房地产估价报告.docx

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1、房地产估价报告ReportOfReaIEstateVaIueAppraisaI项目名称：台山市台城北坑工业园工业大道16号之房地产价值评估估价委托人：广东省佛山市中级人民法院估价机构：佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司注册房地产估价师：梁国昌（注册号：）卢健平（注册号：）王桂锋估价报告出具日期：2018年11月13日估价报告编号：正通评2018RFII1429号机构地址：会德元路2号汇峰商厦5座501联系电话：、（传真）一、致委托方函错误!未定义书签。二、估价师声明错误!未定义书签。三、估价的假设和限制条件错误!未定义书签。四、房地产估价结果报告错误!未定义书签。（一）委托估价方错误!未定

2、义书签。（二）受托估价方错误!未定义书签。（H）估价对象错误!未定义书签。（四）估价目的错误!未定义书签。（五）估价时点错误!未定义书签。（六）评估的价值类型和定义错误!未定义书签。（七）估价依据错误!未定义书签。（八）估价原则错误!未定义书签。（九）估价思路及方法错误!未定义书签。（十）估价结果错误!未定义书签。（十一）参加估价的注册房地产估价师错误!未定义书签。（十二）估价作业日期错误!未定义书签。（十三）估价报告应用的有效期错误!未定义书签。五、房地产估价技术报告错误!未定义书签。（一）实物状况描述与分析错误!未定义书签。（二）权益状况描述与分析错误!未定义书签。（三）区位状况描述与分析

3、错误!未定义书签。（四）市场背景描述与分析错误!未定义书签。（五）最高最佳利用分析错误!未定义书签。（六）估价思路方法适用性分析错误!未定义书签。（七）估价测算过程错误!未定义书签。（A）评估结论错误!未定义书签。六、附件错误!未定义书签。（一）房地产评估价值明细表（二）委估物照片（三）委估物位置图（四）评估委托书、保全期限通知书（复印件）（五）房地产权证、国有土地使用证（复印件）（六）估价机构营业执照（复印件）（七）估价机构资格证（复印件）（八）估价人员资格证（复印件）致委托方函广东省佛山市中级人民法院：受贵方委托，我公司对台山市台城北坑工业园工业大道16号的房地产进行了评估，根据专业人员实

4、地勘查及市场行情等资料，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的评估方法，确认估价对象于估价时点的房地产评估价值为：权属人台山市恒升金属制品有限公司房屋所有权来源2004年、2005年、2007年新建用途非住宅权属证明委托方提供的房地产权证及国有土地使用证（详细见明细表）.地址台山市台城北坑工业园工业大道16号评估目的为司法机关进行司法鉴定提供价值参考而评估房地产价值。评估基准日2018年10月09日估价方法成本法建筑面积共13812.95m2（详细见明细表）用地面积共28878.6m2（详细见明细表）土地使用权来源国有出让终止日期2054年02月17日房地产价值（详细见明细表）厂房建筑面积单价

5、：431元m办公楼建S酸洗车间建筑面积单价：260元m锅炉仓库厂房建筑面积单价：350元m土地i总值：人民币（大写）壹仟伍佰陆拾柒万M算面积单价：1050元m*务建筑面积单价：750元m前积单价：330元mC仟零陆拾壹元整（15,672,061元）欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读房地产估价报告全文。佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司法人代表：二。一八年十一月十三日估价师声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 .我们与本次估价的估价对

6、象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 .我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 .注册房地产评估师梁国昌、卢健平和助理王桂锋已于2018年10月09日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6 .没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 .本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对

7、资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8 .本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9 .未征得估价机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得摘抄、引用或披露于公共媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外，本次估价结果及其他部分内容摘抄、引用、披露于公开媒体，委托方已征得本估价机构同意。估价的假设和限制条件（一）估价假设条件1、本次估价对象以估价时

8、点的权属实物存量一一包括权属证书记载范围内的土地、建筑物及附着为其提供配套服务的全部资产和附带的各项权益为前提。本报告所称“估价结果”是指对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营，2018年10月09日的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场价值的估计值；本估价报告采用的币种为人民币。2、基于本次估价时点条件下的估价目的，估价对象能够按合理的方式和期间可就物业的性质、权益推出市场，且有足够多的卖方和买方。3、不考虑特殊买家或关联方交易，也不考虑估价对象合并、分割等特殊交易；交易双方所获信息是平等或对称的，并谨慎对待出售房地产及相关权益。4、委托方合法取得估价对象

9、相关权益并支付有关税费，估价对象无产权纠纷和他项权利限制，任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合国家和地方的有关法律法规和建设规划、使用条件规定，建筑工程质量合格，不附带隐蔽性影响其价值的限制条件。5、在本估价报告书有效期内估价对象存量及相关影响因素、评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等不发生变化，估价时点房地产市场为公开公平的均衡市场。6、若估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，评估假设估价对象在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。土地使用权出让金最终缴纳金额，以实际发生时相关部门的核定为准，估价报告中土地使用权出让金的估算仅供参考。7、估价结果的

10、有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。8、本估价报告中采用到评估委托书、保全期限通知书及房地产权证、国有土地使用证等相关资料均由估价委托人提供，我们对权属证书上记载的权属人、面积、用途等资料进行了审慎检查，并进行了核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。9、根据委托方提供的保全期限通知书记载，估价对象已设定抵押他项权利，权利人：中信银行股份有限公司佛山分行；另外估价对象已被查封，查

11、封单位为广东省佛山市中级人民法院，因本次估价其市场价值，故假设不考虑估价对象他项权利限制和法定优先受偿款对估值结果的影响。（二）估价限制条件1、本次估价中运用的法律权属及其证明资料均由委托方提供（复印件），委托方未提供原件核查，我公司也未向政府有关部门核实，委托方和相关当事方对其所提供全部资料的真实性、合法性及合理使用估价报告负责；建议有关法律权属及其证明资料的确定最终以有权机关确认为准，若与委托方向我们提供的资料存在差异，本公司保留对报告书的修正权。2、本评估结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制。3、本报告确定的估价结果是反映估价对象在本次估价目的下于估价时点所形成的公

12、开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价目的和估价时点，本结果对用于其他方面的客观性未作探讨。4、本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其应分摊的国有土地使用权价值，也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套的辅助设施，但不包括可移动部分的价值。5、本次估价中所运用的资料数据部分均来自委托方提供的复印件，对超出估价师专业范围之外的其他专业问题未作任何结论和说明，现场工作人员对因遮盖、未暴露、预埋设施及其它人为阻碍难于触及到的部分未进行检验，有关这部分事项请向其他专业工程师、律师及相关政府主管部门询及。6、本估价报告书自估价报告完成之日起壹年内有效。在有效期内使用本报

13、告时，应充分考虑房地产市场可能的变化情况及未来发展状况，并随时与本公司保持联系，以达到有效使用之目的。7、本估价报告及相关部分的解释权属佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司，未经本公司书面同意，有关本估价报告的全部或部分内容不得传阅给除使用人以及估价行业管理部门以外的第三者，亦不可公布于任何公开媒体，我们将遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经许可，拒绝对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。8、本估价结果是估价专业人员依照国家估价规范出具的专业化意见，但受到本机构估价人员职业水平和能力的限制。9、本估价报告及附件须同时完整使用方为有效，本公司不对仅使用报告中部分内容或不同时使用所可

14、能导致的任何损失承担责任。10、本评估结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围，以及估价假设条件等估价要素的约束和限制。（三）报告使用者注意事项I、估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响；2、本次估价未考虑委估房地产的连带责任及评估范围以外的法律问题。3、委托方以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担任何责任。4、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件和环境下得出的结果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格

15、，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。房地产估价结果报告估价报告编号：正通评2018RF111429号一、估价委托人估价委托人：广东省佛山市中级人民法院联系电话：二、房地产估价机构受委托估价机构：佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司机构法定代表人：钟志敏房地产估价资质等级：贰级；证书编号：粤房估备字贰土地估价资质：广东省范围；注册号：B公司地址：会德元路2号汇峰商厦5座501三、估价对象根据委托方提供的房地产权证（详细见明细表）记载，估价对象为台山市台城北坑工业园工业大道16号,权属人台山市恒升金属制品有限公司，证载房屋用途非住宅，房屋权属来源新建，建筑面积共13812.95m2；详细如下表:序号权属证号房地座落建筑结构建筑年代建基面积（IIf）建筑面积（m,）1粤房地证字第C号台山市台城北坑工业园工业大道16号（厂房）钢结构一层