某某公司步行街招商策划书.docx

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1、某某公司步行街招商策划书第一部分本项目招商的目的与目标-、本项目招商的目的根据项目的市场定位及营销要求，项目的招商要紧是针对项目商业营业房使用展开，要紧是要达到下列目的：1、通过主动导向式招商完成项目格调文化休闲的主题定位；2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；4、通过招商的实施逐步建立与完善项目的经营运作体系；5、通过招商推动项目的销售。以上目的要紧构架形式为：1、在销售前引入23家国际性连锁品牌休闲主力店，要紧集中在咖啡吧、酒吧、西式风格餐厅、休闲俱乐部几种形式上；2、引入10家左右成都本地有一定影响力的酒吧、俱乐部、KTV量贩

2、以连锁店的形式入驻；3、实现40%面积营业用房的出租。（二）、经营期开始前的招商目标在项目的经营期中项目招商的最要紧目的是通过招商形成项目完整的主题化形象，实现项目总体的品牌化塑造，最终建立起项目的系统经营体系，展开项目的全面经营。这一阶段的要紧目标为：1、实现项目商业营业用房95%出租；2、引入2030家多种主题化的休闲吧，45家有特色的异国风味餐厅；3、引入56家小型生活配套经营商家，完善项目配套经营；4、完成项目的形象认知度的提升。第二部分本项目招商人员要求-、项目招商的机构建设本项目的招商应由专门的部门负责组织实施，要紧的机构建立建议考虑使用三种形式：1、由营销公司在负责项目销售的同时

3、，独立成立专门的招商部门，配合项目的销售展开招商工作；2、引入知名的商业经营管理公司，由他们负责组建专门的招商部门，在项目销售过程中展开全面的招商工作；3、引入国际性品牌经营管理公司作为顾问，成立专门的经营管理公司，由经营管理公司直接展开全面的招商工作。在成立的招商部门中建议设立下列职位：二、项目招商部门的人员职责及要求1、项目招商部经理要求：对商业性招商有实际操作能力，熟悉招商运作的流程与各环节，具有较强的统筹与管理能力，具有出色的谈判技巧与交际能力，对餐饮娱乐行业有一定的熟悉。职责：负责项目招商工作目标的分解，制定招商执行方案与工作计划，根据计划下达招商工作任务，并在必要条件下协调各招商部

4、门与客户与各招商部门之间的关系；负责招商部与项目运作中其他部门之间的联系，协调与其他各部门之间的关系，在一定范围内对招商政策及规则提出修改建议，行使招商中的优惠权。招商部经理由项目今后的经营管理公司经理直接领导。2、招商主管要求：对商业物业招商有实际运作经验，对行业有一定的熟悉，具有一定的统筹与计划能力，具有较强的谈判与交际能力，具有一定的组织能力。职责：根据招商工作计划与工作任务统筹安排招商执行工作，具体处理在招商过程中出现的问题，与大客户进行具体的谈判，妥善处理客户与招商人员之间的关系，协调各招商人员之间的关系，根据客户的具体情况与具体要求安排营业房的使用。及时向经理反映招商过程中存在的问

5、题。由招商部经理直接领导。3、招商商务助理要求：对项目的情况与招商规则比较熟悉，深刻地懂得项目的招商有关政策，熟悉项目经营运作过程，对餐饮休闲行业有一定的熟悉，具有一定的谈判能力与沟通能力，个人具有亲与力，具有一定的财务分析能力。职责：执行项目招商的具体工作，负责日常与客户的直接洽谈，解释有关招商政策，负责与客户进行联系及收集客户档案资料，负责解释客户在经营中所需熟悉的各方面情况，及时向主管反映招商过程中存在的问题。负责与客户签定承租合同。由招商主管直接领导。4、招商内业要求：具有一定的行政管理能力与统计分析能力。能够从事商务及行政公文的处理工作，有档案管理的经验，对项目招商比较熟悉。职责：负

6、责项目招商客户档案的储存与管理，协助经理进行招商部日常的行政管理工作，负责审核招商有关的合同及协议。负责统计招商过程中的有关数据，向招商经理提供数据以供进行参考与分析。直接由招商部经理领导工作。三、项目招商培训本项目的招商部在组建成后要根据本项目的具体招商要求对各部门人员进行针对性的培训，要紧培训内容为：1、项目的规划、建筑及功能分布全面的情况；2、项目的市场定位及功能定位；3、项目周国商业环境及社区具体特征；4、项目目标消费群体习性及心理特征；5、项目招商政策及招商流程，项目招商的法律文本及具体内容；6、项目招商的商源分析及业态特征；7、项目招商有关策略及技巧运用；8、项目招商部的工作规范及

7、工作流程；9、有关工商、税务、卫生等职能部门与项目招商有关的法规、规定及有关费用的学习；10、项目招商与项目销售、工程等部门接洽的流程及有关事宜；11、本项目的有关投资分析、财务评测。根据以上培训内容在项目具体情况明确后，根据招商策略书制定出具体的招商培训手册，并以此对招商人员展开全面的培训。整个培训周期约为七天，培训的方式要紧以模拟式情景培训结合理论教学的方式，在整个培训期中被培训人员除了进行正常的集中培训外，还将由各部门组织针对性的讨论活动，在培训结束后进行统一的测试。第三部分本项目的招商原则-、本项目招商原则制定的基础本项目的招商原则的确定要紧是考虑到下列条件的要求:1、项目自身市场定位

8、及经营定位的要求；2、项目销售推广的策略及可能的市场态势；3、项目自身品牌建设的要求；4、成都市餐饮休闲行业的现状要求；5、成都市餐饮休闲娱乐消费群的消费习性及消费趋势；6、未来商源可能的商业要求。针对这些要求与实际情况，在此提出了本项目招商的具体原则，以此作为展开销售策略的参照标准。二、本项目招商的具体实施基本原则（一）、关于招商机构的建立原则本项目的招商机构应与将来项目经营管理相结合，人员能够在完成项目招商后转入项目经营管理公司，这样一方面能够保障项目招商工作与今后的经营管理工作紧密地结合；另一方面能够有效地利用人力资源。就招商机构的建立具体应遵循的原则为：1、招商人员应具有独立工作的能力

9、，在业务上应具有谈判、财务分析、市场推断多方面的经验与能力；2、招商部的人员编制应精简，招商主管应同时从事具体的招商执行工作；3、整个招商部的人员应具有较好的教育背景，能够代表公司的经营管理形象。（二）、关于商源的选择原则由于本项目的商源是形成本项目经营特色，保障项目投资者投资回报的最直接因素，故此在商源的选择上要考虑到项目定位的要求与对项目销售的促进，对投资者投资信心的支持，为了达到以上目的，在此提出下列选择原则：1、商源的选择要注重品牌化与主题化，品牌要以国际性连锁品牌与地区知名品牌为主；主题要以格调化，异域风情的吧文化店为主；2、商源的选择要以文化氛围较浓的休闲娱乐吧为主，而购物与其它服

10、务性质的项目商家为辅；3、在商家的选择上要以本地有一定知名度的商家为主，但也要引入成都尚没有的外地品牌商家。三、项目招商策略原则本项目由于自身销售要求的一些特殊性，与项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。1、品牌导入与品牌带动的原则在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值与经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样能够增强招商的有效性，扩大招商的影响力，关于项目的销售与招商的持续开展都有极大的促进作用。2、招商与销售互动的原则在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段

11、利用不一致的招商方向与力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。3、招商的进度要适中在整个招商过程中招商介入的时机要得当，整个招商的进程要适中。招商的筹备与意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开，但要紧限于品牌主力店或者旗舰店的引入，在项目销售前期招商要紧以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽，在招商进度上较缓，在项目旺销期及持续期则要紧依靠现场的自发性的招商为主，由客户自行上门咨询；在进入尾盘期时，则展开大规模的招商宣传，加快招商的进度。这样操纵进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行，同时也能够使招商

12、资金的使用更为有效。4、招商中要使用普遍撒网，重点突破的原则在招商过程中由于项目实际的口岸尚不是成熟的口岸，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判与突破。5、招商应使用“先易后难”的原则正是由于项目的口岸存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商

13、起到一定的促进作用。6、在招商过程中要使用政策不均衡的原则为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对通常的商家则提供较少的优惠，这样一方面能够使品牌的商家感受到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也能够降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原则也能够很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整与完善，其根本目的在于保证招商工作的顺利开展，招商策略的有效实施，最终达到预期的招商目的。第四部分本项目的招商流程地使用“品牌先行，

14、招商与销售互动”的策略来逐步地完成招商，最后通过项目的经营运转来进一步完善项目的主题定位，提升项目的经营品牌。二、项目招商策略实施的步骤本项目的招商策略为实施要充分准备，稳步实施，计划周密，具体来说招商策略的实施可分下列步骤进行。1、明确项目的形象风格定位，在此基础上做好项目的口岸分布规划与经营规划；2、制定好完备的招商说明书及有关的招商法律文本；3、在此同时对现场进行精心地包装，并在销售现场营造出热列的气氛，装饰出浓郁的异国风情；4、整理出第一批招商的商源名单，要紧是成都、北京、上海、深圳与广州的国际性连锁品牌休闲餐饮店，做出全面的招商工作计划；5、在正式销售开始前先由专门的招商部门按照招商

15、工作计划的要求与这些商家进行接触洽谈，争取23家品牌店的进入，最好争取国际连锁店在成都设立主力店或者旗舰店；6、在销售开始后利用品牌店进行宣传，一方面利用现场咨询客户展开现场招商、招租；另一方面利用先期入驻的品牌店作为铺垫进一步外出洽谈新的品牌店；7、在销售进入尾盘期后，再在媒体上展开规模的宣传活动，利用前两阶段积存的客户进行引导性宣传，最终通过强势的招商完成项目经营体系的构建，实现招商的目标要求；8、在招商完成后启动项目的经营规划体系与物业服务体系，一方面给予商家必要的宣传支持与优惠配套支持，以带动其经营的开展；另一方面通过各类主题公关活动来提升项目在成都消费者中的认知度与美誉度，最终建立起项目自身强力的品牌。三、项目招商策略实施中的有关具体措施（一）、项目的经营规划原则项目的经营规划要紧是根据要引入的商家类型而决定的，我们建议根据项目的总体市场定位，要紧是引入具有异域风格与有定文化背景的主题性休闲消费商家。根据项目的要求要紧有四大类：1、主题风格调饮吧2、异域品牌餐吧3、时尚风情购物店4、特色配套服务店在将这些店进行经营规划时要将一些具有品牌，需要较大人流量的店放在项目一层较显著的位置，利用他们来提升项目的总体品质，同时也易于利用这一点与他们进行谈判。关于一些需要有层次空间的商家如KTV、酒吧