8城市更新项目开发量确定指引.docx

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1、城市更新单元规划开发量确定规则（草案，2014.07.16）第一章总则第一条为加强城市更新单元规划管理，引导和规范城市更新行为，根据深圳市城市更新办法、深圳市城市更新办法实施细则等有关法律、法规和规章，制定本规则。第二条本规则适用于市域内拆除重建类城市更新单元规划。第三条有下列情况之一的，城市更新单元规划开发量按项目所在片区法定图则规定执行。（一）项目所在片区法定图则批准未满两年的；（二）按法定图则规定条件落实后，能满足项目利益平衡的。其他城市更新单元规划开发量按本规则执行。第四条城市更新单元规划开发量原则上由基础开发量、转移开发量、有条件叠加开发量和核增开发量四部分构成。第五条城市更新单元规

2、划开发量确定应符合片区整体规划定位及相关控制要求，并满足消防、卫生、环保等有关规定及周围市政基础设施所能承担的条件。第二章基础开发量第六条基础开发量是指城市更新单元规划划定的开发建设用地，依据深圳市城市规划标准与准则第四章“密度分区与容积率”规定测算的开发量。第七条规划功能为居住和商业服务业的地块测算基础开发量时，依据以下规则对深标基准容积率进行修正：（一）位于密度四、五区的城市更新单元，按密度三区标准起算。（二）位于密度三区，距离密度一区不足500米的城市更新单元，按密度二区标准起算。（三）位于密度二区，距离密度一区不足500米的城市更新单元，按密度一、二区基准容积率平均值起算。（四）位于大

3、小梅沙片区、大鹏新区（不含葵涌中心片区）、二级水源保护区范围内的城市更新单元，属于密度六区的按密度五区标准起算，属于其他密度分区的不予修正。第八条规划为新型产业功能的地块，基准容积率按以下规定执行：（一）属于市重点产业项目或位于地铁站点500米范围内的，基准容积率为6.0；（二）位于中心城区、组团（新城）中心区范围内的，基准容积率为5.0；（三）位于大小梅沙片区、大鹏新区（不含葵涌中心片区）、二级水源保护区范围内的城市更新单元，基准容积率为所属相应密度分区商业服务业基准容积率；（四）其他地区属于一般地区，基准容积率为4.0。第九条规划功能为普通工业、物流的地块，基准容积率按深标规定相应容积率上

4、限执行。第三章转移开发量第十条转移开发量是指城市更新单元承担超出深圳市城市更新办法规定土地移交责任时，可对超额移交中权属清晰土地的建筑容积转移的开发量。第十一条城市更新单元中移交土地属于未征转空地的，参照历史用地处置相关规定计算所得权属清晰土地，纳入可转移建筑容积的权属清晰土地一并计算。城市更新单元转移开发量按下式计算：S转移=FAR平均X（a+b80%）X85%-c其中：S转移一一城市更新单元转移开发量FAR城市更新单元基础开发量对应的平均容积率b城市更新单元内未见征转记录用地面积;c一城市更新单元规划确定的开发建设用地面积。第十二条城市更新单元移交的权属清晰土地面积超出单元拆除范围面积30

5、%的部分,可按1.5倍平均容积率进行转移开发量计算。第四章核增开发量第十三条城市更新单元规划中落实的公共配套设施（包括公共服务设施和市政基础设施）、保障性住房、创新型产业用房建筑面积原则上可以核增。保障性住房为安居型商品房的，按相应建筑面积的50%进行核增。第十四条大小梅沙片区、大鹏新区（不含葵涌中心片区）、二级水源保护区范围内，城市更新单元规划落实的保障性住房（含安居型商品房）、创新型产业用房建筑面积原则上不予核增，公共配套设施（包括公共服务设施和市政基础设施）可以核增。第五章有条件登加开发量第十五条城市更新单元落实教育设施时，提供的学位超出单元自身需求部分，可按10平方米/座标准进行叠加。

6、第十六条城市更新单元落实独立占地医疗设施时，提供的床位超出单元自身需求部分，可按80平方米/床标准进行叠加。第十七条城市更新单元落实文化活动中心、综合体育活动中心等市区级公共服务设施时，可按设施建设规模的20%进行叠加。第十八条城市更新单元提供地面公共开放空间（24小时无条件对公众开放，建筑退红线部分除外），与市政道路或其他公共通道有直接出入口联系，形成连续的系统，其面积超出开发建设用地规模5%的部分，可按该部分面积的3倍进行叠加；公共开放空间位于地面二层的，可按该部分面积的2倍进行叠加。第十九条城市更新单元规划采取下列措施的：（一）超出规定标准采用绿色建筑技术，具有示范效应的；（二）超出规定标准采用低碳、低冲击开发等新技术，具有示范推广价值的；（三）全部或部分保留、立面保存、原表面重建或其他经各级主管机关认可的方式保存维护更新单元范围内具有历史性、纪念性、艺术价值的建筑物的。经报请城市规划委员会审批同意后可予以适当奖励。第二十条城市更新单元有条件叠加开发总量不得超过基础开发量的30%o第六章附则第二十一条按本规则执行开发量不能满足利益平衡需求的城市更新单元，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，更新单元规划最终开发量由市城市规划委员会审定。第二十二条本指引自公布之日起施行，解释权归市更新办。