养老地产设计方案书.docx

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1、老地产设计方案书1养老地产基础概述1.1 养老地产的起源和发展1.2 养老地产的概念1.2.1 养老地产定义1.2.2 比较E房地产项目1.2.3 比较E住宅13老年住宅分类及特点13.1 按项目及服务类型划分13.2 按用地划分2.养老地产的特征2.1 养老地产的开发模式2.1.1 老年住宅的建筑设计分析2.1.2 老年社区的配套资源分析2.1.3 老年住宅的特征2.1.4 老年住宅产品形态2.1.5 养老地产价值链2.2 养老地产的盈利模式2.2.1 养老地产的盈利模式分析2.2.2 国内主要养老地产的赢利模式2.3 养老地产的经营模式2.3.1 住宅建设与社区管理相结合的经营模式2.4.

2、1 构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态2.4.2 核心要素2.4.3 设计原则2.5目标客户群2.5.1 消费特征2.5.2 消费方式2.5.3 住宅功能需求分析3 .中国养老地产的现状及发展3.1 我国老龄化现状及趋势3.2 老龄化特征3.3 老年群体的生理、心理需求分析3.4 我国养老地产现状3.4.1 地产产业现状3.4.2 国内养老地产开发现状3.5 我国养老地产发展环境分析3.5.1 老年人/空巢家庭增长速度快3.5.2 老年消费者收入提高,消费能力增强。3.5.3 国内养老地产的开发供应量不足3.5.4 政策的支持，适居养老概念的提出3.5.5 市场不成熟，商业模式仍需探

3、索，创新赢得先机3.6 我国养老地产未来发展趋势4 .常州养老地产市场4.1 常州老龄市场现状分析4.2 常州养老地产项目5 .老年住宅的室内设计5.1 设计规范5.1.1 出入口5.1.2 过厅和走道5.1.3 楼梯、坡道和电梯5.1.4 居室5.1.5 厨房5.1.6 卫生间5.1.7 阳台5.1.8 门窗5.1.9 室内装修5.1.10 设备与室内设施5.2 设计原则5.2.1 以老年人核心的原则5.2.2 安全性原则5.2.3 舒适则5.2.4 提供社会交往的原则5.3 设计依据5.3.1 人体工程学5.3.2 老年人的生理特征5.3.3 老年人的心理特征5.3.4 老年人的行为特征5

4、.4 设计要点5.4.1 门厅5.4.2 起居室5.4.3 卧室5.4.4 厨房设计5.4.5 卫生间设计5.4.6 阳台设计5.4.7 餐厅设计5.4.8 电气设计5.4.9 照明设计5.4.10 色彩设计5.4.11 材料选配及细部设计6.设计服务书6.1 公司简介6.2 服务计划1965年法国成为第一个老龄化的国家之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列虽步入老龄社会较晚但由于我国的人口基数大老龄化速度快如今已经成为全球老年人口最多的国家。伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控回落、拐点等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商

5、的日子也似乎远不如以往滋润。随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产一这种新兴的房地产开发模式正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。1养老地产基础概述1.1养老地产的起源和发展养老地产的起源：它最初诞生于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。在国外，通常是具有一定经济实力的中老年人才能消费得起。养老地产发展： 口 _ k、与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。一般住宅老龄住宅A、无障碍老龄住宅B、混合的演变式住宅C、适应老龄社会的通用住宅1.2 养老地产的概念1

6、.2.1 养老地产定义由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。以目标客户或目标市场作为定义的标准，货养老地产是以老年人为目标客户群体并迸行针对性设计.配套和服务的房地产开发。它是既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营的特点。1.2.2比较一般房地产项目混合力学模式根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根

7、据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。老年公寓项目投资额大、资金回收期长，但变动成本少。实质上，我国老年住宅的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助目前，中国各大城市的住宅产业已是风起云涌，商业地产、工业地产、教育地产也是各方称霸，但惟独作为夕阳产业的养老地产却成为了遗忘的角落。实际上，中国有着数以亿计的老年群体，养老地产势在必行，有希望工程就应该有银发工程，养老地产理应受到最大程度的重褥口政府扶持。1.2.3 比较一般住宅消费群的专一性它是针对老年人提供的住宅产品；产品设计的特殊性一住宅楼、医

8、疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。故，养老地产又被称为银色住宅、乐龄住宅、关怀住宅”。1.3 老年住宅分类及特点1.3.1 按项目及服务类型划分养老地产分很多种形式：比如供退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。不

9、同的养老地产项目，所需要的配套设施和建筑标准均有不同。比如有的小区内需要配备专为老年服务的公用建筑的设置：如护理室，护理与日常监护活动基地；机能回复训练室；医务室，包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。1、老年公寓如敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型：第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小,二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐

10、场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，2、养老社区主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中

11、心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。3、普通自住型老年住宅老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，国内通常称为居家养老。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种服务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院；二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等；三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育

12、、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。有了以上比较全面的安排,老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正慢慢的被各个国家仿效。1.3.2按用地性质划分随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港老年住宅用地模式，政府低价出让住宅用地,开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。2.养老地产的特征2.1 养老地产的开发模式2.1.1 老年住宅的建筑设计分析老年住宅在设计理念上应遵循以人为本的原则，做好人性化设计和开发。本着长寿住宅、可发展住宅、通用住宅”的要求，为老年人营造一

13、个安度幸福晚年生活的温暖空间。由于老年住宅与普通住宅存在一定的差异性（见下表），所以在老年住宅项目选址、规划设计、智能设计等方面都在体现出对老年人细微关怀的特点。老年住宅与普通住宅相比的特殊性特殊点老年住宅普通住宅地理位置远离市中心，对空气质量、自然环境的要求排在第一位对交通便捷性的要求排在第TS产品的专Ti专门针对老年居住者设计,符合老年人的生理、心针对健康人的通用设计配套设施社区医疗规格高，运动设施符合老年人的生理需求一般配置社区文化以实现人生第二次价值为目的，开展符合老年人兴趣的社区文化活动满足居住者的一般文化娱乐需求1、选址要求由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地

14、段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。根据决策资源房地产研究中心的深入调研得知，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从以下几个方面进行考虑： 环境质量良好，环境符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力； 交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便； 场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道； 场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人活跃出入的娱乐区； 生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝,被社会所遗弃的消极心理； 地块应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。2、设计要求规划设计要求在老年住宅的规模上，组团级老年公寓以200户左右为宜，分散配置在居住区，最好与居住区同步建设；小区级老年公寓，以IOOO户左右为宜。还应