某房产公司商业综合项目开发财务营销建造策划书.docx

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1、某房产公司商业综合项目开发财务营销建造策划书1 .项目概况1.1 地理位置及素养#位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路与肖家河，南临机场路西延线与体育公园。项目所处的高新区始建于1988年，1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区。通过十年建设，该区形成了一区多园的管理模式，初步形成电子与信息技术、生物医药工程与现代食品三大主导产业，是一个新型的高科技产业园区。但由于初始规划的局限性，该园区内尚无与园区建设相习惯的生活配套设施。#】的开发建设，正好填补这一空白。1.2 项目宗地及周边环境项目用地的西北部现在是电缆厂的主厂区，

2、目前正在生产；用地的北面（即紫荆西路北侧）有倍特幼儿园（对外接收学生）、高新区实验学校（含小学、初中及高中部）、高新区电信局、农贸市场；用地东侧的肖家河神仙树段目前尚未整治（位于高新实验学校东侧的肖家河已整治成示范段，景观尚可），枯水季节景观较差，丰水季节水流较急，景观良好。用地内有部分厂房与旧民房需要拆迁,根据用地协议，高新区政府将于今年9月30日前完成首期用地的拆迁并交供我司约100亩土地。南面：规划路尚未形成，该规划路将由高新区政府按照用地协议的时间要求逐段完成，旦不影响我司的分期开发计划；体育公园正在建设中。北面：紫荆西路已完成大部分，尚未修建的路段（约150米）居民已经搬迁,但房屋尚

3、未拆除，根据“用地协议”的规定，高新区政府将于2000年12月31日前完成该路段的建设并确保通车，紫荆西路元华路东侧路段正在建设中。紫荆西路北侧的倍特小区除“金叶苑”（约1.5万平方米的低档住宅）外已全部建成并已入伙。东面：元华路已形成并通车，但有部分道路仍为原郊区道路（长约200米）。根据“用地协议”，高新区政府将于2001年3月31日前完成该路的市政化改建及肖家河神仙树段的治理（包含其两侧各宽5米的防护绿地建设）。高新区的商业配套（如农贸市场等）位于该路的北段。元华路东侧有部分旧房（已列入拆迁范围，其用地性质为住宅小区），#】隔元华路与东边的银都花园、紫荆小区相望。西面：高新大道已建成，新

4、道路也是成雅高速公路的入口，三期地块西侧临近高架桥的起点。隔路相望有地奥、恩威、西门子、机电设备等现代化新型工业厂房。1.3 交通状况及市政建设1.3.1 交通状况根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有26路、28路、78路共三条公交线路通过地块，其中，26路公共汽车由红照壁开往国防乐园，停靠神仙树公交车站；28路公共汽车电缆厂发车，穿行红星路开往火车北站；78路公共汽车由电缆厂发车，经天府广场后穿行蜀都大道开往西部的金沙汽车客运站。用地周边道路通畅，驾车出行能够很方便地到达市中区、火车南站、机场、乐山、峨眉山、雅安等地。出地块后延高新大道向北穿过二环路（距离地块两分钟路程）与一环路（距地

5、块四分钟路程）可便利达到市中心内各地（十五分钟到华西医大附属医院，二十五分钟到达天府广场）。成雅、成乐及机场高速入口紧邻地块，二十分钟内可到机场，五十分钟内可到乐山，交通极为便利。1.3.2 市政建设高新区通过十年建设，市政配套设施较为完备。但具体到用地周边道路两侧的市政管网，就目前情况来说并不完善，需要由高新区政府按照用地协议的时间及内容要求及时配套到位。目前状况如下： 给水情况：沿紫荆西路现有6300供水管线，高新大道现有中600供水管线，元华路的北段已埋设中300供水管线。 污水情况：沿紫荆西路现有中800污水管线（沿紫荆西路排向三瓦窑方向），高新大道现有6800污水管线。 雨水情况：沿

6、紫荆西路现有中1200雨水管线（沿紫荆西路排往肖家河）,高新大道现有61200雨水管线。 供电情况：沿紫荆西路现有10千伏架空供电线路，高新大道现有10千伏架空供电线路，元华路现无供电线路。 燃气情况：紫荆西路上无燃气管道，高新大道西侧现有中159天气气管道且在东侧有预留接口。 供热情况：南星热电厂可提供供热条件，主管道已经敷设到紫荆西路电缆厂大门口邻近，电缆厂目前正在使用。 电话及有线电视情况：紫荆西路北侧有电信营业厅，高新大道己埋设2.5万门通信电缆；高新大道已埋设光纤电缆。1.4 肖家河现状及滨河公园的规划1.4.1 肖家河现状 源头：肖家河发源于清水河，清水河流过西二环路清水河桥后，主

7、流流往府南河，支流形成肖家河。分支处有铁栏过滤漂浮垃圾，栏后有一水闸，操纵肖家河水量。从水闸处熟悉及堤上水纹高度，其操纵水位在2.5米左右 污染情况：肖家河要紧流经居住小区，无工业污染源。但因流经地段新开发小区较多，与市政路大量修建，导致建筑垃圾增多，并长期堆放在河岸边，导致河水污染，这也是河水在枯水季节发出臭味的要紧原因。 水量：肖家河河道宽约10米，河堤宽47米，堤高通常在44.5米，从河堤水纹线看，水位高时不超过2.5米。每年510月份为丰水季节，河水流量较大，神仙树段水流较急，河水无臭味；11月至次年4月份为枯水季节，河水流量很小，神仙树段水流缓慢，河水臭味明显。 高新区管委会为了改善

8、高新区的环境，已计划对肖家河神仙树段进行完全治理，并已经在高新实验学校东侧形成了约IKM的示范段，神仙树段的河道治理会在2001年3月份完成。1.4.2 滨河公园的规划按规划肖家河神仙树段西侧高新区拟兴建沿肖家河长约900米、80米宽（防护绿地宽5米+河道宽10米+防护绿地宽5+公园60米）的滨河公园，拟做成开放的、可供市民健身、休闲的带状绿化空间。河堤设计成生态性、自然状、活泼的绿化小环境，肖家河神仙树段将完全整治。1.5 项目所在区域经济进展状况1.5.1 高新区域经济状况高新区已从起步区的2.5平方公里进展成规划40平方公里；“九五”末实现GDP1Oo亿元；工业总产值200亿元（现有外资

9、企业240多家，高新技术企业275家，年产值过千万元企业70多家，过亿元企业20家。区内目前人口约20万）；2010年计划实现GDP450亿元，工业总产值1050亿元，建成中国重要的科技创业区，中国西部经济的高地，成都市经济发达、社会文明、环境优美的现代化新城区。1.5.2 高新区战略地位及人才战略中央制定西部大开发战略，从趋势分析，西安、成都、重庆将是重点与快速进展的区域，针对成都，高新区则是进展的重中之重。在人才战略上，从2000年7月起，进入成都高新区企业博士后科研工作站工作的博士，两年将获得10万元的政府补助经费。高新区每年还将拿出300万元创新奖励基金奖励有突出奉献的各类人才。在户口

10、、职称评定及税收政策等方面也将对引进的高级人才大开“绿灯”。据悉，按成都高新区的最新规定，从外地进入高新区工作的饿高级人才及配偶、子女一律优先办理成都市城区常住户口，本人落户之前，其子女入托或者就学即享受区内户籍待遇。户口、人事行政关系、人事档案不在成都的高级人才，在高新区工作满一年即可申报专业技术职称，不受工龄、出国前职称与任职时间限制；正式调入高新区的高级人才取得突出业绩者可破格申报高一级职称，不受学历、资历、任职时间限制。高新区财政每年拿出100万元作为高级人才创办企业的启动经费（留学人员、博士另有渠道），每年拿出300万元给在高新区技术产业进展中奉献突出的高级人才。其所获奖励与股权收益

11、如用于再投入高新区技术成果产业化项目或者投资新办企业的，免征个人所得税。海外留学人员在区内工作期间的工薪收入，个人所得税起点按境外人员对待，入区定居者其出国前工龄与回国后的养老保险缴费年限合并计算。进入高新区区域性博士后科研工作站工作的博士，高新区管委会每年给予每人补助5万元（共两年），由其个人自行支配。据最新熟悉，39家博士公司已入住高新区。这些博士中包含一名中国工程院院士、一名美国科学院院士与13名博士后，大部分系从美、德、日、英、加等国归来的留学生。2 .成都房地产市场现状及进展趋势2.1 房地产市场的现状调查2.1.1 投资情况统计显示，1999年成都房地产共完成投资93.97亿元，较

12、98年增长17.5%,其中完成住宅投资55.4亿元，增长21.7%。99年新开商品房593.45万ri?,同比增长17.8%,新开工项目比重为44.7%。2(Mx)年1一3月成都市房地产开发完成投资12.3亿元，同比增长34%,其中住宅8.23亿元，同比增长27.8%,新开工面积182.34万H?,同比增长96.2%o2.1.2 开竣工情况1999年新开工总规模中，住宅面积为460万平方米，占84.8%；1999年商品房竣工总量达444.24平方米，同比增长36.7%。2.1.3 销售情况1999年全年销售商品房370.5万平方米，同比增长I17%。其中，住宅销售336.9万平方米，同比增长8

13、.4%(在住宅销售面积中,普通住宅为216.56万平方米,占64.3%,安居房为104.7万平方米，占31.1%；别墅、高档公寓为15.65万平方米，占4.6%)；写字楼8.98万平方米，同比增长16.2%；商业用房22.28万平方米，同比增长86.1%。个人购房大幅上升是99年房市最显著特点，去年个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%,占住宅销售的82.8%,比重较98年上升了11.1个百分点。99年实现商品房销售额68.26亿元，同比增长38.8%,其中住宅销售54.43亿元，同比增长26.2%。2000年7月市统计局对成都市城镇居民住房条件、消费状况等进行的专项调查显示：今年有1

14、2.2%,即9万家庭打算购房。2.1.4 空置情况1998年末空置商品房136.9万平方米，其中住宅空置面积91.42万平方米；1999年末空置商品房124.83万平方米，同比减少8.88%,其中住宅空置面积79.35万平方米，同比下降13.2%；2000年5月末空置商品房119.46万平方米，比1999年同期增加7.88%,比今年一季度末的107.93万平方米扩大2.6个百分点，其中住宅空置量为82.59万平方米，比1999年同期（70.31万平方米）增加17.47%,比今年一季度末的72.07万平方米增加14.6%。另外，根据熟悉，商品住宅的空置情况有一定的区域性。其中市东面与北面房屋空置

15、率居高；96-97年成都房地产热潮中位于老城区商住楼与西面别墅区空置率高，而我们集中熟悉的城区南面与西南面新开发的小区因注重小区环境与户型设计，其空置率则较低。数据说明，尽管商品住宅的销售量在稳步增加，但随着供应量的进一步增加，商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观，房地产市场特别是住宅市场的竞争将趋于白热化。从近期成都市2000年房地产交易会看：2000年成都夏季房地产交易会首日共成交各类房屋1073套，成交金额3.2亿元.其中商品房成交1046套，面积11万平方米。为期7天的交易会上，共有57.06万人次到会咨询，成交各类房屋达65.18万平方米，成交金额达18.9亿元。参与人数、房屋

16、成交面积、成交金额创历次房交会之最。2.2 房地产市场进展趋势预测成都商品住宅将是房地产进展主流，而且住宅市场的竞争也是最为猛烈的。估计成都市的住宅市场会有下列几方面的进展趋势：2.2.1 价格趋势价格的两级分化将加剧，高档精品住宅与低价优质楼盘可能会成为市场的主流。要紧表现在：高档精品住宅能满足市场高收入者，而低价楼盘面向广大中低收入人士，潜力巨大。2000年1月成都市住宅项目综合价格2659元/平方米，与99年末2658元/平方米的价格水平相比略有上升。2.2.2 面积趋势中高档住宅的户型面积将会有所下降，平面设计更加合理，小区环境优美但价格适中，“价廉物美”是销售成功的关键。相同面积的房屋，用户更多选择错层式，强调动静分离与丰富的空间感，如“新绿季节”推出两室与三室的房屋在户型平面上