房地产项目开发贷款基本流程.docx

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1、房地产项目开发贷款基本流程时间：2010-07-22 21:49来源:未知 作者：1点击：，次开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、 土地开发过程中所需的贷款。借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立， 在工商行政管理部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。 贷款条件L务必经国家房地开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发 过程中所需的贷款。借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取 得企业法人营业执照的房地产开发企业。贷款条件1 .务必经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政

2、管理机关注册登记， 取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资 质等级证书的房地产开发企业。2 .具有贷款卡，在银行开立基本账户或者通常账户。3 .开发项目与其资质等级相符。4 .项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让 金。5 .项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良 好的市场租售前景。6 .项目的工程预算、施工计划符合国家与当地政府的有关规定，工程预算总 投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。7 .贷款用途符合国家

3、有关法规与政策。8 .项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前 投入项目建设。贷款所需材料一.基本材料1.法人营业执照（原件及复印件）与建设管理部门核准的资质证明；2 .法人代码证书（原件及复印件）；3 .税务登记证（原件及复印件）；4 .企业贷款卡；5 .财政部门或者会计（审计）事务所核准的前三个年度财务报表与审计报告, 成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告与近期报表；6 .公司章程（原件及复印件）；7 .验资报告（原件及复印件）；8 .法定代表人证明、签字样本；（责任编辑：D房地产开发贷款能够采取期权抵押方式鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥

4、有的房屋期权也应该能够设 定抵押。上海市人民政府第76号令上海市房地产抵押办法第三条就规定了 房屋期权包含房屋建设期权与预购商品房期权，即依法生效的建设工程总承包合 同，建设工程施工总承包合同约定鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该能 够设定抵押。上海市人民政府第76号令上海市房地产抵押办法第三条就规 定了 “房屋期权包含房屋建设期权与预购商品房期权”，即依法生效的建设工程 总承包合同，建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利 可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工 程承包合同为根据，按在建项目分部工程完成工程

5、量分段设定抵押权，分段递增 抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。房地产抵押贷款知识介绍一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义（一）抵押与房地产抵押抵押是指债务 人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形 式。抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权 人，能否收口，要看债务的偿还一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义（一）抵押与房地产抵押抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有 财产的一种担保形式。抵押可分为两类:一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人, 能否收口，要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债

6、务，财产所有权便不能收 回。假如能按时清偿所借债务，财产所有权便能够收回；另一类是有合法留置权 的抵押，它是在法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人与债权人都认为比较公平合理的前提下，为 确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。关于债务人（承押人、抵押人） 来说，仍然保留对财产的占有与使用；关于债权人（受押人。抵押权人）而言，在 债务清偿之前，拥有抵押财的所有权，可避免遭受缺失，在整个抵押过程中，债 权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或者兑现设定抵押的财产， 并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它

7、随着债权的发生而发 生，随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类很多，通常为易子储 存或者变卖的商品，如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占 有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随 房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、 增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产 权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息与收回借款，而无使用与管理房 地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结束。如债务到期

8、 抵押人不能清偿，抵押权人能够向法院申请拍卖抵押物，以偿还其债务。债务 已到期而未能清偿时，抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让 后所得价款偿还债务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍能够与其 他债权人一样，可向债务人继续追索。（二）房地产抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或者财产担保放款，指银行或者其他金融（责任编辑: 1）房地产抵押贷款的法律风险与防范 目前全国房地产市场处于震荡之中，尽管国家、地方不断出台调控政策措施，假 如房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其杀伤力不可 低估。房地产抵押贷款相关于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着 较大的法

9、律风险，不能不引起银目前全国房地产市场处于“震荡”之中，尽管国家、地方不断出台调控政策 措施,假如房地产市场一旦衰退,将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀 伤力”不可低估。房地产抵押贷款相关于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押 贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉与重视，有必要对房地 产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。一、房地产开发抵押贷款的风险与防范1、房地产开发应具备“四个证”，按照建设部、国家计委、财政部、国 土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地 产市场健康进展的若干意见的规定，”对未取得土地使用权证书、建设用地规 划

10、许可证、建设工程规划许可证与施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷 款。”按照担保法司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章 的建筑物抵押的，抵押无效不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑, 因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。中华人民共与国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付 价款的，承包人能够催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的， 除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将工程 折价，也能够申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或 者者拍卖的价款优先

11、受偿。”而最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的 批复第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产纠纷案件与办理执行案 件中，应当按照中华人民共与国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工 程的承包人的优先受偿权优先于抵押权与其他债权J因此假如借款人欠银行贷 款（房地产抵押贷款），又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先 于银行抵押贷款受偿。银行应采取下列两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制 度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据 意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺；三是通过借 款人要求建筑商对借款本息承担连带保

12、证责任。（责任编辑：D北京市国土资源局关于房地产开发项目在建工程抵 押登记有关问题各区（县）国土资源分局、各区（县）房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技 术开发区分局、各房地产开发企业：为规范我市在建工程抵押登记工作，保护 抵押权人、抵押人及有关权利人的合法权益，根据中华人民共与国城市房地产 管理法及城市房地产抵押管理各区（县）国土资源分局、各区（县）房屋行政管理部门、北京市国土资源局经 济技术开发区分局、各房地产开发企业：为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及有关权利人的 合法权益，根据中华人民共与国城市房地产管理法及城市房地产抵押管理 办法（2001年建设部第98号令）

13、等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发 项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下：一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程。继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入 资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行（包含其它法定金融机构）作为偿还贷 款履行担保的行为。二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局（下列 简称市国土局）及各区（县）国土资源分局负责办理。北京市建设委员会（下列称市 建委）及各区（县）房屋行政管理部门按照职责分工负责有关工作。三、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目拟办理在建工程 抵押登记，需由房地产开发企业向市建

14、委申请核实未办理商品房预售许可证的情 况。市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证 明，房地产开发企业与提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理 部门申请办理在建工程抵押登记手续。四、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目办理在建工程抵 押登记期间，市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产开 发企业办理在建工程抵押登记审批事项完毕后，方可申请预售许可。五、房地产开发企业申请办理北京市商品房预售许可证时，对预售项目 己办理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明。六、已取得北京市商品房预售许可证的项目，以未售房屋抵押

15、的，需由 提供贷款的金融机构与房地产开发企业共同向项目所在地的市、区县建委、房管 局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产交 易管理网查询后，为提供贷款的金融机构与房地产开发企业出具拟抵押房屋未销 售（指未网上认购、网上签约）的证明。房地产开发企业与提供贷款的金融机构凭 此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手 续。（责任编辑：D住房反向抵押贷款定义住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司 等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、估计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损 情况及借款人去世时房产的价值进

16、行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损与预支 利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月 或者年支付现金给借款人，一直连续到借款人去世。它使得投保人终生能够提早支用该房屋 的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责保护。当借款人去世后，相 应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应 的金融机构同时享有房产的升值部分。即抵押房产、领取年金。因其操作过程像是把抵押 贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，因此在美国最先被 称之反向抵押贷款。申请公积金住房抵押贷款手续个人申请住房公积金抵押贷款，向承办银行提交下列证明文件：户口