评价结论第一章总论1.1 项目概况项目名称：玉城街道前塘坪城中村改造项目委托单位：玉环市老城改造投资有限公司项目选址：项目位于玉城街道前塘坤坤NCG062-0201和NCG062-0303两个地块，总用地面积38312平方米（包括带批），约57.47亩；净用地面积37086平方米，约55.63亩。建设规模：项目总建筑面积117299平方米，地上计容建筑面积87799平方米，其中：住宅用房面积81090平方米，商业网点面积4582平方米，配套用房面积2127平方米；地下建筑面积29500平方米，总套数688套，配建机动车泊位771辆，其中地下车位631辆。总投资额：项目总投资额123

5、105万元。其中：工程费用49505万元、工程建设其他费用5799万元、预备费2764万元、房屋补偿费57648万元、物业维修专项资金1743万元、物业保修基金696万元、建设期贷款利息4950万元。资金筹措：建设资金自筹安排解决，其中：自有资金51105万元、银行贷款72000万元。建设周期：3年。1.2 委托单位简介1.3 编制依据及参考资料(1)国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见(国发(2015)37号)；(2)浙江省人民政府关于玉环县域总体规划的批复(浙政函(2012)10号)；(3)玉环市域总体规划(20172035)；(4)玉环县土地利用总

6、体规划(2006-2023年)；(5)玉环县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；(6)玉环市人民政府关于印发玉环市城中村旧城区改造房屋征收与补偿实施办法试行的通知(玉政发(2017)50号)；(7)玉环市人民政府关于印发玉环市城市规划区国有土地上房屋征收补偿办法等三个办法的通知(玉政发(2019)14号)；(8)玉城街道土地利用总体规划图(2006-2023)(2014年调整完善版)；(9)玉环市玉城街道NCGo30、NCG040NCG050NCGO60规划管理单元控制性详细规划城南片修编；(10)玉环县珠港镇城关局部城区地块控制性详细规划；(I1)玉环市人民政府关于公开征求玉城街道前塘堞

7、村、后塘堞村土地房屋征收补偿安置方案意见的公告；(12)玉环市发展和改革局关于玉城街道前塘坪城中村改造项目项目建议书的批复(玉发改审(2019)138号)；(13)玉城街道前塘坪城中村改造项目项目建议书；(14)玉环市玉城街道局部城区B-511地块规划条件；(15)现行的政策法规、以及业主提供的其他有关资料。1.4主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号指标名称单位前塘洋区块规模备注1净用地面积平方米37086折合约55.63亩建筑占地面积平方米9508绿地面积平方米10564道路广场面积平方米170142总建筑面积平方米1172993计容地上总建筑面积平方米87799住宅用房平方米81090

8、商业网点平方米4582配套用房平方米2127物业管理办公用房平方米270物业经营用房平方米400居家养老服务用房平方米272开闭所平方米203配电房平方米408专变平方米183门卫平方米100通讯基站平方米73公共厕所平方米79消控中心平方米1644不计容建筑面积平方米29500地下建筑面积平方米295005建筑密度24.57%6容积率2.337绿地率28.49%8总套数套6569机动车停车位辆771地上辆140地下辆63110非机动车停车位辆146211项目总投资额万元123105工程费用万元49505工程建设其他费用万元5799预备费万元2764房屋补偿费万元57648物业维修专项资金万元

9、1743物业保修基金万元696建设期贷款利息万元495012项目资金来源万元123105自有资金万元51105占比42%银行贷款万元72000占比58%13项目实际收入万元8175114项目实际总投入万元12668215项目资金总盈亏万元-449311.5主要结论和建议1.5.1主要结论（1）项目的建设有利于节约集约利用土地，提升土地利用率，是实现玉环市可持续发展的需要；有利于加快城中村改造进程，是推动玉环转型发展的需要；有利于改善当地村民居住条件，提升生活质量，是共享玉环改革开发的发展成果、提升党和政府威信的需要。因此，项目建设的必要性充分，应抓紧时间上马。（2）项目位于玉城街道前塘坪NCG

10、O62-0201和NCG062-0303两个地块，本项目总用地面积38312平方米（包括带批），约57.47亩；净用地面积37086平方米，约55.63亩。（3） 根据规划和安置地块安排，项目总建筑面积117299平方米，地上计容建筑面积87799平方米，其中：住宅用房面积81090平方米，商业玉城街道前塘城中村改造项目可行性研究报告网点面积4582平方米，配套用房面积2127平方米；地下建筑面积29500平方米，总套数688套，配建机动车泊位771辆，其中地下车位631辆。（4） 项目总投资额123105万元。其中：工程费用49505万元、工程建设其他费用5799万元、预备费2764万元、房

11、屋补偿费57648万元、物业维修专项资金1743万元、物业保修基金696万元、建设期贷款利息4950万元。建设资金自筹安排解决，其中：自有资金51105万元、银行贷款72000万元。（5）经测算，项目实际总收入81751万元；项目实际总投入123105万元；资金盈亏约-44931万元。全部投资内部收益率（税后）为17.52%,说明盈利能力难以满足行业要求，该项目盈利能力一般。（6）项目在建设施工及未来使用过程中会产生一定的噪声、废水、废气污染物和固体废弃物，但如果采用严格的科学管理和环保治理措施，切实做到“三同时”，从环保角度来看，项目建设对生态环境影响总体较小。（7）通过社会评价，项目建设有

12、助于增加当地居民的就业机会和就业人员，有助于提高当地居民生活水平和生活质量，有助于加快玉环市城市化和基础配套设施的建设步伐。因此，项目建设的社会影响以正面影响为主，社会效益十分显著。经综合分析，项目建设的必要性，建设条件基本具备，环境和社会影响较好，方案设计符合规划设计条件的要求，因此，本报告认为，该项目建设是可行的。1.5.2主要建议（1）鉴于项目建设有利于加快城中村改造，促进城市化进程，让拆迁户早日住上新房，保持房地产市场平稳健康发展。因此，建议上级有关部门及金融单位要弱化对财务指标考核，而评估其综合效益，对项目建设予以重视和支持。（2）由于项目的经营收入主要来自拆迁户安置房购房款收入，具

13、有较玉城街道前塘库城中村改造项目可行性研究报告强的稳定性。建议业主单位在建设时要注重投资费用控制和注意节省开支,在开发经营时要做好服务工作，加强管理，努力提高产品品质，增强项目竞争力，减小市场风险，并做好资金回笼。因此，项目还本付息具有一定的保障。（3）建议业主单位继续做好年度建设计划和前期工作，提早与市有关部门进行协调沟通并争取最大的支持，深化管理，精打细算，确保建设工程顺利推进。同时要做好广大拆迁户的回迁安置工作，保障拆迁户的合法利益，维护社会稳定，达到社会效益、环境效益和经济效益相统一。第二章项目背景与建设必要性分析2.1玉环市社会经济概况玉环市地处浙江省东南部，台州市东南端，东濒东海，

14、南濒洞头洋与温州市洞头区相连，西、西北隔乐清湾与温州市乐清市相望，北、东北与温岭市接壤。玉环市现辖玉城街道、坎门街道、大麦屿街道、楚门镇、清港镇、芦浦镇、干江镇、沙门镇、龙溪镇、鸡山乡、海山乡3街道6镇2乡，184个行政村、36个社区、1个居委会。市域总面积2279平方公里，其中陆域面积378平方公里，海域面积1901平方公里，海岸线长329公里。截至2018年底，全市总人口43.53万人。2017年4月11日，经国务院批准，同意撤销玉环县，设立县级玉环市，以原玉环县的行政区域为玉环市的行政区域。玉环市由浙江省直辖，台州市代管。2018年是全面贯彻落实党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年、“八八战略”实施15周年，是全市人民追梦圆梦的一年。面对复