某地块收购可行性研究报告.docx

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1、某地块收购可行性研究报告二OO九年二月1. 项目背景61.1. 报告编制目的61.2.项目概况61.2.1地块基本条件61.2.2土地交付条件及土地使用权出让年限71.2.3项目资源分析71.2.4基地资源评估表82. 项目开发经营环境分析102. 1.1.2008年全国房地产市场回顾3. 2.1.2.2009年国内房地产市场趋势预测4. 1.南京市房地产市场分析122.2.1.2008年南京整体市场情况分析122. 2.2.2008年南京房地产市场政策回顾152.1.3.2009年国内宏观环境展望173. 2.3.2009年1月份南京房地产市场特征分析17195. 区域房地产住宅市场研究21

2、5.1. 项目所处房地产板块市场特征分析213. 1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显214. 1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻215.2. 项目区域要紧竞争项目分析225.2.1. 要紧在售竞争项目一览表225.2.2. 后续市场供应预测245.2.3. 3.重点竞争个案分析255.3. 项目区域置业者分析295.4. 项目区域要紧二手房情况分析293.4. 1.项目区域精选二手房源概况293.5. 2.项目区域二手房市场分析306. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判326.1. 项目综合分析（SWOT分析）326.2. 项目销售价格预判3

3、34.2. 1.建筑类型334.3. 2.销售价格建议335.风险分析355.1.定性分析355.1.1.政策风险355.1.2,区位竞争风险365.1.3,行业市场竞争风险365.1.4.技术风险375.1.5.国际风险371.2. 经营风险371.2.1. 预警机制风险376. 项目开发经营策略及投资估算396.1. 假设预算开发方案一396.2. 假设预算开发方案二427. 结论与建议467.1. 项目综合评价467.2. 结论471 .项目背景1.1. 报告编制目的1、 在对项目开发经营环境进行全面分析的基础上，结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。2、 对项目的可

4、行性与开发经营策划提出初步意见。3、 结合市场的状况与项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、 对项目进行投资分析与风险分析。5、 对项目决策及事实上施的优化提出建议。1.2. 项目概况1.2.1. 地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。地块编号：项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；用地面积：50亩；实际出让面积：33350平方米；规划用地性质：住宅建筑容积率：1.7;建筑面积：56695平方米;1.2. 2.土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件:拆成自然平整；外部条

5、件（道路、水、电、气等）均以现状为准；土地使用权出让年限：70年；1.2.3.项目资源分析万向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色与保护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京十休所接待处（正在经营中）西西面南端现有一加气站与加油站，要紧与解放军理工大学紧临1Ii12北地块北面现为南京总参干休所小区权比细目优良中等通常较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发结论板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆

6、迁安置小区之四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境通常。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏； 地块位于城东板块，虽随着城市的不断进展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件通常，项目价值有待进一步挖掘。2.项目开发经营环境分析2.1.1. 20

7、08年全国房地产市场回顾2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延,是各类调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整与世界金融危机影响的结果。通过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2008年房地产市场运行状况呈现下列六个特征：a）房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。2008年171月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%,增幅减少48.8个百分点。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40

8、%以上。同时，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长，截止11月底,商品房空置面积为13599.93万平方米,同比增加15.3%ob）房地产开发投资意愿下降。受需求市场低迷的影响,08年4月份起商品房屋新开工面积与土地购置面积增幅均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%,增幅比去年同期减少22.5个百分点；c）房价出现近10年来首次下降。08年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。从环比看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%od）加大住房保障建设。2008年

9、，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加与廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。2.1.2. 2009年国内房地产市场趋势预测a）商品房屋空置面积会有较大幅度增加。b）房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。c）房地产开发企业并购重组将会增加。d）2009年年底房价将止跌企稳。尽管国际大环境与国内小环境的经济进展不容乐观，但中国“保增长”的4万亿资金投入、08年底各项推动房地产产业进展的利好信息的推行，房地产刚性需求与大量民间资本等，都对09年房价的稳固起到积极作用。估计随着2009年第3季度宏观经济的回暖,房

10、地产市场将有可能在09年底真正止跌企稳O2.1. 南京市房地产市场分析2.2.1.2008年南京整体市场情况分析a）成交量全方位大幅萎缩。2008年全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比,环比下滑53.3%,全市各大区域全方位大幅萎缩，尽管江北、江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。7DD6-2g8午全市住宅城.文增长走势冏WOOO14F2000026年20019：200/T-全市89T9OT9642401T-江Ie八区3rW3380T15T42然三区441舷S69M266S9UIMHBiAM2SOOtSWI化JWH月、全面92G30J542401

11、454Ifi43.0%G3Z15.1444SQ24104.9ST3U3471837218425.K5133.5926194.0MEF511：141必31ftM32.GU3314202540121.BMATT195御75142.415.53064571(X3.3MUt6312ITT1962210931.4%4153Z5.121?0110.0FfA190545铝6279682748.1%62?I1966S6731通2IM笛53ST1G2S11123115411&O1337M130.6231883110W8I1BS.”I1翔12.5U5&762恪8六合71ST10409341346.0%3TT4IX

12、?32BC2099.3Mn268515651240246.2%139$413.4135131CO.3G4ET216DO1762310U33882C.2221753131.2854腐1P2345.n21651&9215PW11$.6备注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套数计算。b）浦口、江宁、河西新三区主导全市住宅供求的2/3。从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套与13054套，分别占全市总量的28%、24%与13%,累计占全市总量的65%。从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套与6279套，分别占全

13、市总量29%、26%与15%,累计占全市总量的70%o浦口、江宁、河西新三区年度供应量大、在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了一定的销售，但与07年同比浦口、江宁、河西三区也均下降了45%、57%X43%oc）河西、江宁、浦口新三区销售的消化率达到45%以上，传统各区消化率城南为首河西、江宁、浦口新三区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%,排名全市前三位。新三区是在08年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量”特征,取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到42.4%,其他各区的消化率只有30%左右，位于绝对市中心的城中板块只有25.1%o228W各展块住宅半计供铀信丸270002400G21000180001500012000900060003000600%500%40.0%300%20.0100%UWW城东城南城化