中小型房地产公司财务管理问题研究论文.docx

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1、中小型房地产公司财务管理存在问题与改进对策摘要1一、弓I言2二、中小型房地产企业财务管理中存在的问题2(-)高层管理者不重视财务管理2(二)财务工作人员素质不高3()缺乏对成本的有效管理4(四)营改增”后财务管理出现的新问题5(五)融资方式少，融资能力弱，财务风险高6三、中小房地产企业财务管理问题的改进对策6(-)强化企业高层的财务管理意识6(-)提高财务管理人员的业务素质7(H)完善全面预算，加强财务成本管理8(四)完善增值税相关管理，积极学习财税政策8(五)改变融资方式9结论10参考文献10近年来，随着我国城镇化建设规模的不断扩大，极大地促进了房地产需求，房地产行业已成为国民经济的支柱产业

2、。目前我国的房地产企业数量高达9万多家，中小型企业占90%以上。相较于经营规范的大型房企来说，中小房企在财务管理方面存在着管理观念落后、人员素质不高、财务职能发挥不够等问题。因此，全面分析中小房企财务管理面临的问题并提出相应改进对策，用以指导企业的良性发展，具有较强的现实意义。本文对中小房地产企业财务管理存在的问题从企业层面、财务自身以及业务职能发挥等方面进行了分析，并提出相应措施，有助于相关企业提高财务管理能力。关键词：中小型房地产；财务管理；营改增；问题；改进对策一、引言文章以房地产公司财务管理的研究作为选题，是通过对房地产行业的特点以及房地产公司对财务管理的需求。并结合企业的实例，以便更

3、好的进行深入分析和探讨。这几年来，房地产行业一直保持着快速增长的趋势，对地方经济社会发展和人民生活改善发挥着重要作用。作为资本集中型的行业，它内部资本流动和管理的整体状况是检测房地产企业整体经营业绩的关键指标，也是企业实现合理经营、确保可持续发展的关键。此外，通过房地产公司经营管理的财务管理策略深入研究，进一步改善公司的财务管理系统，对我国其他行业企业制定财务管理战略以及建立与发展中国现代企业制度都具有一定的积极意义。首先，这些年以来，伴随着我国房地产市场形势越来越好，房价随之不断上涨，房地产行业在国民生活中起到更为关键的作用。相比其他行业，房地产有需要大笔投资，周期较长、资金周转慢的特点，使

4、得房地产行业面临着更高的风险操作。这不仅需要大量的流动性，一旦房地产开发不成功，或者资金流动性出现问题，将会面临资金不足的风险，导致项目停滞不前。因此，房地产公司对财务管理水平的要求更高。其次，财务管理对公司的经营管理起着重要的促进作用。鉴于房地产业的特殊性，做好财务管理工作显得尤为重要。近年来，随着中国大中城市房价上涨,房地产业继续发展壮大，各大房地产公司不断推出的概念，对资金的需求，还有公司对财务管理的重要性日益增长，迫切需要提高财务管理水平，来满足公司的需求并提升公司的财务增长。二、中小型房地产企业财务管理中存在的问题(-)高层管理者不重视财务管理中小型房地产企业大多为民营企业，管理者注

5、重经营、追求利润，而忽视财务管理工作。许多中小型房地产开发公司中，公司领导十分关注建筑部门、销售部门，并把这些部门当做一线部门，将财务部门当作二线部门。公司领导无法意识到财务管理在公司管理中的意义，并不关注公司财务管理活动，在进行项目招标、合约制定、公司长远战略制定时通常未有财务部门的职工参加，公司的管理者仅仅是把财务部门的职工当做公司经营业务的记录者，从未关注到公司的财务职工也可以为公司管理者的战略决策提供建议。下面以用举例方式来向大家阐述：盛鑫房地产开发公司是A市当地一家中小型房产开发企业，由三位投资人甲、乙、丙联合成立，有员工八十余名。（1）、盛鑫房地产开发公司的管理方式是将管理权和经营

6、权统一，具体来说就是公司的投资人也是公司的领导者。其中主要投资者甲某担任总经理，甲某是包工头出生，管理能力较差，缺乏理论知识的指导，只在乎把控资金成本，但是并不关注公司的财务管理。另外一名投资者乙作为该企业执行总经理，有过系统的学习建筑经历，但其只会关注公司的项目施工情况，对于公司的财务管理状况认识不够全面，简单地认为财务管理活动是会计凭证的输入，从而减少了对财务管理活动的关注。最后，投资者丙不像其他两位有着专业的建筑经验，又想把钱牢牢的掌握在手中，就担任了该企业的财务总监。而投资者丙在担任财务总监岗位前并未系统学习过专业财务管理知识。以至于后期的财务管理中，财务状况接连出现问题。（2）、投资

7、者甲作为法人代表，法律意识薄弱，投资者乙作为财务总监一味的注重眼前利益，而不能合法合规的解绝税务方面问题，也会为后期项目开发留下后患。（）财务工作人员素质不高俗话说“打铁还需自身硬”，财务人员的地位不高与自身素质不强也有着很大关系。财务人员是财务管理工作的执行主体，直接影响企业整体利益的实现。（1）、盛鑫房地产公司共有员工八十余名。除财务总监外，剩余财务人员仅三人。因为财务的敏感性，聘请的职工主要是家中的亲属，导致公司财务职工的专业知识较差,综合能力不强，地产企业的财务管理人员需要扎实的财务专业知识储备，同时具备丰富的实操经验；而这类亲属类财务人员专业知识不更新，实操不熟练，综合水平偏低，仅能

8、对基本的会计核算工作进行简单的数据处理，无法胜任诸如预算、融资、成本管理等较为复杂且要求统筹、协调、沟通能力的财务工作。（2）、部分财务人员自身知识面狭窄，又故步自封，不愿学习新知识，自然就缺乏对房地产行业的财务相关知识的了解，对财务信息不敏感，无法将相关信息与财务数据整合分析,进而通过分析数据总结出企.业经营中存在或将要面临的问题，因此不具备防范潜在经营风险的综合能力。（3）、房产企业自然离不开大量资金，部分财务人员注重业务和投融资，而忽视财务管理对房地产行业的影响，因缺乏财务管理意识，大大降低了企业资金利用率和周转率，导致企业的资金留存较多，资金使用效率低；甚至还会存在一些土地增值税清算不

9、清的现象等等，很大程度上阻碍了中小型房地产企业的未来发展。（4）、部分财务人员认为财务就是财神爷，职位高高在上，没有服务意识，与业务部门、如营销、工程部不能良好互动沟通，所以在营销、工程款预算上出现失误。（三）缺乏对成本的有效管理多数中小型房地产开发企业在财务管理中仍处于基本的会计核算的阶段，没有充分发挥财务管理在战略实施方面的作用，预测、分析、控制等管理职能使用极为有限。全面预算管理和成本管理等先进理念和手段的缺失制约了企业的发展，与新形势下的企业管理要求出现脱节。全面预算管理流于形式表面，并未根据中小房地产企业在项目不同阶段的资金需求进行与之匹配的预算管理。例如，由于楼市火爆,盛鑫房地产开

10、发企业在A市拍下待开发土地B地块，开发初期并未安排专业市场营销员工进行调查评估，从而无法合理科学地预计资金需求情况，导致最后资金量估计不足；对销售回款节奏预估失准、预计过于宽松、资金占用过多则造成资金占用成本的浪费。此外，在多项目经营的情况下，规模效益实现了相对充裕的资金,但也暴露出资金管理分散、现金流预算不全面等问题，缺少协调各项目间资金调配的整体统筹能力，致使资金使用效率较低。该企业对财务成本管理控制的认识不足，主要投资者甲仅重视项目开发的施工阶段，却忽略了对项目决策和设计阶段的成本管理。盛鑫房地产的企业利润直接受房地产开发成本的影响，成本事前控制的缺失往往需要相应的事后手段来补救，其成效

11、显然非常有限，因为成本控制在项目方案形成阶段的缺位所造成的成本失控局面此时通常已经难以扭转。缺少对施工阶段实际执行情况的预估，则导致形成非必要的合同变更、洽商文件，最终超出预期的工程造价，增加施工成本。此外，担任其执行总经理乙参与了合同的招投标仅作为工程及成本造价管理的工作环节，忽视了财务管理在其中的重要作用，主要体现以下两个方面的问题：一是招标程序中未让公司财务人员参与进来，缺少对财务相关条款的控制，存在成本或财税风险；二是在招投标前，对投标单位财务状况和信用缺乏了解，为降低成本放宽资质审批条件，导致信用低、实力差的企业参与到开发活动中，从而增加财务安全隐患和企业经营风险。对房地产企业而言，

12、房子是其最主要的库存商品，其变现能力较差，当房地产企业所属区域的房地产市场供给大于需求的情况时，便会造成商品积压或是产生折价，商品遭受较大的折价损失，致使企业的资金回流存在一定的风险。加上企业不合理的公司财务战略，使得企业的再投资资金相对不足，企业为了缓解企业资金的困境会采取宽松的信用政策，这样会使得企业的应收账款成本增加，同时企业的税务负担和现金支出也相应增加，最终造成企业资金成本上升，还款压力增加，对企业的运营活动产生严重的不利影响。（四）营改增”后财务管理出现的新问题房地产行业的综合性极强，营改增政策的实施有效解决了营业税对房地产行业重复征税的问题，同时也解决了房地产企业无法抵扣相关环节

13、税款及退税的问题。但是因9%的增值税税率高于营业税税率，且开发周期长增加了税款抵扣难度，从而使得企业经营成本提高。钢材行业、建筑行业与房地产企业关系紧密，处于建设开发阶段的房地产企业受其影响较深。建筑行业是劳动密集型行业，其自身可抵扣金额较低，上升的上游安装成本被转移给下游房地产企业而使得后者经营成本上升。此外，增值税专用发票获取的不及时、出票率低导致进项税抵扣不准时，进一步增加了企业的负税成本。最后，房地产开发时间长的特点也再次拉长了有关款项发票的获取周期，影响对应开发款项结算的节奏，从而导致土地增值税等其它税负的增加。“营改增”后，财务核算难度增加。首先，增值税类型的增加相应增加了会计科目

14、，加大了相关款项核算难度。其次，对于像盛鑫房地产开发公司这类旧项目与新项目并存的企业，新旧项目不同税率导致核算处理难度提高。另外，对于多样的增值税税率需要采取不同的税率进行核算，也对财务管理人员的业务水平提出了更高的要求。“营改增”后，发票管理不足。增值税发票与营业税发票的管理要求有根本的区别，增值税发票除了作为业务记账凭证，同时也作为税金抵扣凭证。销售环节发票的领用、开具、保管、作废以及付款环节进项税发票的取得、认证及抵扣等管理制度都没有及时调整更新，会给企业带来直接的发票管理风险和经济损失。（五）融资方式少，融资能力弱，财务风险高房地产行业是资金需求量极高的行业，他的项目开发、项目实施都需

15、要调动大量的资金。但是像盛鑫这类中小型房地产公司因为其公司规模以及财务管理规范程度不满足股权筹资的要求，若想开发B地块，主要通过银行贷款的方式进行筹资活动。不过盛鑫房地产开发公司因为其自有资金不满足银行划定的贷款标准，因此无法从银行等金融中介机构处获取借款。并且由于缺乏抵押物，盛鑫房地产开发公司无法通过这个方式进行筹资活动。所以，该企业像大量中小房地产公司一样，为了处理好资金短缺的问题，选择了民间借贷的方式筹措资金，这在一定程度上提高了该公司的财务风险。市面上还有公司通过施工单位垫付资金以及延期支付材料费等方式开展房地产开发活动，但是房地产公司的资金使用周期长、需求量大，资金回收慢。房地产公司

16、开发的商品只有获得了商品房预售许可证才可以对外出售，假如商品房销售不畅，公司的资金链就会受到影响，这将导致公司面临巨大的财务危机。每一个行业都有各自的特点，房地产开发行业与其他的行业相比具有一定差异性,因为该行业前期需要投入大量资金，这些投入的资金并不能在短期内看到收益，所以这就存在相当大的财务危机。公司流动资金较大，导致资金大量闲置，流动资产收益率低，这也可以说是资金在投资分配上的不合理。因此，我们应该致力于建立一个良好的投资体系，帮助企业改善融资困难，确保其财务管理战略的正常运作。三、中小房地产企业财务管理问题的改进对策（-）强化企业高层的财务管理意识公司管理者的财务水平，对公司财务管理起到了举足轻重的作用。所以，中小房地产公司的领导必须改变现有的想法，明确财务管理是公司管理的重点，关注公司财务管理活动，努力提高公司的财务管理能力，认识财务管理活动的意义和作用，确定财务管理工在公司管理活动中的