某城区物业管理方案(doc67页).docx

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1、常格式的：左恻:3. 17啦米，右侧：3.17匣米 ）某城区物业管理方案（doc 67页）第一部分 提高物业管理水平的整体设想与策划6第一章项目说明6第二章 管理目标一一构建“旅游文化社区”6一、倡导“全员参与”的管理文化7二、推广“平等互动”的服务文化7三、营建“与睦亲善”的社区文化7四、塑造“亲与人文”的环境文化7第三章华通与平海岸管理模式8第四章拟采取的管理服务措施8一、导入IS09002质量管理体系8二、实施“质量、成本双否决”运作机制8三、建立“加油站式”的员工培训机制9四、实现与大型住宅区的资源共享9五、建立“物业管理信息岛” 9六、倡导开放式的管理服务9七、提供个性化的装修套餐服

2、务10八、构建服务平台一客户服务中心10九、构建网络化的物流链虚拟仓库10十、管理体系的全面整合与提升11十一、致力于共用设施、设备的循环改进Il第五章 管理目标及经营指标承诺11一、管理目标承诺11二、经营指标承诺12第二部分 物业公司管理模式、工作计划与物资装备12笫一章管理模式12一、管理模式12二、物业公司组织架构12三、物业公司华天新城海岸有效的服务价值链13四、物业公司华天新城海岸外部沟通导向图13第二章工作计划13一、前期介入工作计划13二、项目接管工作计划14三、正常居住期工作计划14第三章物业公司物资装备计划15一、物质装备计划15二、行政办公用品计划15三、维修工具计划16

3、四、护卫、消防装备计划16第三部分 促进销售的建议与配合销售的措施、承诺17第一章华天新城海岸销售预测及定位17一、销售分析及预测17二、华天新城海岸销售对象定位17三、物业管理服务定位18第二章销售的建议18一、会所提早投入运营18二、招聘中年销售人员18三、建立团队激励体系19四、重视客户关系管理19五、实现客户承诺的统19六、成立销售协调小组19七、提供毛坯样板房20八、组织专家授课的促销活动20九、引入电脑购房杳询系统20十、签订物业管理合同20笫三章配合销售的措施2()一、提供物业管理咨询21二、提供物业管理培训21三、提供护卫及保洁服务21四、提供有形展示21五、协助举办展销活动2

4、1六、开展业主意见征询21七、提供优质客户服务21第四章 费用的解决办法22第四部分 管理人员的配备、培训、管理22第一章管理服务人员的配备22一、物业人员配备22二、管理人员配备方案及岗位要求22三、作业服务人员配备方案及要求23第二章管理服务人员的培训24一、培训工作的指导思想24二、培训系统的实施运作24三、培训内容及目标26四、管理人员培训计划28笫三章管理人员的管理29一、量才录用，培养提升29二、默契合作,充分授权30三、定期考核，绩效为本30四、奖惩严明，优胜劣汰30第五部分 财务管理及经费收支测算31第一章财务管理31一、财务管理模式31二、财务管理措施31三、管理服务费及代收

5、代缴费的收取32四、维修基金的管理与使用32第二章日常物业管理经费收支测算32一、物业管理资金的筹措与使用32二、测算根据及说明33三、物业管理服务费标准的测算33四、物业管理服务费的盈亏分析35五、增收节支的措施36第三章社区便民服务及特约服务36一、我们的服务思路36二、服务项目36第六部分 日常管理39第一章前期介入39一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点39二、开展业主服务需求凋自40三、进行物业交付前的实操性工作40四、按规范实施接管验收40五、承担前期介入所需费用40第二章业主入住41一、办理入住高效迅捷41二、入住期的便民服务措施41第三章二次装修管理41一、加强

6、宣传，正确引导41二、严格审批，加强巡查42三、依法管理，以理服人42四、慎重验收，不留隐患42第四章业主投诉处理42一、投诉受理43二、投诉处理43三、投诉回访43笫五章安全管理43一、治安形式分析43二、安全管理的措施及计策43第六章车辆及交通管理44一、对机动车辆的管理44二、对自行车的管理44第七章消防管理45一、消防管理目标45二、加皿消防教育宣传与培训演练工作45三、加强二次装修的消防管理45四、建立消防快速反应分队45第八章环境保护与管理46一、环境保护46二、环境管理47第九章裙楼商铺的管理48一、加强裙楼商铺的装修管理48二、加强裙楼商铺用房的管理，维持正常的经营秩序48笫七

7、部分 物业维修养护计划与实施48第一章物业维修养护管理49一、技术力量配备49二、基金使用49三、制度保证49四、建立与完善公用设施设备、共用部位的维修档案49第二章公用设施设备的维修养护50一、维修养护范围50二、公用设施设备Id常管理及保护计划表5()第三章共用部位的维修养护54一、维修养护范围54二、共用部位维修养护计划表55笫八部分会所的经营管理56第一章会所的经营管理模式56第二章会所经营项目的设置56第三章会所的消费模式57第九部分社区文化建设57华天IHiJIMI业管理方事第一部分提高物业管理水平的整体设想与策划第一章项目说明【建设中的华天新城海岸位于区路号，比邻月亮湾海滨浴场、

8、国家自然保护 区、老大学城等。该项目是华天地产公司2006年重点开发与建设的住宅楼盘。一期建筑面 积约20万平方米。由23座小高层楼构成（含会所），-二期住宅单位总数约1674套。物业 管理由本公司组建专业队伍进行管理,此举表达了本公司强烈进展的决心与促进下属物业管 理企业走向市场的作用。】为使日后的管理服务工作更加贴近华通与平海岸的实际情况,我们在施工期间与工程部 共同进入现场，随施工进度随时熟悉项目的基本情况如下： 该项目为小高层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较 多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而且杂。物业管理 企业用何种管理方

9、式，方可应付自如？ 该项目为分期开发，从接管期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收 尾及后期施工）长期并存，且交付期业主入住集中，入住率不可能太高、入住较慢，形成物 业费收取压力较大。 华天新城海岸作为2006年华天地产公司开发建设的重点工程，首次使用内部物业管理 企业进行项目管理，说明了华天开发公诃对物业管理企业的高度重视，未来物业管理工作务 必以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。 据我们的研究分析，未来的业主以退休阶层的二次置业者及来外地连养老退休阶层为 主。完全借助以往的运作模式来为这些中老年家庭服务，可能满足不了他们的服务需求，让 我们共同关注一下入住人群的特

10、点： 未来的业主多为中老年并具有一定学历的工薪阶层，素养相对较高，对物业管理的期望 值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来衍生更现代的居住理念，因此要求物业管理企 业实现管理方式与管理手段的现代化。 业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的， 而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。第二章 管理目标构建“旅游文化社区”根据销售结果显示:小区建设管理进展方向，应是向倡导“文化氛刖较浓”的趋势进展， 这些业主承情、讲理、守法、注重修身养性。因此开展物业管理工作，就务必高度审视他们 的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“旅游文化社区”的

11、人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实 现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层 面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员与社区成员之间的正常沟通，使“长 幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文 环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，继而深入到他们在使用 物业特别是在使用共用性较强的物业中，进行约束与引导，以降低管理难度，提升管理效果。 我们的设想是：一、倡导“全员参与”的社区管理文化在公司内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，比如在保洁方面提倡“人过地 净，全员保洁工

12、安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与与协 作来弥补管理上的缺项与漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一 分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来， 参与社区的安全管理与社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理 报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，与治安、保洁、绿化、 社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。二、推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式与最重.要的规范）服务连 着业主与物业管理人，我们对两者关系的定位

13、是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契 约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主 期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务工业主在享受服务的同时提出改进意见，服 务产品的供方与需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。三、营建“与睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同制造的、具有社区特色的精神财富与物质形态的 完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“与睦亲善”的文化氛围，以取 代社区中正在蔓延的“人情沙漠工我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭 新的社区公共秩序。我们将闱绕“爱国主义、环境保护、

14、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管 宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把华通与平海岸创建为“精神家 园”。四、塑造“亲与人文”的环境文化现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环 境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上， 我们将导入套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：提供高品 质的园艺保护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚朗的人文气息，建立人 与环境与谐共融的“文化社区”。第三章华天新城海岸管理模式我们华天物业的管理模式是：紧密圉绕“质、成本双否决”的运作核心提供“质优价廉”的服务产品建立以流程为基石的客户需求价值推广“平等互动”的服务文化倡导“以客户为中心”的流程管理思想 链致力于与业主建立平等的现代契约关系在确定管理模式的基础上，针对华天新城海岸的特色及实际情况，我们进一步提出了全 方位物业管理的基本思路。我们的管理思路是：强调成本操纵意识与成本管理程序强调流程团队的有效运作与服务流程的持续改进强调公众服务的规范化与特约服务的个性化致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升致力于培