2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（一）含解析.docx

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1、2023年全国物业管理师物业经营管理考前密押预测卷(-)含解析一、单选题1 .关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比C、比较分析不可以与计划预算比Dx比较分析包括趋势分析和横向比较答案：C解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比(也称“趋势分析”)，可以与同类企业比(也称“横向比较”),也可以与计划预算比。2 .成熟的园区建设，往往在()阶段就引入物业服务企业。A、招标阶段Bx设计阶段C、施工阶段D、入驻阶段答案：B解析：成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服

2、务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。3 .物业服务企业所经营管理的内容主要以()为核心。A、客户B、商品销售C、服务D、促销和营销答案：B解析：一般情况下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时的附属性服务需求等。4 .如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次，按复利计息，年名义利率是O。A、12%B、12.55%C、12.68%Dv13.55%答案：A解析：因为月利率为1%,即周期利率为1%,根据周期利率二名义利率/每年的计息周期数，有r2=1%,则产12%。5 .物业服务企业在实

3、施经营项目的管理运营工作中要以。为中心及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平。A、经营发展战略B、经营管理方法C、客户服务需求Dv经营管理计划答案：C解析：准备工作基本完成后，物业服务企业全面开始实施经营项目的管理运营工作。在工作过程中，要以客户服务需求为中心，按照企业经营发展战略的指弓I,机动灵活地运用各种经营管理方法和措施,及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平，保证并延续较高的服务质量。6 .净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。A、最低收益率B、最高收益率C、社会平均收益率D、内部收益率答案：A解析：净现值(NPV),是指项目

4、按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。7 .租金调整对于主要承租商一般每O年调整一次，次要承租商可每年调整一次。A、4B、5C、6D、7答案：B解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每25年调整一次，一般承租商可每年调整一次。8 .房地产市场分析首先要就影响房地产市场的。进行分析。A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素答案：A解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰

5、退阶段。9,下列关于会所的说法错误的是O。A、会所一般是指实行封闭管理，仅对入会会员及其亲朋提供服务和聚会活动的场所B、会所由基本部分和主题部分构成C、按所处的地理位置，会所分为城市会所和乡村会所D、不同档次的物业，会所的基本功能分区不相同答案：D论哪个档次的物业，会所的基本功能分区大致相同：健身室、球类室、泳池，酒吧、棋牌室、美容美发店、阅览室和餐厅。10 .拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。A、保留价B、起拍价C、应价D、成交价答案：A解析：保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。11 .物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括()。A、自行开展社区商业服

6、务Bx通过与商业机构联合经营C、通过与其他物业服务企业联合经营D、通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费答案：C解析：随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：可根据社区需求，自行开展社区商业服务，通过与商业机构联合经营，通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。12 .租赁管理过程中，始终贯穿着()。Av租金调整B、租赁营销管理C、租约续期D、租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸

7、引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。13 .专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业Ax低于B、高于C、差不多D、无法比较答案：B解析：专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件、银行抢劫事件、大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事此类物业服务的企业应当特别予以重视。14 .下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的

8、时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长D、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎答案：D解析：D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，

9、代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。15 .以下关于我国绿色建筑的物业经营管理的困境，说法错误的是()。A、绿色建筑经营管理的评价体系不完善B、绿色建筑物业经营管理标准空缺C、相关政府部门监督不力D、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏答案：C解析：我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段，物业服务企业面临绿色建筑经营管理的评价体系不完善、绿色建筑物业经营管理标准空缺、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏等困境，并且，物业服务企业在经营管理理念、技术、方法、手段等方面与绿色建筑评价体系标准的要求也存在较大差距。16 .净运营收益的计算公式为

10、()。A、净运营收益二潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B、净运营收益二有效毛收入-运营费用C、净运营收益二有效毛收入-运营费用-准备金D、净运营收益二潜在毛租金收入-运营费用答案：B解析:从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益,简称净收益,即：净运营收益二有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。17 .台湾物业管理服务项目不包括（）。Ax建筑物与环境的使用管理与维护B、生活与商业支持服务C、资产管理D、物业管理答案：D解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标,将物业管理服

11、务业产业范畴依其服务项目分为三类：建筑物与环境的使用管理与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务，生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询业务、物业生活服务（小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流）、生活产品（食衣住行育乐）及商业支持等服务，资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。18 .下列有关物业服务合同的说法中，不正确的是O。A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提B、物业服务合同是有偿的C、物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同D、物业服务合同是劳务合同答案：C解析：C项，物业服务合同既是诺成性合同又是双务

12、合同。所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。19 .某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。A、12%Bv14%C、7%Dv2.8%答案：B解析：现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。题中，该项

13、投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%14%o20 .通常，当总资产报酬率指标。市场利率时,表明企业可以充分利用财务杠杆。A、小于B、等于C、大于D、不大于答案：C解析：通常，企业可把总资产报酬率指标与市场利率进行比较，如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。21 .在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()A、分散使用权型Bx分散产权型C、统一使用权型Dv统一产权型答案：D解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商

14、，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。22 .以下成本中，属于指令性的成本是()。Av目标成本B、定额成本C、计划成本D、实际成本答案：C解析：计划成本，是指计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业经营管理成本。计划成本是指令性成本。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案：D解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定,可长可短。当期限届满,租约自动失效而不需要预

15、先声明，承租人必须把物业交还给业主。24 .()是物业服务企业最为重要的无形资产。A、信息B、技术C、资源D、品牌答案：D解析：品牌是物业服务企业最为重要的无形资产，良好的品牌意味着已经具有强大的市场竞争力和较好的收益。25 .根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、现金流量折现法答案：A解析：根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化和报酬资本化法。26 .作为严格的租赁行为，必须有明确的()。Av租赁用途B、租赁期限C、支付方式D、修缮责任答案：B解析:作为严格的租赁行为,必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。27 .服务式办公室经营模式主要为()。Av个体经营B、公司经营C、连锁经营Dv合伙经营答案：C解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并