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1、某地铁广场项目商业裙楼营销策划报告营销策划报告前言近年来,随着居民收入、消费水平的提高,重庆零售业与服务业进展很快,不仅营业额连年攀升,新的业态与经营模式也不断涌现,为商业物业营造出广阔的市场空间。因此,开发企业对商业物业的信心也空前高涨,供应量空前的大,这又在极大程度上加剧了竞争的猛烈程度。渝中区是重庆的商业中心,历来是商家必争之地,但客观的说,当前商业物业的供应已开始出现饱与的迹象。凭借本项目的口岸条件,商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。这就要求项目的定位与推广都务必着眼长远,寻找业态空白点或者实现经营差异化,以突破与创新制胜。在本报告中,我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金(售
2、价)水平环节等提出了较为系统的建议,供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台,通过沟通与优化,最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。一、项目市场背景分析(一)重庆商业物业市场环境分析1、数字化商业(1)商业面积:主城区有效商业面积在370万平米左右,以常住人口500万计,人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。(2)商圈饱与度:根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱与度计算得出,各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间,离理想经营值尚有2-2.5万元的距离,远远低于饱与度。(3)零售业态:据有关统计,
3、重庆的商业业态比例中,便民店、杂货店比例约占35%,偏高;百货店约20%,购物中心(商场)25%,连锁仓储式中心店5%,比例偏低,其余15%为专业市场。(4)租金水平:主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米月(商圈中心区域),平均租金价格在150-200元/平米月之间。整体出租的大型商业物业租金水平在2080元/平米月(建筑面积),物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响;此外,不一致业态由于营业额与利润水平不一致,对租金的承受能力也有比较明显的差别。结合重庆未来5年进展趋势,我们认为不管是大型商业物业或者是独立商铺,租金水平都会稳中有升。(5)销售价格:各大商圈的商铺售
4、价在2T0万/平米(使用面积)之间,中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。目前有部分大型商业物业在招商成功后,带租约销售产权,销售价格与年租金收入的比值大致为12:115:I02、小结通过数据分析我们认为:(1)重庆市商业还有比较大的成长空间一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高;在另一方面,杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例,没有规模效应,缺乏经营特色,无法提供比较完善的配套服务,商业的整体经营水平有待提高。因此近年来,过内外知名商家纷纷入渝,业态包含百货、超市,与各类专业市场,证明商家也普遍对重庆商业的进展前景持乐观态度。(2)其他主城区商圈的进展,开始削弱渝中
5、区零售业的集聚效应各个主城区近年来都致力于改造中心商圈,南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成,改善了购物环境,并吸引了相当多的百货与大型专业市场商家进场,留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力。尽管解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位,但绝对优势与集聚效应己开始弱化。(3)渝中区的商业物业供应量相对饱与从统计数据上反映,渝中区商业物业供应量已经接近饱与。因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。附:2003年五大商圈比较表商圈日人流量(万人)年购买力(亿元)商业供应量(万平米)单位面积实际额(元/平米)饱与度解放碑30135.04542000接近饱与沙坪坝2464.82530000未达饱与南
6、坪2054.02025000远未饱与杨家坪2875.62230000远未饱与观音桥1437.82535000未达饱与(二)渝中区商圈特征分析1、渝中区商圈格局榻述从平面格局上看,渝中区商圈目前以解放碑为中心,由内向外形成了三个层次,各自的范围及特征分别为:(1)一级商圈要紧为目前的步行街范围。经营业态包含大型百货、购物中心,与一些品牌店,人气最旺,购物环境最好,相应物业的租金与售价也最高。(2)二级商圈步行街向周边辐射150米左右形成的区域。经营业态包含超市、个体商业网点,特点是目标消费群比较大众化,对步行街的人气有非常强的依靠性。(3)三级商圈在二级商圈外,通过多年培养与沉淀逐步形成了一些比
7、较集中的商业区域,比较有代表性的是七星岗与较场口区域。七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场,较场口区域目前有得意装饰市场与休闲娱乐中心,具备了一定的规模与知名度。2、总量出现饱与的态势首先我们以百货为例。渝中区全区人口在70万人左右,到2000年底大型百货已接近15家,营业面积超过20万平方米,还没有将小型的百货店与其他的购物场所计算在内。附:辐射人口与百,货业规模对应关系指标人口数百货公司数量(个)单个百货公司规模(m2)总营业面积(m2)20万下列1-28000-1000015000-2000020-50万2-310000-1500025000-3500050-100万3
8、-515000-3500040000-100000100万以上不超过10个15000-30000不超过300000考虑解放碑商圈对重庆其他主城区有较强的辐射能力,我们认为,按照常规的数据标准来衡量解放碑商圈的饱与程度是不合理的。但是通过一些现象我们能够看出,渝中区商圈的营业面积已经处在饱与的边缘:一些口岸稍次,或者平面格局不合理的新增商业物业的招商较为困难,且商业物业的租金水平没有明显的上涨。一一大型商场半闲置的现象已经比较明显,一些商业物业陷入招商、经营不善、撤场、再招商的恶性循环,除百货外,还包含一些专业市场。一一部分商家运作较为困难,人气不旺,营业额得不到保证,有的甚至是在亏损的条件下经
9、营。二、较场口规划进展及对项目的影响(一)较场口规划方案概述(方案见附件一)按照较场口规划,其功能定位绝不仅仅是解放碑的一个三级商圈,而是渝中区商业、商务次中心,具体规划方案如下:1、以中华路与民权路为架构,形成十字金街,民权路规划为商业步行街,在与平路与民权路交界处将修建一个大型休闲景观广场;2、民生路与与平路之间的百巷子片区是较场口改造的重点区域,在该区域内将建成合景国际与城市之冠,其中城市之冠由7栋超高层构成,与本项目仅有一路之隔;3、较场口转盘面向18梯方向将挑出一个城市阳台,实际上是一个小型的观景广场;4、十八梯片区将由与记黄埔改造为十八梯民俗风貌区。(二)较场口改造成果预测1、较场
10、口片区改造完成后,将完全改变目前拥挤杂乱的现状,街区环境会得到根本的改善,加上新建的众多高层建筑,区域的整体形象将得到极大程度的提升。2、从功能上看,较场口区域改造完成后将复合商业、商务、观景、旅游观光、休闲娱乐等高附加值功能于一体。3、轻轨通车后将为较场口区域带来30万左右的日人流量,将大大提升较场口商圈的人气与流淌消费力。4、按照较场口片区的建设规模,估计大卖场与临街商铺的总供应量将不下于30万平方米,假如全部招商成功,其规模与繁荣程度将大致等同于重庆市一个普通主城区的核心商圈,相关于目前的商业氛围来说,上升的空间非常大。5、较场口众多高层住宅建成后,将新增不下10万平方米的商务空间,新增
11、商务人士将不下1万人,这也将在很大程度上提高较场口商圈的固定消费力。(三)项目地块周边环境评价项目紧邻与平路,口岸有一些相对的优势要素:1、项目位于步行街边缘,相关于步行街范围内的商业物业,车流及物流组织较为便利。2、项目位于十八楼民俗风貌区与百子巷片区之间,百子巷片区改造后将形成较场口区域最具形象档次的高层建筑群落,民俗风貌区建成后将成为极具特色的城市旅游观光景点,两者能够切实提高项目的区位价值,并带来更多的人气与商机。3、项目临与平路一侧规划为修建景观绿化带,对项目的形象有一定的拉动作用。三、项目综合评价(一)区位及口岸1、区位(1)优势如前所述,较场口按规划改造完成后将成为一个新的商业中
12、心,同时规划起点比较高,功能非常丰富,极具特色。(2)劣势但是从另一个角度看,较场口毕竟是一个新区,市场环境、商家的信心都需要一个培养过程;同时商业物业的推出时间比较集中,在物业供应市场上,竞争比较猛烈。(3)小结尽管较场口商圈进展前景看好,但目前商业氛围还不够成熟,相关于五大主城区的中心商圈还有一定的差距。2、口岸凭借本项目的地段条件,我们认为能够基本满足各类业态商家的经营需要,但是项目相关于步行街范围内的大型商业物业来说,自然人流始终是一个劣势,口岸条件不具备绝对的竞争冲击力。特别是一些对人流量依靠性很强的大众型业态,比如中档百货,就不十分适合在本项目经营。(二)项目空间结构评价1、平面(
13、I)标准层面积从标准层面积看,裙房负楼部分单层面积接近4500平方米,平与平路以上楼层单层面积接近3500平方米。相关于项目的商业体量,单层面积不大,特别是与平路以上楼层,难以满足部分业态的经营需要,如大卖场,对中档百货来说,也略微偏小。(2)平面格局裙房沿与平路方向呈狭长条状,不够方正,在经营中有用率会受到一些不利影响。(3)其他项目两栋塔楼的核心筒使裙房在使用划分上受到一定的限制。2、纵向(1)项目层高比较合理,基本上能够满足各类业态商家的经营需要。附:项目裙楼层高指标楼层负5一负112-10(2)项目楼层太多,高楼层部分人气难以保证,在业态选择上受到一定的限制。(三)项目硬件设施裙房扶梯
14、位置比较合理。有5台垂直电梯可供5层以上裙房使用,配置标准比较超前。项目当前只有107个车位,加上一层能够增设的地面停车位,也只是130个左右,不能满足规范的要求,也无法满足裙房经营及塔楼的正常使用需要,应考虑再通过其他途径增设。(四)项目综合评价通过上述分析我们能够看出:1、项目有一定的综合吸引力项目紧邻较场口步行街,商业价值比较明显,随着较场口的改造与轻轨的通车,口岸价值比较还将得到进一步的提升。物业自身的硬件配置比较超前。2、与其他商业物业比较,优势不突出解放碑商圈的商业体量已经非常大,同时经营水平也是重庆各个主城区中最高的,竞争非常猛烈。较场口是渝中区新兴的商业中心,培养还需要一定的时
15、间。同时区域内大规模的开发建设使商业物业供应量较大,相关于合景、国贸中心(聚富项目)与马上开发的城市之冠,项目在口岸条件上并不占优势,在另一方面,商家目前对较场口区域的信心也还不够充分,这在很大程度上增加了项目定位与推广的压力。因此我们认为,项目指望市场的自然消化是不现实的,要成功的盘活裙楼,务必在定位与推广上有所突破与创新。四、项目定位原则由于项目自身条件不具备绝对优势,因此在运作过程中务必注重两个原则:一是业态的差异化,二是经营方式的差异化,通过商家的经营特色保证项目的市场前景。目前渝中区商业的业态构成已经比较完备,通过参照一些经济进展水平更高、商业经营更成熟的城市。我们认为,有一些业态或者经营方式在重庆目前还处于相对的空白点,同时其经营要求与项目的自身条件也比较切合,能够作为项目的定位方向,我们将其整合为四套定位方案,并将各自定位根据及租售收益预测整理如后。五、定位方案一及租售收益测算(一)主力业态一一高档百货1、定位根据(1)重庆还没有真正