某地区永顺镇汇都东方项目管理一级开发.docx

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1、某地区永顺镇汇都东方项目管理一级开发第一部分摘要一、项目名称3二、项目位置.3三、规划条件.3四、土地利用现状.4五、一级开发成本.5六、开发周期6第二部分第一章项目基本情况7一、项目情况及区域分析.71、项目名称及开发主体.72、项目位置及附图.73、区域因素.94、人文环境.10二、土地利用现状情况分析.151、项目用地权属.152、土地利用现状.15三、地上物现状调查分析.161、地上房屋现状统计调查表162、地上树木调查统计表17四、要紧规划指标说明.18五、开发进度分区及供地时间、数量预测.20第二章工作方案.21一、征地工作方案.211、征地情况概要.212、政策根据.213、征地

2、费用构成.214、征地费用汇总表.24二、拆迁工作方案.261、拆迁情况概要.262、房屋拆迁根据.273、房屋拆迁补偿费汇总表.274、企业一次性停产停业缺失.28三、征地费用汇总表及有关政策.281、征地费用汇总表.-.282、适用有关政策.-.28四、市政投资方案.301、基础设施情况分析.-.302、市政投资估算汇总表.34五、专业人士及服务费.-.35六、供地方案.361、土地出让方式362、出让规模.363、市政接用时间.364、土地销售收入预测365、周边房地产销售收入36第三章开发进度.38一、开发进度安排38二、开发进度表39第四章投资方案.401、一级开发静态成本测算.40

3、2、二级开发静态成本测算403、一级开发现金流量表434、资金筹备.43第五章关键点操纵.-.44第一部分摘要一1、项目名称:北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案二、位置：北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。三、规划条件总用地面积：113760平方米（170.64亩）建设用地面积：102583平方米（153.9亩）建筑总面积：256457.5平方米其中：住宅建筑面积：223357.5平方米商业建筑面积：30000平方米公共建筑面积：3100平方米容积率：2.5用途：住宅、商业及配套四、土地利用现状现状土地面积汇总表占地单位用地性质总土地面积（亩）本次征（占）地面积面积（亩）/平方米现

4、用途备注永顺村村民委员会集体土地2040.0057.20/38135.24工业、商业永顺村经济合作社第五分社集体土地163.9067.23/44822.24工业、商业新建村村民委员会集体土地2000.0039.74/26494.66综合、工业、商业通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）国有土地6.476.47/4313.55商业合计4210.37170.64/113760.00地上物汇总表建筑面积附属物树木备注合计集体土地建筑物国有土地建筑物电线杆（根）变压器（座）油罐（个）油设酚加机备污水渠幻总计树木（棵）果木阳其它总计68650.2062939.875710.338535444069665838永

5、顺村30835.1230835.124424401515新建村21978.7521978.751359957524永顺村经济合作社第五分社101261012628154826814通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）5710.335710.33五、一级开发成本序号项目金额(万元)备注总计39831.73233万元/亩楼面土地一级开发成本住宅31053.61单价：1390元/平方米商业8778.12单价：2652元/平方米(占)1土地补偿费11491.9070万/亩2地上附着物补偿费(不含房屋)344.233安置补助费4585.004防洪费205.175房屋拆迁补偿费10374.516企业停产停业缺失

6、6865.02合计33865.83市政投资估算费用1通电344.252(1)电缆72.253(2)电源路径272.004通信(讯)20.005(1)中国网通电信管网8.006(2)有线广播电视网12.007通上水211.208通燃气455.00合计1030.45前期费用1测绘费18.002设计费70.003招投标管理费27.204招投标代理费36.005工程造价咨询费5.156工程标底编制费20.007工程建设监理费27.008可研编制费38.009环评费30.0010交通评估费80.0011挂牌交易费38.0012专业人士费10.30合计399.65财务费用1585.30利率5.85%一级开

7、发利润2950.50利润率8%六、开发周期一、开发进度安排鉴于本项目征地面积有限，故一级开发使用一次实施方案，不进行分区域实施。开发项目一级开发期12个月。第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项）的申报工作。第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁（协议拆迁）。第三阶段：完善征地手续（包含签订征地补偿协议、支付征地补偿款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整第五阶段：申请入市第二部分第一章项目基本情况一、项目情况及区域分析1、项目名称:北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案2、项目位置及附图（1）本项目宗地位于北京市通州区永

8、顺镇京承铁路西侧。其四至：南至京通快速路;西至物资学院路；北至天赐良缘住宅小区三期。(2)附图通州区永顺镇汇都东方项目位置图:汇都东方项目用地范围附图:3、区域因素:区域位置：通州区位于北京市东南部，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤,东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南与天津市武清县、河北省廊坊市交界。是北京通往华北与东北地区的交通要道。通州区地处华北平原北部,平均海拨20米左右,地势平坦,土地肥沃。全区面积907平方公里，人口68万，是北京规划建设规模最大的新城区。紧邻北京中央商务区（CBD）,西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里,东距塘沽港100公里。气候:通州

9、区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明；年平均气温11.3；年平均降水642mm；年平均风速2.8米/秒。交通状况:通州区交通发达，京通快速路、京沈高速路、京哈高速路横贯东西、六环路，连接南北，以此四条主干线为主，构成了四通八达的公路网；京承、京秦铁路途经通州卫星城，开发区西侧是京秦铁路专用线，并设有货运站，与地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站位于通州区中部；机场：首都国际机场距通州建成区仅22公里；港口：从开发区沿京津塘高速公路与京津公路可分别直达天津新港（HO公里）及天津市区。良好的交通条件有利于人员与物资的流淌与运输。经济状况：通州区原是以农业经济为主的郊区县，改革开发以后，第

10、二、三产业有了长足的进展。金融保险、交通运输、电子通信、新型建材、新医药等新兴行业进展强劲，城乡居民储蓄余额达88亿元。“十五”期间，通州区以投融资体制创新为突破口，构筑“一河两线三城”新城区与全区“一环三路四个区域”的总体框架，加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设、全面提升城市的档次，努力建设一个功能完备、环境优美、人居与谐、持续进展的新通州。4、人文环境通州区是一座历史的文化古城。西汉高祖12年（公元前195年）在此建县，始称路县，距今有2200多年的悠久历史。名胜古迹有别具风格的北周燃灯佛舍利塔、明清古寺三教庙、一代文豪曹雪芹故居。由于通州区位于京

11、杭大运河北端，运河文化是本区挖掘、继承与进展的亮点。区域房地产业分析受首都北京进展的影响，带动了本区域房地产的进展。目前，通州已经云集了国内外50多家房地产开发商，建成了30多个封闭式居住小区，近几年，通州区住宅开复工面积每年数百万平方米。在这些项目中涌现了一批高品质、大规模的生活社区，这些楼盘尽管地处通州，但在整个北京市的房地产市场中都拥有了相当不错的表现。由于在CBD区域内云集大量的写字楼，商业、宾馆、文化与娱乐设施。在这个寸土寸金的地方，住宅价格居高不下，平均每平方米在万元以上。而近年来，随着地铁八通线的开通，通州凭借其临近CBD的特殊优势，商品房以较低的价格（每平方米4500-5000

12、元）逐步受到燕沙商圈及国贸商圈人士的瞩目，吸引更多私企老总与企业中层管理人士及把眼光投向通州地区的房地产业。通州区的购房前景地铁八通线的通车为通州的进展带来了新机遇。它拉近了通州与城区在时间上的距离,不但为出行的人们带来了方便同时也拉动了八通线周边的楼市价值，促使人们更为关注这个区域。通州又是距离CBD最近的近郊区，轻轨的开通使通州与CBD之间的联系将更加紧密。往常在通州买房的主体要紧来源于邻近拆迁的居民,而现在关于在北京东部各个商务区工作的年轻人来说，通州地区较低廉的房价关于他们有着较大的吸引力。汇都东方项目要营造的氛围本项目要紧营造丰富多样的以居住与商业配套显现现代生活环境氛围，使用周边式

13、道路布局，尽量扩大中心部分环境面积，形成挺拔的外观形象。考虑到地段所处位置,沿京哈高速公路布置现代建筑构成视觉整体,在进京与出京方向均能表达出独具标志性的景观,有利于提升地段的生活品质。四至：南至:京通快速路（西马庄出口以东800-2000米）东段东中段中西段西段西至:物资学院路北段南段北至:天赐良缘住宅小区三期东段东中段西段中西段二、土地利用现状情况分析1、项目用地权属本项目总用地面积170.64亩（113760.00平方米），其中涉及集体土地164.17亩,包含永顺村村民委员会用地57.20亩,永顺村经济合作社第五分社用地67.23亩，新建村村民委员会用地39.74亩，此外涉及国有土地6.47亩。2、土地利用现状现状土地面积汇总表占地单位用地性质总土地面积（亩）本次征（占）地