2023年中国房地产行业发展研究报告.docx

《2023年中国房地产行业发展研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年中国房地产行业发展研究报告.docx（19页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、2023年中国房地产行业发展研究报告一、行业概况1、定义房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。图表1:房地产业分类商

2、业地产用于各种零售.批发、气饮、娱乐、鳍身、休闲等经营用途的房地产形式住宅地产用以居住的地产包括普通住宅,公寓、别嬖等房地产形式产业地产以产业为依托、地产为载体.帮助政府改善区域环境.提升区域竞争力的新型房地产形式前瞻经济学人APP资料来源：前瞻产业研究院2、产业链剖析：产业链环节市场庞大随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询（规划、勘察、设计等）、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游

3、的土地供应环节由政府部门主导。图表2：房地产行业产业跳3艇产开发前骸济学人APP资料喊:就利研究院二、行业发展历程：行业正处于规范调整期1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业

4、改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。频繁调控阶段(20092013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。调整规范阶段(2

5、013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2023年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。资料来源：前睛产比研究院前睛经济学人APP三、行业政策背景：频繁调控，保证健康发展自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，

6、房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知（简称“23号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。2003年，国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快

7、速上涨，国务院等部门出台了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。2023年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%现金短债比大于Io按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红

8、线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。图表5：中国房地产行业重点政策汇总-1时间政策名称I主要内容1998年国务院关于进一步深化城馍住房却度改革加快住房建设的通知1998年下半年开始停止住房实物分配.逐步实行住房分配货币化.标志着房地产业全面开始市场化。2002年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权堤定叫停沿用多年的土地协汉出让方式.要求商立、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地.必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此土地市场开始从划拨、协议暗箱操作-走向拍卖-阳光操作二2003年关于促进房地产市场持续健康发展的通知将房地产业定位为拉动国家好济发展的支柱产业之一.明确提出要保持

9、房地产业的持续健康发展，2005年国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知提出了八条稳定住房价格的政策.以抑制住房价格过快上涨.促进房地产市场健康发展.（老国八条）2005年关于做好稳定住房价格工作的意见要求各地区、各部门要杷解决房地产投资祝模过大.价格上海蝙度过快等问题作为当前宏现谓控的一项重要任务.（新国八条）2006年关于请整住房供应结构稳定住房价格的意见提出了六条意见以进一步加强市场引导和烟控C把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入i社会发展工作的目标责任制.促进房地产业健康发展r（国六条）2009年关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知保獐性住房和普通商品住房项目的最低资本金比

10、例为20%,其他房地产开发项目的僵低资本金比例为30%：房地产信贷政策开始-松舞2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知提出7包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施“正式确定了2010年楼市政策基词.表示政府通制房价过快增长的决心和强硬态度。（国十一条）2011年国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知要求强化差别化住房信贷政策.对贷款购买第二套住房的家庭.首付款比例不低于8%贷款利率不低于基准利率的11倍.（新国八条）资料来源：前脂产此研究院前瞻经济学人APP图表6：中国房地产行业重点政策汇总-2时间政策名称主要内容2013年在2013年2月20日国务

11、院常务会议炳定的五项加强房地产市场旧控的政策措施要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则.制定并公布年度新建商晶住房价格控制目标.建立健全度定房价工作的考核问责制度.（新国五条）2019年加强房地产信托领域风险防控尸格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托血管要求；提高风险管控水平.确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。2023年央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%,现金短债比大于1。按师血管要求.到2023年6月底.12家试点房企的三道红线指标必须全

12、部达标,2023年底所有房企实现达标。四、行业发展现状1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2023年及2023年增速开始下降。截至2023年8月份，2023年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。图表7：20102023年我国房地产开发投资及同比增速（单位;万亿兀，%）在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意

13、愿持续下降。2023年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%,与2023年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2023年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017-2023年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2023年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。图表9：2014-2023年全国商晶房销售面积与销售金若U单位：亿平方米、万亿元

14、）3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势2014-2023年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2023年80.7%o图表10：20笔普瞿契是席产嚼k当产情况及资一房地产开发企业资产总计（亿元）房地产开发企业负债合计（亿元）房地产开发企业所有者权益（亿元）房地产开发企业资产负债率（粉4、房地产景气指数有所下降从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2023Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控

15、制，全国房地产总体景气指数不断回升，2023Q4为118.2%o2023年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2023Q2为98.5%o图表I12016-2023年全国房地产总体景气指数（单位；%）耕灌耕舂崎的的霹琮然耕艇赊耨耨W资料来源：国家统计局前瞻产业研究院前瞻经济学人APP5、2023年共10家房企暴雷在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2023年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2023年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2023年10月，2023年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。图表12：中国房地产行业暴雷企业汇总-1公司名称暴雷时间事件详情卓达地产2019年北方房企.负俄规模300亿，2018年开始,卓达24次被男入被执行人.此外还有7起股权冻结.涉及金额约9.14亿三盛宏业2019年10月上海房企.负俵规模约500亿,员工理财未兑付