侨福集团哈尔滨商业项目建议书77DOC.docx

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1、侨福集团哈尔滨商业项目建议书77DOC福集团项目建议书目录前言5城市篇6城市概述71、哈尔滨城市概况71.1 城市概况71.2 自然环境71.3 交通条件81.4 经济区位92、历史人文环境92.1 历史名城哈尔滨92.2 先进思想与工业文明的传播地103、行政区域与人口结构104、道里区域概括114.1 自然概况124.2 交通概况134.3 旅游资源134.4 经济进展134.5 城市建设与环境保护14市场篇15一、哈尔滨商圈分析161.1 商圈划分161.1.1 中央大街商圈16112南岗松雷商圈171.13会展红博商圈17114动力乐松商圈181.1.5 道里爱建商圈191.2 商圈商

2、场描述201.2.1 中央大街商圈211.2.1.1 万达商业广场211.2.1.2 百盛商业广场211.2.1.3 中央商城22121.4金安国际231.2.1.5 新一百25122南岗松雷商圈261.2.2.1 南岗松雷261.2.2.2 红博购物广场271.2.2.3 新世界281.2.2.4 购物中心291.2.2.5秋林31二、商圈市调3321消费者进出数量（人/小时）332.1.1 企业形象决定消费者认同度342.1.2 商品种类的齐全是保证客流量的基础342.2消费者驻留量（人/小时）352.2.1 消费者驻留量与顾客认度值成正比352.2.2 不一致消费圈层存在分流3623客户

3、流通率（）3724客户成交率（）3825购买人群年龄段比例40项目篇41一、项目营销环境421.1 背景421.2 环境431.2.1 地理位置及现状43122商业分析431.2.3 交通分析441.2.4 其他优势分析44二、SWoT分析452.1 SWe）T全面分析452.2 如何强化优势462.3 弱化劣势462.4 抓紧机会点472.5 剔除威胁点472.6 SWOT综述48定位篇49一、项目定位5011项目定位501.1.1 项目定位模拟一501.1.2 项目定位模拟二511.2 项目定位支撑521.2.1 （动漫主题商场）521.2.2 （女人世界&情侣世界）521.3 目标客户定

4、位分析5314消费群分析53二、产品建议542.1 业态划分542.1.1 主题动漫商场542.1.2 女人世界&情侣世界552.2 铺位划分58三、价格建议643.1 周边商场价格643.2 本项目商场价格建议653.3 总价统计68四、营销推广建议694.1 营销推广主题思路694.1.1 营销推广的目地694.1.2 营销推广的内容694.1.3 营销推广的核心主题704.2 营销推广策略724.2.1 主调性724.2.2 具体步骤724.3 上市时机建议734.4 价格策略建议744.5 公关活动建议744.6 商场营销理念754.7 开业策略76结语77盛世联合只做可执行性最高的实

5、效战略指导。实效，不仅是一种简单的售卖，是品牌建立的过程。为客户制造品牌价值，为客户原得未来是我们真正的目地。目标项目非普通项目，曾经作为哈尔滨最高端消费商品汇聚地。历时五年，一直引领哈尔滨最高端时尚前沿。印象深植消费者心中。转型，面对的是一场新、旧观念的挑战。城市篇城市概述1、哈尔滨城市概况1.1 城市概况哈尔滨，作为黑龙江省省会，是一个具有深厚工业文化、历史文化及冰雪文化底蕴的老工业基地城市，并凭借其自身资源优势及优良的进展环境，成为国际化的经贸旅游城市，是中国东北部的政治、经济、文化、科技与交通中心。哈尔滨地处松嫩平原腹地，松花江蜿蜒而过，自然地理特殊，风光秀美，物产资源富饶，交通条件与

6、经济区位优势显著，是我国东北部地区重要的省会城市，是中国最大的对俄贸易基地，2005年，中国城市综合实力排名第十。1.2 自然环境哈尔滨辖区要紧分布在松花江形成的三级阶地上。境内的大小河流均属于松花江水系与牡丹江水系，降水要紧集中在6-9月，全市水资源人均占有量为1363立方米。气候属亚温带大陆季风气候，冬长夏短，有“冰城”之称。哈尔滨矿产资源丰富，已发现各类矿产83种，其中可供工业用的25种，其中煤炭、天然气等20种矿产在黑龙江占有重要地位。哈尔滨市林业用地包含用材林、经济林、防护林等，林地要紧分布在东部山区，张广才岭西北麓，小兴安岭南坡。哈尔滨植物资源丰富，种类繁多。其中山参、黄柏等药用植

7、物，蕨菜、薇菜等食用植物，猴头蘑、木耳等食用菌，松子、榛子等野生油料都具有很高的经济价值，是重要的出口资源。哈尔滨野生动物的种类与数量较多，有东北虎、白鹳等多种国家一类与二类保护动物。1.3 交通条件哈尔滨地处东北业中心位置，被誉为欧业大陆桥的明珠，是第一条欧业大陆桥与空中走廊的重要枢纽。哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通国内外，松花江黄金水道可直达俄罗斯，太平国际机场，年旅客吞吐量超过200万人次，可办理110多个国家的客货联运业务。哈尔滨交通发达，是东北物资集散地与经济商业贸易中心，也是中国对俄罗斯及东欧国家贸易的重要枢纽，又是韩国、日本等国进入俄罗斯、独联体等国的重要贸易通道。哈尔

8、滨火车站是我国集结铁路干线最多的车站之一，松花江是中国内河通航的第三大河流，哈尔滨港是这条江上的最大中心港。1.4 经济区位哈尔滨既是东北重要的重工业城市、资源型城市，又是我国东北部重要的国际经贸型城市，具有对俄贸易的得天独厚条件。哈尔滨历来是支撑整个中国进展的后方基地与“振兴东北老工业基地”的先导城市，成为省内、邻省及俄罗斯、朝鲜、韩国、日本等地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的要紧聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着重要的枢纽作用。2、历史人文环境哈尔滨因远东铁路修建而兴起与进展，拥有百余年城市进展史，素有“东方小又巴黎”、“东方莫斯科”之称。哈尔滨的历史人文源远流长、人

9、文荟萃，是金元文化的发源地与全国城市建筑文化、国际旅游名城。2.1 历史名城哈尔滨哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀，为城市的形成与进展奠定了基础。1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨就已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。与此同时，中国民族资本也有了较大进展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心与国际都市地位，更有“黄俄罗斯首

10、府”之称。2.2 先进思想与工业文明的传播地哈尔滨是我国马克思主义思想传播较早、工人与学生运动比较活跃的城市。1923年，哈尔滨成立东北地区第一个党组织。1927年，在哈尔滨成为党领导东北人民进行革命斗争与后来抗日斗争的指挥中心。新中国成立后，哈尔滨迅速恢复与进展国民经济，“一五”时期，哈尔滨是国家重点建设城市之一，前苏联援建的156项重点建设工程中，有13项设在哈尔滨，成为国家重要工业基地，并迅速由一个消费城市转变为新兴工业城市。3、行政区域与人口结构2004年2月4日，国务院批准哈尔滨市对部分行政区划进调整:撤销太平区，将其行政区域划归道外区；设立松北区：撤销呼兰县，设立呼兰区。2006年

11、8月15日，国务院再次批准哈尔滨市对部分行政区进行调整：原动力区与原香坊区合并，称香坊区，撤销阿城县，设立阿城区。调整后的哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区与宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市。2005年末全市常住人口974.36万人，户籍总人口971.64万人,比上年增加1.41万人。其中，市区人口398.61万人，士曾加4.07万人。在总人口中，非家业人口4.67.69万人，增加1.49万人；男性人口493.18万人，增加0.58万人。男女性别比为130.8:IOOo根据国务院批准的哈尔滨市部分行政区调整方案，我市行政区由

12、原先的8区、11县（市）调整为8区10县（市），市区面积由4272平方公里增力口至IJ7086平方公里，市区人口由398.96万人增加到464.24万人（8区城市人口）。4、道里区域概括4.1 自然概况道里区位于哈尔滨市的北部，地处北纬4332-4547,东经126812638,海拔高度112179米。东以滨洲铁路线与道外区分界，西与双城县为邻，南与南岗区接壤，北与肇东县、道外区相连。是哈尔滨的中心区，是历史上从鱼村转型工业化城市的起源地，目前以成为哈尔滨政治，经济，文化中心。全区总面积为517.2平方公里，其中城区22.6平方公里，城区设17个街道办事处，郊区辖5个乡镇，66个行政村。全区人

13、口70余万人。道里地区属松嫩平原的一部分，呈南高北低的地势，自然形成了松花江两岸的泛滥土区，江河堤内的黑土、草甸土区，平原黑土、黑钙土区与漫岗黑土区。流经道里区共有三条江河：松花江在区内段45公里，运粮河自蔡家沟入区至西下坎汇入松花江，长23公里；何家沟自哈长铁路线入区境，流经群力乡至顾乡大坝汇入松花江，长3公里。道里区处于温寒带，半湿润大陆性气候，四季分明。平均气温：春季为4.6,夏季为21.3;秋季为4.1;冬季为-17.2o多年平均降水量为500-600毫米，七、八、九，三个月占全年降水量70%,无霜期为130140天，露地适于一季农作物生长，保护地适于152季农作物生长。4.2 交通概

14、况道里区交通发达，坐落在太平镇内的哈尔滨国际机场，是全国十大机场之一；区界有滨洲、哈长两条铁路通过，区内有37条铁路支线。全区有铺装公路24条，总长153.7公里，其中哈机场路、哈双公路属县级公路，是横贯全区的二条主干道。正在兴建的松花江公路大桥，将成为哈尔滨市及道里地区通往江北5个城市与40个县的咽喉要道。道里区水路畅通，上溯可至吉林市，顺流直下可通俄罗斯，区内设码头7处，渡口1处，多用于江南、江北及各码头之间的客货运输。4.3 旅游资源道里区是哈尔滨市重要的旅游窗口，素以风景秀丽，建筑设施完善而著称。一年一度的冰雪节与冰灯游园会把无数的中外游客引入梦幻般的童话世界。具有百年历史的中央大街、

15、欧亚风情的索非亚教堂仿佛使您置身于异国他乡。沿江一条线的顾乡公园、九站公园及新辟建的太平湖、长岭湖度假村等均为旅游观光胜地。4.4 经济进展道里区商业，饮食业，服务业发达。这里有全国最大的菜市场“道里菜市场”，有东北地区最大的住宿、餐饮、写字楼为一体的香格里拉等国内一流的服务企业，为人们提供了优质的服务与便利的条件。道里区金融、保险业发达，是全市金融中心。国内“六大银行”哈尔滨分行均设在区内。中国银行哈尔滨分行在业务经营上享有省级分行的管理权限。优越的地理位置，良好的投资环境，热情周到的服务，使道里区成为哈尔滨经济进展的核心区域。4.5 城市建设与环境保护市区联建，完成了何家沟清障改造、尚志大街至海城街跨线桥等十余项重点工程，改造城区道路39条，修建农村道路10延长公里,建设市级景观庭院与绿色达标庭院50个，建灯饰小品3处。以“世纪绿色”为主线