某酒店项目可行性研究报告(doc 37页).docx

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1、某酒店项目可行性研究报告（doc37页）项目调研小组2007年10月07日第一章总论一、报告编制说明05二、市场调查方法06三、数据统计方法说明06四、术语解释07第二章项目概述一、业主公司背景07二、项目基本资料08第三章市场调查及分析一、项目地理环境08二、项目地区基本情况09三、项目地区旅游业的进展11四、项目区域市场市场调查11五、项目要紧竞争对手分析11六、项目调查发现及初步结论15七、项目初步结论的SWoT分析16第四章项目初步确立一、酒店主题定位17二、服务功能定位18三、酒店市场定位18四、酒店规模定位18第五章项目开发战略规划一、项目设计任务19二、项目布局规划20三、前期投

2、资预算20四、筹建工作策划21第六章酒店经营管理规划一、总则28二、项目经营策略28三、项目管理策略30四、项目宣传策略31五、服务质量监控31六、目标的达成31七、企业可持续进展31第七章酒店经营模式分析一、经营模式概述32二、项目经营模式定位策略33三、酒店管理公司的选用34第八章酒店经营业绩预测及分析一、营业收入预测及分析34二、成本费用预测及分析34三、经营利润预测及分析35第九章投资风险评估一、投资风险分析35二、投资回报分析与推论36第十章可行性论证的结论一、报告要点综述36二、项目整体可行性分析结论36一、受东莞尚佳实业投资有限公司委托，酒店项目调研小组在通过对道窖镇及项目周边的

3、酒店业、餐饮业、娱乐业、康体业实地考察调研、全方位的专业数据分析与对酒店未来市场进展趋势的推断预测后，制订此东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告。二.由于客观方面的原因，酒店项目调研小组郑重提醒：本报告的作用是基于为项目可行性提供一个参考，并不构成决策时的主导与倾向性意见，对东莞尚佳实业投资有限公司根据本报告作出任何决策或者行动而可能造成缺失者，本项目调研小组及其成员不负任何责任。三.本报告受东莞尚佳实业投资有限公司委托，是基于对酒店经营管理的目的，不是作为贵公司投资用途的根据。四.本项目调研小组认为，一个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，而市场需求是由区域经济进

4、展决定的。因此，在调查研究与报告编写过程中，我们始终坚持市场导向的原则，密切关注道窖镇地区经济进展趋向，并把这种关注作为项目定位规划研究的重心五.本报告关于东莞市及道窖镇酒店业进行分析，目的是加深对东莞市及道窖镇酒店的认识,并无任何负面意思。六.本报告对投资收益及回收期的预测是基于一个动态的环境与未来的不确定性，因此，有关的预测将会随之而有所调整。七.敬请合作方妥善保管好本报告并限定传阅对象范围，受阅者应对本报告内容保密，任何情形下不得泄露报告内容。酒店项目调研小组2007年10月07日第一章总论一、报告编制说明1可行性报告编制根据：(1)与开发商签订的服务合同。(2)项目小组的基础数据库。(

5、3)实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据。(4)开发商提供的项目地块图纸及资料。(5)项目小组多次召开顾问论证会议所确定的基本定位。(6)在基本定位基础上，根据项目实际情况与所涉及的财税政策，进行投资分析与测算。(7)中华人民共与国旅游涉外饭店星级的划分评定(2005年版)；(8)东莞市旅游局网站的资料。(9)东莞市统计局提供的统计年鉴。(10)2006年中国饭店业务统计。2项目小构成员简介：(1)项目总监Mr.Kendy近20年大型酒店运营与大型项目管理经验，曾任多家企业的项目总监；曾经主持过大型5星级酒店的筹建与运营，具有丰富的大型酒店筹建与项目管理实践经验，特别擅长于酒

6、店筹建、前期经营与管理策划、经营布局策划、酒店土建与机电项目监理与咨询、营销策划、酒店采购规划、人力资源规划等开业咨询工作，熟悉酒店各部门的运营与管理。(2)房务管理咨询顾问Mr.Simon超过20年的五星级酒店房务管理与运营经验，在酒店管理公司外派到超过5间酒店驻场管理。长于客房、洗涤与PA部的管理与运营，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。(3)酒店营销策划咨询顾问Mr.jacket超过10年酒店营销策划经验，现任广东某五星级酒店销售总监，曾在香格里拉集团任职,曾参与多家高星级酒店的营销部筹建工作，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店营销咨询经验，特别长于创意营销的研究与实

7、践。(4)中餐餐饮管理咨询顾问Mr.wi1son超过二十年酒店餐饮管理与运营经验，现任广东某五星级酒店餐饮总监，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店餐饮咨询经验，特别长于中餐经营管理。(5)工程管理咨询顾问Mr.jack超过20年高级酒店工程部运营与管理经验，现任广东某四星级酒店工程部经理，具有丰富酒店工程管理咨询经验.(6)财务管理咨询顾问Mr.amy超过13年酒店财务管理经验，现任广东某五星级酒店财务总监，具有丰富酒店财务咨询经验。(7)项目行政助理Ms.Caddie大专学历，超过10年外资四星级酒店前厅管理经验，熟悉外国酒店管理制度与流程，负责本项目小组的行政支持工作。二、

8、市场调查方法1公开数据采集：一方面通过互联网获取东莞旅游局、统计局、发改委、房管局、规划局等官方数据信息,另一方面通过对政府有关部门进行现场采访获得官方数据信息。2酒店行业职业经理人深度访谈通过项目小组的行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行深入访谈后，所掌握的各类真实数据，分析可能对本项目构成竞争的现有竞争对手的酒店经营业绩。3现场调研现场通过角色扮演、实际体验消费，熟悉道窖镇及项目周边高档酒店的具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业的具体经营情况与主体客源与潜在客源的类别情况。三、数据统计方法说明1对比官方数据与内部信息，项目小组通过实地调查与访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合

9、分析。2行业盈亏平衡率。3使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。四、术语解释1营业收入：是指按“权责发生制”原则定义的、经营酒店及其附属设施所得的客房、中西餐厅、水疗中心，其他商务与休闲娱乐设施，电话、传真、洗衣及其他各项服务或者赔偿(除保险外)获得的应税营业性收入之总与。2经营利润：是指酒店营业收入减去营业税金及附加、经营成本与经营费用的余额。3营业税金及附加：是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。4经营成本：是指餐饮、客房部门的原材料成本与商品部的商品进价等。5经营费用：是指如下费用，包含但不仅限于：(1)酒店各营业部门的员工工资、福利费及各项费用，如办公用品、邮电费、清洁用品、

10、服务用品、制服摊销、洗涤费、装饰费、差旅费、厨房炊具、厨房燃料等。(2)酒店行政管理、销售、工程维修等部门的员工工资、福利费及这些部门发生的办公费、差旅费等。(3)经营中发生的保险费、交际应酬费、广告费、水电费、维修费、燃料及动力费、职工培训费、坏帐缺失及车船牌照使用税等。(4)营业税金及附加。第二章项目概述一、业主公司背景东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东构成的、专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企业。二、项目基本资料1项目名称：东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。2项目位置：道窖镇高速公路出口（明轩大酒店旁）。3总用地面积：4316o8平方米。4总占

11、地面积：1374平方米。5总建筑面积：初步拟建设14700平方米。6建筑密度：34%o7容积率：3o18o8绿化率：15%o9场地内停车数：43辆。10工程竣工时间：未定。11酒店定位：未定。12调研目的：项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。笫三章市场调查及分析一、项目地理环境1位置：位于东莞市道洛镇广深高速公路出入口旁，是广州、深圳等地进入东莞最要紧的门户之一。2交通：距离道洛镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于15分钟的车程，距广州约40分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。3周边环境：周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易中心等2个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市

12、场，项目所在地对面有医疗用品市场，道洛镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院（暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于10分钟的车程之内）。4周边的酒店：（1）四星级以上酒店：一线范围以内（车程在15分钟以内）的酒店包含道洛镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，正在招租的约15000平方米的酒店项目（具体星级定位不详）。二线范围（车程在15分钟以上）的酒店包含车程在半小时以内的四五星级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或者度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型

13、酒店。(2)三星级酒店：一线范围以内的酒店包含道洛镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。二线范围的酒店包含车程在半小时以内的三星级酒店也不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。(3)快捷酒店：目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包含有：在本项目区域市场内的有：锦江酒店管理有限公司的经济型酒店-锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店-七天连锁酒店，在本项目区域市场外的有：八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店-八方快捷酒店，莫泰168酒店管理有限公司的经济型酒店

14、-莫泰168酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店-城市客栈。格林豪泰酒店管理有限公司的经济型酒店-格林豪泰酒店,山水酒店管理公司的精品型商务酒店-山水时尚酒店。根据以上资料分析得知：(1)项目所在地一线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常猛烈，对项目构成了极大的威胁。因此，地理环境不理想。而酒店项目投资的成功与否？地理位置的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的作用。(2)项目所在地一线及二线范围内的快捷连锁酒店只有2家，目前竞争对手极少。因此，地理环境较为理想。(3)项目所在地一线范围内规划中有5个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快捷连锁

15、酒店受益。但是，批发市场经营的成功与否？直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培养期，从规划起计算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。(4)批发市场经营的成功与否？存在着许多不可预见的因素。二、项目地区基本情况1地理位置：道洛镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速公路横穿镇区，并设有大型的互通立交出入口，另外有4条标准一级主干公路连接107国道及莞城与其它镇区，北距广州36公里，南距香港90公里，东距莞城9公里，全镇土地总面积63平方公里，道洛镇是一个具有深厚传统文化的水乡，已有660年的悠久历史近几年被授予“中国曲艺之乡”，“游泳之乡”与“中国民间艺术之乡”的荣誉。2区域人口：全镇下辖13个村民委员会与1个社区居委会,户籍人员5.4万人,外来暂住人口8.7万人。3经济进展：近年来，道洛镇形成了外资企业、集体企业、民营企业与第三产业齐头并进、共同进展的格局，架起了一个以首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工、纸类、米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产、商务酒店、物流、传统饮食等