地块项目可行性研究报告.docx

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1、地块项目可行性研究报告二0一七年三月前 论1一、项目决策背景1二、项目来源方式1三、项目取得条件1第一部分项目基本情况1一、宗地位置及四至1二、地块现状及交地条件1三、用地性质与规划指标4四、市政生活配套（3Km范围）4第二部分 项目所在区域市场分析4一、区域经济环境研究41 .城市概括42 .城市经济发展5二、区域土地市场供应分析71、近年土地供应量分析72、该区域即将上市土地供应分析7三、项目区域市场分析81、项目所在城市房地产市场供需情况分析82、项目所在区域在售楼盘情况分析8四、项目所在区域未来发展规划91 .区域规划92 .区域板块格局103 .区域现状环境研究10第三部分 项目整体

2、定位分析11一、项目SWOT分析111、优势（）和劣势（）112、机会点（“0”）与威胁点（T” ）113、项目劣势及威胁的规避114、结论12二、项目整体定位121、形象定位122、客户定位123、产品定位134、价格定位13三、产品设计建议13第四部分 概念规划设计14一、概念规划设计思路14二、概念规划设计的可行性分析14三、概念规划设计的主要经济技术指标14第五部分项目实施计划14一、开发策略和进度14二、销售节奏安排15三、成本控制策略16四、项目运作机构及人力资源配置16第六部分 项目投资效益分析16一、投资成本测算16二、静态效益分析17三、资金筹措及安排17四、不确定性分析18

3、第七部分法律及其它风险分析18一、项目或土地使用权获取风险及应对措施18二、合作风险及应对措施18三、项目开发销售风险及应对措施18第八部分 操作建议20前论一、项目决策背景集团资产“十三五”规划要实现“315”目标，房地产板块必须快马加鞭，稳中急进,跨越式发展,做大板块资产。从市场中获得土地，是做大规模的有效方法。市场拍地能实现房地产板块可持续发展，同时拓展房地产板块柳州战略布局，摊低柳州目前单一项目成本和费用。二.项来源方式通过挂牌出让方式竞得地块进行房地产开发。三、项取得条件对符合竞买资格要求的竞买人，按价高者得。第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至宗地位于柳州市柳南区航鹰大道与航四路

4、交叉口东南侧，见附图1。东至银海路，西至航鹰大道，南至城市规划路，北至航四路。见附图2二、地块现状及交地条件（一）宗地现状附图1附图2地块地形方正，地势平整，场内干净，目前临时停车用。场地四周的城市道路已修建好，供电、给排水、排污、燃气、通信市政设施已完善，具备良好建设条件。见附图3、附图4附图3附图4（二）承诺交地状况按挂牌文件说明，为现状交地。（三）承诺交地时间按挂牌出让文件约定：“土地于成交之日起3个月内按现状交付土地”。三、用地性质与规划指标出让总面积27189. 54 mV合40. 78亩），土地性质为居住、商业。综合容积率不大于3.0且不小于2.0,建筑密度不大于30%且不小于15

5、%,绿地率应达到25%,控高在T5米至100米范围，商业占比5%-10%o、市政生活配套（3Km范围）（一）交通状况东西向航三、航四、航五路，南北向柳邕、航鹰、航银路连接市区，路网四通八达，公交系统也早已开通多年，交通极其便利。（二）现状生活配套及规划情况成熟的居住社区，边上有银山菜市，大润发超市，魅力首座,柳南万达广场，航五路小学，柳州二十二中，柳空二医院，和谐菜市场，银海小区众多新老居民区等，配套齐全。（三）项目周边环境项目周边没有工业及噪声污染，生活气息浓厚，适宜居住。（四）大市政配套柳州动物园、帽合公园、南环综合市场、柳州地区民族高中等均在该区域内。第二部分项目所在区域市场分析一、区域

6、经济环境研究1 .城市概括柳州位于华南地区，广西中西部，具有“龙城”、“壶城”、奇石城”之称。一个多民族城市，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节、侗族的楼，堪称“民族风情四绝”。经济区位上，柳州东临粤、港、台等经济发达区，南接北部湾、东南亚等高速发展地区,西靠云、贵、川，北低长江中下游，形成背靠中南、西南，面向东南亚和东部沿海的有利区为。柳州城区人口已达125万，规划到2020年达到160万。2 .城市经济发展柳州经济以工业为主导，呈稳步上升态势，增幅稳定，房地产发展空间大。2011年2015年柳州市国民生产总值（亿元）2011年2015年柳州市人均生产总值（元）柳州市整体消费力较为强劲，增幅呈下降

7、趋势，但社零总额增幅稳定在8%以上，为楼市发展提供空间。2012 -2016年（16月）居民消费价格比上年增长幅度2011 -2016年（16月）房地产投资占固定值比重20%15%10%5%0%房地产投资占比逐年下降，市场进入调整阶段，房企开发趋于理性化，市场竞争走向健康常态化。二.区域土地市场供应分析1、近年土地供应量分析柳州近两年以去库存为主基调，供求较平衡，柳州房地产市场年需求超过200万方,目前均价7516元/nf；市场发展较好。柳州市商品房成交均价月度走势图760075007400730072007100700069001月2月3月 4月5月6月7月8月9月10月11月2、该区域即将

8、上市土地供应分析2016年项目周边土地交易情况从近年项目周边土地交易情况看，项目周边供应量虽然不大，但是引进的都是大牌房企，说明政府对周边未来的整体提升有很大的期待，对本项目提供了较好的机遇与市场。三、项区域市场分析1、项目所在城市房地产市场供需情况分析近五年柳州市商品房成交面积超200万方，呈稳定增长趋势；市场发展良好;供应情况成交情况J套数（套）面积（叫套数（套）面积（皿）r5XlTH to柳南区655056082465956662310.99城中区802174390279419402311.01柳东新区469540230544524685581.05鱼峰区4631331117440443

9、32951.05柳北区158816365224282255620.65合计2548522018002582027338770.99从柳州区域市场看，柳南区仍未饱和，同时也是未来旧城区土地开发主要集中区；随着老飞机场片区整体的商业配套已趋于完善成熟，开始逐步形成区域性的商业居住核心区。2、项目所在区域在售楼盘情况分析柳州市老飞机场板块在售楼盘价格表序号在售项目名称项目地址均价1兆安四季花城航鹰大道与航三路交汇处毛坯折后均价5800精装折后均价68002南俪首座航三路、航鹰大道交叉口西北侧67003柳南万达广场柳邕路东侧航生路西南侧住宅7200；公寓75004望泰龙城华府柳州市航一路1号58003

10、、区域竞争市场简析优质的景观自然环境、便利的交通和成熟的区域配套是区域项目的共同卖点；部分项目依靠强大品牌资源，实现较高的溢价水平；刚需性需求还是区域的主流，以四季花城、南俪首座为代表的项目，主打高性价的刚需型产品;以位置条件相对较好的柳南万达广场为代表的，主打改善型产品，更多强调生活配套和户型作为卖点。项目所在区域未来发展规划L区域规划位于广西柳州市区的西南部，毗邻柳江。是柳州市商贸最发达、市场最多的城区，是柳州市最主要的商贸中心。柳南区定位为柳州市工业、商贸和交通中心,2010年起，政府加快建设中小企业创业园、河西工业园，不断提升飞鹅商圈等商业配套，引进万达广场，同时打造交通顺畅、出行方便

11、、生活舒适的“宜居现代城区”，以居住为区域核心职能。柳南区现辖一镇八个街道办事处20个行政村51个社区，行政区域面积181. 8平方公里、常住人口 30多万人、流动人口约10万人。2 .区域板块格局区域规划城市设计以居住社区为主，空间构成应尽量采用朴素、大方、简洁的处理手法，形成明快的宜居气氛;公共服务设施空间是表现空间活力和风貌的重要地区，主要位于居住社区的中心。空间构成应多样、大气，结构明晰，建筑设计应具有时代气息，并表现出当地居住建筑特征。本板块，市政配套较完善，交通便捷，占据城市发展利好，区域环境随着区域旧城改造启动，得到很大改善，房价水平上升趋势明显，直逼河东房价。3 .区域现状环境

12、研究柳南老城片区配套成熟，交通路网发达,各类配套完善，属于成熟的生活住区。中南五省最大的火车站一柳州火车站、火车货运东站和柳州汽车总站、汽车南站分别坐落在柳南区的南站路、城站路、文笔路和飞鹅路，市区内主要道路与南柳、桂柳、宜柳、环城高速公路形成四通八达的网络，水路可与港澳直航，空运方面与白莲机场相距仅5公里。飞鹅商圈”品位进一步提升。依托谷埠街国际商城、新时代商业港等大型商贸项目，提升“飞鹅商圈”业态档次。积极适应新形势，适度调整规划引导重心，通过引进知名品牌、优化行业布局，增强竞争力和辐射力。“飞鹅商圈”已成为我市又一个商业功能最齐备、品牌知名度最高、人气最旺的核心商业中心。随着重点项目建设

13、取得新的突破。以开展“市十大商贸流通工程”为契机，稳步推进辖区重点商贸工程建设。第三部分项目整体定位分析一项SWOT分析1、优势()和劣势(W)优势(“S” )(1)城市升级改造的重要发展方向，政策利好；(2)项目与飞鹅老市中心核心商圈近，区位好；(3)老城区配套齐全劣势()(1)项目周边为中低端社区，城市形象及环境较差；(2)项目前路网狭窄，影响前期开发；2.机会点()与威胁点(T)机会(1)地块周边老城区居住地，品质住宅项目需求大；(“0” )(2)片区当前商业配套不足，项目商业市场机会大；(3)目前老飞机场板块是热门板块，升值潜力较大；威胁(1)周边项目大牌房企已经开发，市场竞争压力大；(T )(2)目前项目流动人口较多，治安问题制约因素；3、项目劣势及威胁的规避(1)针对周边环境差，应在打造项目时提高效率绿化率，改变现有内部绿化环境，设置社区文体配套，以高绿化率，高标准内部配套等手段，提升小区环境质量；在营销上也有助于制造噱头。(2)周边竞争项目多，在项目形象定位、产品选择、建筑风格、客户